Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο – διαμεσολαβητή για αποφυγή πλειστηριασμών, διάσωση περιουσιών, εξειδικευμένη νομική καθοδήγηση και τραπεζική διαμεσολάβηση στα τηλ: 2108811903, 6932455478.
Με την υπ’ αριθμ. 2492/2024 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών καταφέραμε να αυξήσουμε την τιμή πρώτης προσφοράς σε ακίνητο εντολέων μας κατά μισό εκατομμύριο ευρώ!!!, διπλασιάζοντάς την ουσιαστικά, στο ποσό του ενός εκατομμυρίου εκατό χιλιάδων (1.100.000,00) ευρώ!!!
Ειδικότερα:
Οι εντολείς μας βρέθηκαν απέναντι σε πλειστηριασμό εμπορικού ακινήτου τους στο Βοτανικό Αττικής, για οφειλή το ύψος της οποίας υπολογιζόταν στο ποσό περίπου του ενός εκατομμυρίου (1.000.000,00) ευρώ. Ήδη εξ αρχής είχε διαπιστωθεί ότι το ακίνητο είχε εκτιμηθεί σε εξαιρετικά χαμηλή εμπορική τιμή, κάτω των εξακοσίων χιλιάδων (600.000) ευρώ, με αποτέλεσμα, με την τιμή πρώτης προσφοράς να ορίζεται στο ισόποσο, να είναι βέβαιο ότι όχι μόνον θα εξευρισκόταν αγοραστικό ενδιαφέρον, αλλά, πολύ περισσότερο, οι εντολείς μας θα έχαναν το ακίνητό τους αφ’ ενός έναντι πινακίου φακής, αφ’ ετέρου θα καλούνταν να συνεχίσουν να οφείλουν ουσιαστικά μισό εκατομμύριο ευρώ!
Για το σκοπό αυτό, προχωρήσαμε στην κατάθεση Ανακοπής κατ’ άρθρ. 954 Κ.Πολ.Δ. ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, με αίτημα τη διόρθωση της αρχικής εκτίμησης και συνακόλουθα της τιμής πρώτης προσφοράς,
Χάρη στον κατάλληλο χειρισμό της υπόθεσης, καταφέραμε να αποδείξουμε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών ότι η τιμή που είχε οριστεί ήταν εξαιρετικά χαμηλή και ζημιογόνα για τους εντολείς μας, με αποτέλεσμα να εκδοθεί η υπ’ αριθμ. 2492/2024 απόφαση του ως άνω Δικαστηρίου, η οποία δικαίωσε τους εντολείς μας, κάνοντας δεκτή την Ανακοπή τους και ορίζοντας την εμπορική αξία και την τιμή πρώτης προσφοράς του ακινήτου στο ποσό του ενός εκατομμυρίου εκατό χιλιάδων (1.100.000,00) ευρώ,διπλασιάζοντας ουσιαστικά την τιμή πρώτης προσφοράς, αυξάνοντάς την ουσιαστικά κατά μισό εκατομμύριο ευρώ!!!
Έτσι, ουσιαστικά, είναι πασίδηλο ότι το μεγάλο πλήθος των υποψηφίων υπερθεματιστών, που έβλεπαν το ακίνητο αυτό ως υπέρ-προσφορά, θα αποθαρρυνθεί από το να μετάσχει στον πλειστηριασμό αυτό, αφού πλέον το ακίνητο θα έχει τιμή πρώτης προσφοράς που αντιστοιχεί στην πραγματική εμπορική του αξία, ενώ, ακόμη κι εάν βρεθεί υπερθεματιστής που ενδιαφέρεται να αποκτήσει το ακίνητο, διασφαλίζεται ότι με την απώλεια του ακινήτου, οι εντολείς μας θα εξοφλήσουν και την οφειλή τους!
Το δικηγορικό μας γραφείο διαθέτει μεγάλη εμπειρία και επάρκεια στα ζητήματα της αναγκαστικής εκτέλεσης, στο πλαίσιο των συντονισμένων ενεργειών, εξωδικαστικών και δικαστικών, για τη διάσωση της ακίνητης περιουσίας τους από παράνομους και καταχρηστικούς πλειστηριασμούς, το οποίο αποδεικνύουμε και ενώπιον των δικαστηρίων, συνεισφέροντας έτσι επανειλημμένα στην επαύξηση της ελληνικής νομολογίας υπέρ των δανειοληπτών και κατά των Α.Ε.Δ.Α.Δ.Π. και των Fundsτου εξωτερικού!
Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο για διάσωση της περιουσίας σας και ρύθμιση των οφειλών σας στα τηλ: 2108811903, 6932455478.
Πολλοί Έλληνες συμπολίτες μας έχουν μεταναστεύσει σε χώρες της Ευρώπης, στην Αμερική ή την Αυστραλία, δίχως αυτό να σημαίνει ότι έχουν αποκόψει κάθε δεσμό με την Ελλάδα. Πολλοί εξ’ αυτών, εξακολουθούν να έχουν συναλλαγές στην Ελλάδα και λόγω της μεγάλης απόστασης επιθυμούν τη διαμεσολάβηση τρίτου προσώπου, ο οποίος θα λειτουργεί ως νόμιμος αντιπρόσωπός τους, γι’ αυτό και απευθύνονται σε έμπειρους νομικούς εκπροσώπους, οι οποίοι άλλωστε απολαμβάνουν τα εχέγγυα της αξιοπιστίας και της τήρησης της εμπιστευτικότητας των υποθέσεών τους.
Τα συχνότερα ζητήματα που αντιμετωπίζουν και χρειάζονται τη συνδρομή μας αφορούν υποθέσεις κληρονομικού και οικογενειακού δικαίου, ακίνητα, υποθέσεις κτηματολογίου κτλ.
Ενδεικτικά Έλληνες κάτοικοι του εξωτερικού απευθύνονται σε εμάς για:
Υποθέσεις ακινήτων όπως κατάρτιση αγοραπωλητηρίων συμβολαίων, έλεγχοι τίτλων, παράσταση σε συμβόλαια, κατάρτιση συμβολαίων αστικής και εμπορικής μίσθωσης, υποστήριξη στην επικοινωνία με τους μισθωτές, εκμετάλλευση περιουσίας, λήψη μισθωμάτων, έκδοση διαταγών/κατάθεση αγωγών απόδοσης μισθίου και μισθωμάτων, διαφύλαξη του ακινήτου από κρατικές αυθαιρεσίες, διορθώσεις κτηματολογικών εγγραφών, αποζημιώσεις από απαλλοτριώσεις του Δημοσίου κτλ
Ζητήματα κληρονομικού δικαίου όπως αποδοχές και αποποιήσεις κληρονομιάς, αποδοχή υπό όρους με το ευεργέτημα απογραφής, σύνταξη κληρονομητηρίων, αγωγές ακύρωσης πλασματικής αποδοχής κληρονομιάς, συνδρομή στη σύνταξη διαθηκών, διανομή κληρονομιαίων ακινήτων κτλ
Ζητήματα οικογενειακού δικαίου όπως διαζύγια (συναινετικά και κατ’ αντιδικία), ενδοοικογενειακή βία, σύμφωνο συμβίωσης, υιοθεσίες, αναγνώριση τέκνων, προσβολή της πατρότητας–μητρότητας, δικαστική συμπαράσταση, κήρυξη προσώπου σε αφάνεια κτλ.
Υποθέσεις κτηματολογίου όπως αγωγές αναγνωριστικές κυριότητας, αιτήσεις διόρθωσης προδήλου σφάλματος, ενστάσεις ενώπιον των κτηματολογικών γραφείων κτλ
Υποθέσεις κόκκινων δανείων όπως διακανονισμοί με τις Τράπεζες εξωδικαστική διαπραγμάτευση, δικονομική άμυνα απέναντι στις νομικές ενέργειες των τραπεζών (ανακοπές, αναγνωριστικές αγωγές, ασφαλιστικά μέτρα) κτλ
Πέραν των ως άνω αναλυτικά αναφερόμενων περιπτώσεων το δικηγορικό μας γραφείο ασχολείται με κάθε αρρύθμιστη περίπτωση που μπορεί να προκύψει κατά τη διαδικασία διεκπεραίωσης μίας υπόθεσης.
Το δικηγορικό μας γραφείο διαθέτει εξειδικευμένους συνεργάτες δικηγόρους σε όλους τους τομείς του δικαίου.
Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, στο 6932455478 και μέσω VIBERή WHAT’sUPκαι στο email: akorela.lawfirm@gmail.com
Η ΑΜΥΝΑ ΤΟΥ ΟΦΕΙΛΕΤΗ ΠΡΟΣ ΤΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΤΟΥ ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟΥ
ΚΑΙ Η ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ
Κόκκινο δάνειο και Καταγγελία
Μία σημαντική πληροφορία που πρέπει να γνωρίζει ο οφειλέτης είναι ότι η αδυναμία του να αποπληρώσει την οφειλή ή τις οφειλές του δεν συνεπάγεται αυτόματα την απώλεια της περιουσίας του. Θα χρειαστεί να περάσουν αρκετοί μήνες, αν όχι και έτη, για να βρεθεί η περιουσία του οφειλέτη ενώπιον μίας διαδικασίας πλειστηριασμού. Οπότε, κατ’ αρχάς, ο οφειλέτης θα πρέπει να επιδείξει ψυχραιμία και να απευθυνθεί το συντομότερο δυνατόν σε εξειδικευμένο νομικό συμπαραστάτη για την προετοιμασία της στρατηγικής που θα ακολουθηθεί.
Το πρώτον, ουσιαστικά απαρεγκλίτως, στα συμβατικά κείμενα προβλέπεται ότι η μη αποπληρωμή τριών (3) συνεχόμενων μηνιαίων δόσεων, δίνει το δικαίωμα στον πιστωτή να καταγγείλει το δάνειο. Αυτό ισχύει κατ’ αρχήν στα δάνεια στεγαστικής και καταναλωτικής φύσης, ενώ άλλοι όροι μπορεί να προβλέπονται σε περιπτώσεις αλληλόχρεων λογαριασμών, πιστωτικών καρτών κ.λπ. Παρά ταύτα, η καθυστέρηση των τριών (3) δόσεων δεν συνεπάγεται αυτόματα την καταγγελία μίας σύμβασης δανείου, αλλά το δικαίωμα του πιστωτή να καταγγείλει. Κατά το χρόνο αυτό, συζητάμε πλέον για «κόκκινο δάνειο».
Θα πρέπει εδώ να γίνει η εξής επισήμανση: Οι συστημικές τράπεζες στην Ελλάδα επιδιώκουν σήμερα να απαλλάσσονται από τα «κόκκινα δάνεια», τιτλοποιώντας τα (μεταβιβάζόντάς τα, δηλαδή) σε αλλοδαπά funds, που αναθέτουν τη διαχείρισή τους σε εγχώριες εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις (ΕΔΑΔΠ), γνωστές ως servicers. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα οφειλές που «κοκκινίζουν» ή ακόμη και που κινδυνεύουν να κοκκινίσουν, να ανατίθενται προς διαχείριση σε servicers, ώστε να αναλάβουν οι ίδιοι την καταγγελία κι όχι οι ίδιες οι Τράπεζες.
Τούτο είναι σημαντικό, διότι οι Τράπεζεςυποχρεούνται, βάσει του Κώδικα Δεοντολογίας, να αναζητήσουν με τον οφειλέτη δυνατότητα ρύθμισης της οφειλής του, με τη συμπλήρωση ενός τυποποιημένου εγγράφου αξιολόγησης, πριν από την καταγγελία της σύμβασης. Αυτή την υποχρέωση δεν την έχουν, όμως, οι servicers (κατά τους ίδιους) και παγίως παρακάμπτουν τη διαδικασία. Αξίζει να αναφερθεί ότι στο βαθμό που προσφερθεί, πάντως, στο δανειολήπτη, η δυνατότητα του Κώδικα Δεοντολογίας, δέον να την αξιοποιήσει, ώστε να μη χαρακτηριστεί «μη συνεργάσιμος δανειολήπτης».
Τέλος, επισημαίνεται ότι με την Καταγγελία της δανειακής σύμβασης, κλείνει ο λογαριασμός εξυπηρέτησης και ζητείται, εντός κατά κανόνα δεκαπενθήμερης προθεσμίας, η καταβολή του συνολικού οφειλόμενου ληξιπρόθεσμου πλέον υπολοίπου. Από την παρέλευση του δεκαπενθημέρου και έπειτα, ο πιστωτής (είτε είναι Τράπεζα είτε είναι Servicer) έχει δικαίωμα να υποβάλει αίτηση για την έκδοση Διαταγής Πληρωμής.
Σε περίπτωση που ο οφειλέτης θεωρεί ότι η σύμβαση δανείου έχει καταγγελθεί παράνομα – π.χ. μολονότι πλήρωνε προσηκόντως και συνεπώς, δέον να αποστείλει άμεσα, μετά την καταγγελία της οφειλής του, Εξώδικη Επιστολή, επικαλούμενος την ακυρότητα της καταγγελίας.
Διαταγή Πληρωμής – Ανακοπή και Αίτηση Αναστολής
Η Διαταγή Πληρωμής είναι ο πιστωτικός τίτλος με τον οποίο ουσιαστικά ο πιστωτής (Τράπεζα, Servicer ή ιδιώτης) ζητά από τον οφειλέτη το οφειλόμενο ποσό. Η Διαταγή Πληρωμής μπορεί να επιδοθεί μόνη της, προς γνώση του οφειλέτη, ή με συνημμένη την Επιταγή προς Πληρωμή, η οποία συνιστά και την πρώτη πράξη της διαδικασίας Εκτέλεσης. Σημειώνεται ότι με την έκδοση της Διαταγής Πληρωμής, ο πιστωτής έχει το δικαίωμα να εγγράψει προσημείωση υποθήκης σε οποιοδήποτε ακίνητο του οφειλέτη. Αυτό σημαίνει ότι π.χ. σε μία υπόθεση στεγαστικού δανείου, δεν κινδυνεύει μόνο το προσημειωμένο ακίνητο του οφειλέτη, αλλά, εάν έχει κι άλλα ακίνητα, εξίσου κινδυνεύουν και αυτά. Το ίδιο ισχύει και για την ακίνητη περιουσία των εγγυητών.
Και στις δύο περιπτώσεις, με την επίδοση της Διαταγής Πληρωμής ξεκινάει δεκαπενθήμερη προθεσμία (δεκαπέντε εργάσιμες ημέρες) εντός της οποίας πρέπει να ασκηθεί από τον οφειλέτη Ανακοπή κατά της Διαταγής Πληρωμής. Η Ανακοπή είναι το δικόγραφο με το οποίο ο οφειλέτης αμφισβητεί την Διαταγή Πληρωμής και διώκει ουσιαστικά να την ακυρώσει, για τυπικά (διαδικαστικά) σφάλματα κατά την έκδοσή της ή/και για ουσιαστικά σφάλματα που αφορούν στο ύψος της οφειλής. Εάν δεν ασκηθεί Ανακοπή εντός της προθεσμίας αυτής, ο πιστωτής υποχρεώνεται να επιδώσει την Διαταγή Πληρωμής και δεύτερη φορά, όπου δίνεται δικαίωμα στον οφειλέτη να ασκήσει Ανακοπή εντός της ίδιας προθεσμίας.
Επισημαίνεται ότι το απαιτούμενο με την Διαταγή Πληρωμής ποσό οφείλει να είναι ορισμένο, βέβαιο και εκκαθαρισμένο. Έτσι, εάν ο οφειλέτης αποδείξει το αόριστο, αβέβαιο και ανεκκαθάριστο της απαίτησης, η Διαταγή Πληρωμής ακυρώνεται. Σε αυτό του το έργο μπορεί να έχει τη συνδρομή Ειδικού Οικονομολόγου, ο οποίος είναι σε θέση να ελέγξει την ορθότητα του ύψους της οφειλής και να γνωμοδοτήσει επί αυτής. Πορίσματα που αμφισβητούν το ορισμένο, βέβαιο και εκκαθαρισμένο της απαίτησης αυξάνουν σημαντικά τα ποσοστά ευδοκίμησης της Ανακοπής του οφειλέτη. Η Διαταγή Πληρωμής καθίσταται τελεσίδικη εάν είτε απορριφθεί τελεσιδίκως η Ανακοπή κατά της Διαταγής Πληρωμής ή εάν δεν ασκηθεί Ανακοπή κατά αυτής ούτε την πρώτη ούτε και τη δεύτερη φορά.
Επειδή, ως ορίζεται στις σχετικές διατάξεις, η Ανακοπή δεν έχει ανασταλτικό χαρακτήρα, δηλαδή δεν σταματάει, με την άσκησή της, η διαδικασία της Εκτέλεσης, δίνεται το δικαίωμα στον οφειλέτη, κατόπιν της άσκησης Ανακοπής με την πρώτη επίδοση κατά της Διαταγής Πληρωμής, να ασκήσει με τη διαδικασία των Ασφαλιστικών Μέτρων, Αίτηση Αναστολής κατά της Διαταγής Πληρωμής. Με το δικόγραφο αυτό, ο οφειλέτης αιτείται να μην προχωρήσει η διαδικασία εκτέλεσης σε βάρος του ίδιου και της ακίνητης περιουσίας του, έως ότου εκδοθεί απόφαση επί του δικαστηρίου της Ανακοπής, δηλαδή πρόκειται για μέτρο που έχει προσωρινό χαρακτήρα. Η αναστολή αυτή μπορεί να χορηγείται άνευ όρων ή και υπό όρους (π.χ. με υποχρέωση καταβολής έναντι ποσών στον πιστωτή).
Πρέπει εδώ να τονιστεί ότι δικαίωμα για την άσκηση Αίτησης Αναστολής χορηγείται στον οφειλέτη που άσκησε Ανακοπή κατά της πρώτης επίδοσης της Διαταγής Πληρωμής. Δηλαδή, εάν ασκηθεί Ανακοπή για πρώτη φορά με τη δεύτερη επίδοση, ο οφειλέτης δεν έχει δικαίωμα να ασκήσει Αίτηση Αναστολής.
Έκθεση Κατάσχεσης και Πλειστηριασμός – Ανακοπή κατά της Εκτέλεσης
Η επόμενη ενέργεια πλέον της Εκτέλεσης είναι η Αναγκαστική Κατάσχεση του Ακινήτου και ο ορισμός πλειστηριασμού κατά αυτού. Στην Έκθεση Αναγκαστικής Κατάσχεσης που επιδίδεται στον οφειλέτη, αναγράφονται υποχρεωτικά τόσο ο χρόνος διενέργειας του πλειστηριασμού, όσο και η τιμή πρώτης προσφοράς, η οποία τιμή πρέπει να ισούται με την εμπορική αξία του ακινήτου. Την εμπορική αξία αυτή εκτιμά, σε πρώτη φάση, πιστοποιημένος εκτιμητής του πιστωτή (της Τράπεζας ή του Servicer) – συνήθως σε τιμή εξαιρετικά χαμηλή συγκριτικά με την πραγματική ή/και την εύλογη αξία του ακινήτου.
Κατά της Έκθεσης Αναγκαστικής Κατάσχεσης και κατά της Διαδικασίας Εκτέλεσης, ο οφειλέτης έχει τη δυνατότητα να ασκήσει Ανακοπή, ώστε να ακυρώσει αφ’ ενός την Έκθεση Αναγκαστικής Κατάσχεσης και αφ’ ετέρου τον ίδιο τον πλειστηριασμό. Λόγοι που μπορεί να προβληθούν κατά της Έκθεσης Αναγκαστικής Κατάσχεσης αφορούν είτε τη διαδικασία που ακολουθήθηκε (τυπικοί λόγοι) είτε, υπό όρους, ακόμη και την απαίτηση επί της οποίας βασίστηκε η Έκθεση Κατάσχεσης και την ικανοποίηση της οποίας διώκει ο επισπεύδων τον πλειστηριασμό πιστωτής. Από το χρόνο επίδοσης της Έκθεσης Κατάσχεσης Ακινήτου εκκινεί προθεσμία σαράντα πέντε (45) ημερών, εντός της οποίας προθεσμίας πρέπει να ασκηθεί η άνωθι Ανακοπή.
Αίτηση Αναστολής κατά της διαδικασίας εκτέλεσης και κατά του πλειστηριασμού, όπως στην περίπτωση της Ανακοπής κατά της Διαταγής Πληρωμής, δεν προβλέπεται πλέον, κατόπιν κατάργησης του σχετικού άρθρου. Παρά ταύτα, ο νομοθέτης δίνει τη δυνατότητα στον οφειλέτη, σε περίπτωση που απορριφθεί πρωτοδίκως η Ανακοπή του και ασκήσει ο ίδιος Έφεση κατά αυτής, να ασκήσει τότε Αίτηση Αναστολής, το αργότερο πέντε ημέρες πριν από τον πλειστηριασμό. Μολονότι, θεωρητικά, ο οφειλέτης έχει αυτό το περιθώριο βάσει νόμου, στην πραγματικότητα και στην πρακτική εμπειρία, αποδεικνύεται ότι τα περιθώρια αυτά είναι εξαιρετικά στενά για τον οφειλέτη, ο οποίος συχνά καλείται να εκδικάζει αυτή την Αίτηση Αναστολής έως και μία (1) ημέρα πριν από τον πλειστηριασμό!
Νόμος Κατσέλη και Ασφαλιστικά Έφεσης
Ένα επιπρόσθετο μέσο άμυνας του οφειλέτη κατά του πλειστηριασμού είναι η Αίτηση Αναστολής -ασφαλιστικά μέτρα, που προβλέπεται στο νόμο για τα Υπερχρεωμένα Νοικοκυριά (Ν. Κατσέλη). Τα ασφαλιστικά μέτρα δύνανται να ασκήσουν όσοι έχουν προσφύγει με αίτηση στο Ν. Κατσέλη, έχουν απορριφθεί ήδη πρωτοδίκως κι έχουν ασκήσει ήδη Έφεση κατά της πρωτόδικης απόφασης.
Σκοπός της Αίτησης Αναστολής είναι, στο πνεύμα του Νόμου για τα Υπερχρεωμένα Νοικοκυριά, να διατηρηθεί αυτούσια η ακίνητη περιουσία του οφειλέτη, έως ότου εκδικαστεί η Έφεση επί της αίτησης του οφειλέτη για ένταξη στο προστατευτικό πλαίσιο του Ν. Κατσέλη. Έτσι, το αίτημα της Αίτησης αναστολής είναι να ανασταλεί κάθε τυχόν ενέργεια εκτέλεσης κατά της ακίνητης περιουσίας του οφειλέτη – μεταξύ αυτών και πιθανός πλειστηριασμός – έως ότου εκδοθεί απόφαση επί της Έφεσης του οφειλέτη.
Για την ευδοκίμηση της Αίτησης Αναστολής αυτής απαιτείται να συντρέχουν δύο προϋποθέσεις: πρώτον, να πιθανολογείται η ευδοκίμηση της Έφεσης του οφειλέτη. Αυτό σημαίνει ότι ήδη σε αυτό το σημείο ελέγχεται κατά πόσο είναι βάσιμη η Έφεση του οφειλέτη και εάν έχει πιθανότητες να γίνει δεκτή από το Δικαστήριο του δεύτερου βαθμού. Λόγω αυτού, η ευδοκίμηση μίας τέτοιας Αίτησης προσφέρει ακόμη ένα σημαντικό πλεονέκτημα στον οφειλέτη: δημιουργεί μία πρωτόλεια θετική κρίση επί της Έφεσής του από έναν άλλο δικαστή, η οποία κρίση, χωρίς να δεσμεύει απαραίτητα μέσω δεδικασμένου το Δικαστή του β΄ βαθμού, σίγουρα θα τον προδιαθέσει – θετικά – υπέρ της Έφεσης του οφειλέτη.
Δεύτερη προϋπόθεση για την ευδοκίμηση αυτής της αίτησης είναι να υφίσταται άμεσος κίνδυνος να υποστεί ο οφειλέτης ανεπανόρθωτη ζημία εάν προχωρήσει η διαδικασία εκτέλεσης σε βάρος του. Αυτό σημαίνει ότι ο οφειλέτης δεν μπορεί να προχωρήσει στην εν λόγω Αίτηση Αναστολής δίχως να υπάρχει διαδικασία Εκτέλεσης σε βάρος του ιδίου και της περιουσίας του. Δηλαδή, η Αίτηση πρέπει να γίνεται, συν τοις άλλοις, στον κατάλληλο χρόνο, τον οποίο μόνο ένας εξειδικευμένος νομικός συμπαραστάτης δύναται να υποδείξει.
Διόρθωση Τιμής Πλειστηριασμού
Ο σχεδόν απαράβατος κανόνας στους πλειστηριασμούς που επισπεύδονται μέσω της διαδικασίας εκτέλεσης είναι ότι οι πιστωτές (Τράπεζες στο παρελθόν και Servicers σήμερα), οι οποίοι αναλαμβάνουν την εκτίμηση της εμπορικής αξίας των ακινήτων που φέρουν προς πλειστηριασμό, μέσω συνεργαζόμενων εκτιμητών μηχανικών, προσδιορίζουν τις εμπορικές αξίες των εν λόγω ακινήτων σε τιμές πολύ χαμηλές συγκριτικά με την πραγματική εμπορική αξία των ακινήτων, συχνά χαμηλότερες και από την εύλογη εμπορική αξία των ακινήτων.
Μολονότι είναι γεγονός ότι η απόκτηση ακινήτου από πλειστηριασμό συνεπάγεται ένα ρίσκο για τον επίδοξο υπερθεματιστή, αφού είναι πιθανό το ακίνητο να βαρύνεται από άλλου είδους διεκδικήσεις ή νομικές ενέργειες του ίδιου του οφειλέτη, από τις οποίες να μην δύναται να απαλλαγεί, ώστε να δικαιολογείται στον κοινό νου μία χαμηλότερη – συγκριτικά με αυτήν της ελεύθερης αγοράς – τιμή πρώτης προσφοράς, ο νομοθέτης παρά ταύτα είναι απόλυτα σαφής και αδιάλλακτος ως προς το γεγονός ότι η τιμή πρώτης προσφοράς πρέπει να είναι ίση με την πραγματική εμπορική αξία του ακινήτου που εκπλειστηριάζεται.
Έτσι, η πρακτική αυτή, στην πραγματικότητα, δικαιολογείται εν μέρει από την πρόθεση των πιστωτών να αποκτήσουν οι ίδιοι, μέσω των θυγατρικών μεσιτικών εταιρειών, τα ακίνητα στον πλειστηριασμό, σε μία εξαιρετικά «προσιτή» τιμή, ώστε κατόπιν να έχουν πρόσβαση σε γρήγορο και σημαντικό κέρδος από τη μεταπώλησή τους. Παράλληλα, έτσι διασφαλίζεται και η διαιώνιση της οφειλής του δανειολήπτη, ο οποίος είναι πολύ πιθανόν όχι μόνον να απωλέσει το ακίνητό του, αλλά να συνεχίσει και να οφείλει στον πιστωτή του – και μάλιστα αυτή η οφειλή, εάν δεν εξοφληθεί, να συνεχίσει να διογκώνεται, δίνοντας το δικαίωμα στον πιστωτή να αναζητήσει «ικανοποίηση» και στην πιθανή επίλοιπη ακίνητη ιδιοκτησία του οφειλέτη!
Το πρόβλημα αυτό εν πολλοίς λύνει η Αίτηση – Ανακοπή για τη διόρθωση της τιμής του πλειστηριασμού, η οποία ασκείται έως δεκαπέντε ημέρες πριν από τον πλειστηριασμό και στόχο έχει τον επαναπροσδιορισμό της τιμής πρώτης προσφοράς στην πραγματική εμπορική αξία του ακινήτου. Αυτό επιτυγχάνεται μέσω της απόδειξης από τον αιτούντα της πραγματικής εμπορικής αξίας του ακινήτου του (ή των ακινήτων του), το δε αποδεικτικό υλικό συγκεντρώνεται από εξειδικευμένους στην αγορά ακινήτων επαγγελματίες, οι οποίοι είναι σε θέση να «πείσουν» το Δικαστήριο ότι η πραγματική εμπορική αξία του ακινήτου και άρα η τιμή πρώτης προσφοράς πρέπει να είναι σημαντικά υψηλότερη.
Το αποτέλεσμα της ευδοκίμησης της Αίτησης – Ανακοπής αυτής είναι πρακτικά η αύξηση της τιμής πρώτης προσφοράς, η οποία, εάν είναι σημαντική, ουσιαστικά εγγυάται ότι ο πλειστηριασμός θα ματαιωθεί, λόγω έλλειψης αγοραστικού ενδιαφέροντος, αφού πράγματι, κανένας επίδοξος υπερθεματιστής δεν θα επιθυμούσε να αναλάβει το ρίσκο μίας απόκτησης ακινήτου από την επίφοβη για νομικές ενέργειες διαδικασία του πλειστηριασμού στην πραγματική εμπορική αξία του ακινήτου, όταν θα μπορούσε να βρει ένα αντίστοιχο ακίνητο χωρίς ρίσκο στην ελεύθερη αγορά. Παράλληλα, χάνεται και το πιθανό περιθώριο κέρδους από τη μεταπώληση του ακινήτου από τον πιστωτή κι έτσι και το κίνητρο του ίδιου του πιστωτή για την απόκτηση του ακινήτου. Τέλος, δίνεται στον οφειλέτη ένα σημαντικό περιθώριο χρόνου ώστε να διαπραγματευτεί την οφειλή του, να κινήσει ή ολοκληρώσει λοιπές δικαστικές ή εξωδικαστικές ενέργειες κι εν γένει να οργανώσει τη στρατηγική του για την αντιμετώπιση της οφειλής αυτής με τις λιγότερες δυνατές απώλειες.
Εξωδικαστική Διαπραγμάτευση και Ρύθμιση Οφειλών
Από το χρόνο κατά τον οποίο καταγγέλλεται μία οφειλή έως και την ημέρα του πλειστηριασμού, ο οφειλέτης δύναται, πέρα από τις δικαστικές ενέργειες που αναλαμβάνει για την προάσπιση των δικαιωμάτων του και την προστασία της ακίνητης περιουσίας του, να κινηθεί και εξωδικαστικά και να ρυθμίσει την οφειλή του. Στην πραγματικότητα, ανεξαρτήτως της (σφόδρα πιθανολογούμενης) διόγκωσης της οφειλής από την Τράπεζα και τον Servicer και την ευδοκίμηση τυχόν δικαστικών ενεργειών του οφειλέτη, στο τέλος της ημέρας η πραγματικότητα είναι ότι υφίσταται μία οφειλή η οποία δεν έχει αποπληρωθεί και ενώπιον της οποίας, αργά ή γρήγορα, θα βρεθεί ο οφειλέτης. Οι δικαστικές ενέργειες μπορεί να πέμψουν την ικανοποίηση του πιστωτή στους καλένδες, ή και να αμφισβητήσουν το ύψος της, αλλά, στο πέρασμα ακόμη και ετών, η οφειλή δεν θα πάψει να υφίσταται και στο βαθμό που διεκδικείται, δεν πρόκειται να παραγραφεί.
Η οριστική, λοιπόν, λύση για τον οφειλέτη έγκειται, ούτως ή άλλως, στη ρύθμιση της οφειλής του, η οποία θα καταστήσει την οφειλή εκ νέου ενήμερη και, στο βαθμό που θα αποπληρώνεται, τακτικά και με συνέπεια, θα είναι η αποτελεσματικότερη προστασία για την ακίνητη περιουσία του οφειλέτη.
Συζητάμε, λοιπόν, για την εξωδικαστική διαπραγμάτευση για τη ρύθμιση της οφειλής του δανειολήπτη, μέσω της οποίας, με τρόπο επίσημο πλην όχι επιθετικό, ο οφειλέτης, υπό την καθοδήγηση των νομικών του συμπαραστατών, κατ’ ουσίαν διαπραγματεύεται τους όρους ρύθμισης και αποπληρωμής της οφειλής του.
Είναι προφανές ότι όσο νωρίτερα ξεκινήσει ο οφειλέτης- μέσω ειδικού διαμεσολαβητή- τη διαπραγμάτευση, τόσο καλύτερα για τον ίδιο. Είναι εύλογο ότι υπό άλλους όρους γίνεται η διαπραγμάτευση μίας οφειλής η οποία μόλις έχει καταγγελθεί ή η οποία παρουσιάζει απλώς ληξιπρόθεσμες δόσεις και υπό άλλους όρους γίνεται μία διαπραγμάτευση λίγο πριν από τον πλειστηριασμό. Αυτό οφείλεται σε λόγους που αφορούν τόσο τον ίδιο τον οφειλέτη όσο και τον πιστωτή του. Ειδικότερα:
Ο οφειλέτης που θα κινηθεί έγκαιρα για τη διαπραγμάτευση της οφειλής του, είναι σε θέση να αξιοποιήσει όλη τη φαρέτρα των νομικών δικαστικών ενεργειών εναντίον του πιστωτή του, αξιοποιώντας τα νομικά εργαλεία όχι ως αυτοσκοπό, αλλά, πολύ περισσότερο, ως «ατού» στη διαπραγμάτευση. Όσο καλύτερη είναι η νομική θέση του οφειλέτη, τόσο καλύτερες πιθανότητες έχει να ρυθμίσει την οφειλή του κατά τρόπο ευνοϊκό για τον ίδιο. Προφανώς ο οφειλέτης ο οποίος κινείται προς μία διαπραγμάτευση λίγο πριν τον πλειστηριασμό, δίχως να είναι σε θέση να αξιοποιήσει νομικά εργαλεία πλέον, βρίσκεται, εν πολλοίς, στο έλεος του δανειστή του (χωρίς να αποκλείεται φυσικά να βρεθεί κάποιο «παραθυράκι» στη διαπραγμάτευση που να μπορεί να αξιοποιηθεί έστω και την ύστατη στιγμή).
Παράλληλα, ο πιστωτής, όσο εγγύτερα βρίσκεται στον πλειστηριασμό, ο οποίος αποτελεί αν μη τι άλλο μία οδό που πιθανολογεί την ικανοποίησή του, τόσο υψηλότερες απαιτήσεις θα έχει από τον οφειλέτη για τη ρύθμιση της οφειλής του – ιδίως όσον αφορά την προκαταβολή. Από την άλλη, μία οφειλή η οποία έχει καταστεί ληξιπρόθεσμη ή έχει μόλις καταγγελθεί, είναι πολύ πιο εύκολο να ρυθμιστεί.
Ο χρόνος, λοιπόν, είναι σημαντικός στην προσπάθεια της εξωδικαστικής διαπραγμάτευσης και θα πρέπει να λαμβάνεται σοβαρά υπόψη από τον οφειλέτη.
Η ηλεκτρονική πλατφόρμα του Εξωδικαστικού Μηχανισμού Ρύθμισης Οφειλών που θεσπίστηκε το έτος 2020 είναι η τελευταία σε μία σειρά από ηλεκτρονικές πλατφόρμες εξωδικαστικού μηχανισμού που επιχειρήθηκαν να τεθούν σε εφαρμογή από την Ειδική Γραμματεία Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους για το ρητό σκοπό της θέσης σε κυκλοφορία μίας θεσμικής πλατφόρμας όπου οφειλέτες και πιστωτές (μεταξύ αυτών και το Ελληνικό Δημόσιο) θα μπορούσαν να αναζητήσουν μία διευθέτηση των οφειλών τους. Απώτερος στόχος ήταν εξ αρχής η διευθέτηση, σε μεγάλη κλίμακα, του Ιδιωτικού Χρέους, τόσο προς ιδιώτες όσο και προς την Εφορία και τους Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης.
Η νέα μορφή του Εξωδικαστικού Μηχανισμού Ρύθμισης Οφειλών τυγχάνει, μέχρι στιγμής, της μεγαλύτερης προσοχής της Πολιτείας και, όπως όλα δείχνουν, της μεγαλύτερης επιτυχίας της ΕΓΔΙΧ. Αυτό συμβαίνει κυρίως διότι η ηλεκτρονική πλατφόρμα τυγχάνει αφ’ ενός συνεχών τεχνικών αναβαθμίσεων, ώστε να επιλύονται και παρακάμπτονται τα τεχνικά προβλήματα και τα ζητήματα προσβασιμότητας στο χρήστη – που έπλητταν σημαντικά τις προηγούμενες ηλεκτρονικές πλατφόρμες, αλλά και, αφ’ ετέρου, συνεχών νομοθετικών παρεμβάσεων, δυνάμει των οποίων προσφέρονται θεσμοθετημένα εργαλεία ρύθμισης μέσω του σχετικού αλγορίθμου που προσφέρει αυτοματοποιημένες λύσεις σε οφειλέτη και πιστωτές, που προβλέπουν έως και σημαντικές διαγραφές, αλλά και περιορισμούς στους απρόθυμους και δύστροπους πιστωτές που καταχρηστικά δεν επιθυμούν να συνεργαστούν και να αποδεχθούν προτεινόμενες ρυθμίσεις. Ιδιαίτερη μνεία γίνεται από το νομοθέτη στους ευάλωτους οφειλέτες, ήτοι τους πιο ευπαθείς οικονομικά συμπολίτες μας, για τους οποίους ισχύουν ιδιαίτερα ευνοϊκές ρυθμίσεις και όροι. Χαρακτηριστικά, για τους πιστοποιημένους ευάλωτους δανειολήπτες, η αποδοχή της αυτοματοποιημένης λύσης είναι υποχρεωτική, όχι μόνο για το Δημόσιο, αλλά και για τις Τράπεζες και τα funds! Παράλληλα, οι ευάλωτοι δανειολήπτες δεν υποχρεούνται σε καταβολή προκαταβολής 10% επί της οφειλής προς τους πιστωτές τους για τη ρύθμιση της οφειλής τους, ενόψει πλειστηριασμού, όπως προβλέπεται για τους μη ευάλωτους δανειολήπτες!
Τα πλεονεκτήματα της ηλεκτρονικής πλατφόρμας του Εξωδικαστικού Μηχανισμού Ρύθμισης Οφειλών είναι πολλαπλά: η υποβολή της αίτησης συνεπάγεται αναστολή των διωκτικών ενεργειών των πιστωτών κατά του οφειλέτη, την αναστολή των ποινικών διαδικασιών για οφειλές προς το Δημόσιο και, μολονότι η ηλεκτρονική πλατφόρμα δεν εγγυάται τη ρύθμιση – αφού η πλατφόρμα δεν υποχρεώνει κανέναν πιστωτή να αποδεχθεί μία ρύθμιση την οποία δεν επιθυμεί – θέτει πολύ αυστηρούς όρους για την απόρριψη της ρύθμισης, ώστε να προσφέρονται στον οφειλέτη, αν μη τι άλλο, ικανές πιθανότητες για τη ρύθμιση των οφειλών του. Παράλληλα, αποτελεί ένα εξαιρετικά χρήσιμο εργαλείο για τη ρύθμιση των οφειλών και των χρεών προς το Δημόσιο (Εφορία και Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης), καθώς, στις διμερείς διαπραγματεύσεις με το Ελληνικό Δημόσιο, οι αυτοματοποιημένες – και υποχρεωτικές για το Δημόσιο – ρυθμίσεις προβλέπουν πολύ ευνοϊκούς όρους, ως προς τη διάρκεια και τη διαγραφή. Μάλιστα, σύμφωνα με την πιο πρόσφατη βελτίωση του Εξωδικαστικού Μηχανισμού, από το Φεβρουάριο του 2024, τα δάνεια με εμπράγματη εξασφάλιση δύνανται να «κουρευτούν» κατά ποσοστό έως και 28%!
Το γραφείο μας με πολυετή εμπειρία σε τραπεζικά ζητήματα εν γένειείναι σε θέση να βρει την καλύτερη λύση και να σας καθοδηγήσει στην προσπάθεια εξωδικαστικής ρύθμισης των οφειλών σαςείτε μέσω διαπραγμάτευσης είτε μέσω Διαμεσολάβησης και με τις τράπεζες και τα funds.
Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού για διάσωση περιουσίας από πτώχευση και πλειστηριασμό καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε μεεξειδικευμένο δικηγόρο – διαμεσολαβητή στα τηλ:210 8811903, 6932455478.
ΜΕ ΔΙΑΓΡΑΦΗ 20% ΚΑΙ ΠΡΟΚΑΤΑΒΟΛΗ ΜΟΛΙΣ ΣΤΟ 5% ΤΗΣ ΑΠΑΙΤΗΣΗΣ !!!
Μία σωτήρια ρύθμισητης – κατά κυριολεξία – τελευταίας στιγμής, μίας (1) μόλις ημέρας πριν από τον πλειστηριασμό, επιτύχαμε για τους εντολείς μας, η οποία όχι μόνον προέβλεπε διαγραφή του 20% της οφειλής, αλλά έκανε αποδεκτό και το αίτημά μας για προκαταβολή μόλις στο 5% της απαίτησης – αντί του αρχικώς απαιτούμενου 10%!
Οι εντολείς μας απευθύνθηκαν στο Δικηγορικό μας Γραφείο αντιμετωπίζοντας ήδη πρόγραμμα πλειστηριασμού, έχοντας απωλέσει το μεγαλύτερο μέρος, δυστυχώς, των εννόμων βοηθημάτων και μέσων που είχαν στη διάθεσή τους. Η πρώτη μας κίνηση ήταν, βεβαίως, να διορθώσουμε την τιμή πρώτης προσφοράς του ακινήτου που έβγαινε στον πλειστηριασμό και το οποίο ήταν η πρώτη και μοναδική τους κατοικία και οικογενειακή στέγη, διασφαλίζοντας έτσι ότι: πρώτον, η τιμή πρώτης προσφοράς θα ήταν αποτρεπτική για πιθανούς υπερθεματιστές και δεύτερον, ότι θα είχαμε χρόνο να διαπραγματευτούμε τη ρύθμιση της οφειλής τους, η οποία ανερχόταν ήδη στις 250.000 ευρώ.
Πράγματι, η αξία του ακινήτου εκτοξεύτηκε, ο πλειστηριασμός ματαιώθηκε ελλείψει αγοραστικού ενδιαφέροντος, και μας δόθηκε ο απαιτούμενος χρόνοςγια μία – σκληρή και δύσκολη – διαπραγμάτευση με τον servicer, ο οποίος, μεταξύ άλλων, αφ’ ενός δεν συζητούσε κανένα κούρεμα κι αφ’ ετέρου απαιτούσε προκαταβολή ύψους 20.000 έως και 25.000 ευρώ, αντιστοιχίζοντάς την σε ποσοστό περί το 10% της συνολικής οφειλής – κατά τα επί των ημερών ειωθότα. Μάλιστα, για την άσκηση περαιτέρω πίεσης στους εντολείς μας, επανέφερε ο servicer τον πλειστηριασμό εντός του συντομότερου δυνατού χρόνου, ώστε να στενέψει κατά τα δυνατόν τα περιθώρια ελιγμού τους.
Παρά ταύτα, με τις κατάλληλες κινήσεις και εξωδικαστικές ενέργειες, και παρά την πίεση του χρόνου, καταφέραμε μία πραγματικά σωτήρια ρύθμιση για τους εντολείς μας, η οποία όχι μόνον προέβλεπε διαγραφή ποσού πενήντα χιλιάδων (50.000) ευρώ -περίπου το 20% της απαίτησης, αλλά και έκανε δεκτή την προσφερόμενη από εμάς προκαταβολή, ύψους μόλις δώδεκα χιλιάδων (12.000) ευρώ, ποσό δηλαδή που αντιστοιχεί στο 5% της συνολικής οφειλής.
Εν προκειμένω, ενεργώντας τόσο εξωδικαστικά όσο και δικαστικά, με παράλληλες ενέργειες, επιτύχαμε, παρά τα ελάχιστα έννομα βοηθήματα και μέσα που είχαμε στη διάθεσή μας, να κατευθύνουμε την υπόθεση στα επιθυμητά από τους εντολείς μας πλαίσια. Έτσι, οι εντολείς μας πέτυχαν αφ’ ενός τη διάσωση της κύριας κατοικίας τους, έστω και την ύστατη στιγμή, αλλά και τον εξορθολογισμό της οφειλής τους, ώστε αυτή να καταστεί βιώσιμη, σύμφωνα με τις οικονομικές τους δυνατότητες και να μπορεί να αποπληρωθεί σε βάθος χρόνου, απαλλάσσοντάς τους ουσιαστικά από τη μέγγενη μίας δυσβάσταχτης «κόκκινης» οφειλής και από το άγχος της δυνητικής απώλειας της οικογενειακής τους στέγης.
Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού για διάσωση περιουσίας από πτώχευση και πλειστηριασμό καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε μεεξειδικευμένο δικηγόρο – διαμεσολαβητή στα τηλ:210 8811903, 6932455478.
Ένα ενδιαφέρον στατιστικό που αφορά στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό Ρύθμισης Οφειλών είναι το γεγονός ότι η μεγάλη πλειονότητα των απορρίψεων των προτάσεων του Εξωδικαστικού δεν προέρχεται από τους πιστωτές, αλλά από τους ίδιους τους οφειλέτες, οι οποίοι το πρώτον επιδίωξαν τη ρύθμιση των οφειλών τους μέσα από την προσφερόμενη ηλεκτρονική πλατφόρμα. Για ποιους λόγους, όμως, συμβαίνει αυτό;
Κατ’ αρχήν, υπάρχει βαθιά παρανόηση ως προς τη φύση, τους σκοπούς και τις λύσεις που προσφέρει η ηλεκτρονική πλατφόρμα του Εξωδικαστικού Μηχανισμού Ρύθμισης Οφειλών. Συγκεκριμένα:
Η λογική της πλατφόρμας είναι να παράσχει στους οφειλέτες και τους πιστωτές τους μία θεσμική πλατφόρμα όπου θα διενεργηθεί η εξωδικαστική διαπραγμάτευση των οφειλών, όπου θα διασφαλίζεται η διαφάνεια, αλλά και η βέλτιστη δυνατή ικανοποίηση των πιστωτών (αρχή μη χειροτέρευσης της θέσης του πιστωτή), μέσω, όμως, κατ’ αρχήν μη δεσμευτικών για κανένα από τα μέρη προτάσεων. Αυτό σημαίνει ότι οι λύσεις που προσφέρονται μέσω του αλγορίθμου δεν δεσμεύουν τα μέρη, αφού η πλατφόρμα δεν είναι σε θέση να υποχρεώσει κανένα μέρος να αποδεχθεί μία ρύθμιση η οποία δεν του είναι αρεστή. Και, μολονότι τίθενται δικλείδες ασφαλείας, όπως η υποχρέωση δικαιολόγησης της πιθανής άρνησης εκ μέρους των πιστωτών, υπάρχουν λίγες εξαιρέσεις στην κατ’ αρχήν μη δεσμευτικότητα των προτεινόμενων από τον αλγόριθμο λύσεων, όπως για τους ευάλωτους δανειολήπτες.
Επίσης, παρά τις βελτιώσεις, τεχνικές και ουσιαστικές, στις οποίες έχει υποβληθεί η πλατφόρμα στην πορεία των ετών λειτουργίας της, η δημοσιογραφική παρουσίαση των λειτουργιών της έχει δημιουργήσει εσφαλμένες εντυπώσεις ως προς τις δυνατότητές της, ιδίως ως προς τις προσφερόμενες διαγραφές. Συγκεκριμένα, οι αρθρογραφίες που αναπαράγονται με πηχυαίους τίτλους, πολύ συχνά εμφανίζουν μία υπερβολικά εξωραϊσμένη εικόνα της πραγματικότητας, σε σημείο ανακρίβειας, με αποτέλεσμα να παρασύρονται οι μη ειδικοί από υποσχέσεις για εγγυημένες μεγάλες διαγραφές και εύκολες λύσεις, ανεξαρτήτως προϋποθέσεων – το οποίο φυσικά δεν αντιστοιχεί στην πραγματικότητα.
Τέλος, η βεβιασμένη υποβολή αίτησης δίχως την απαιτούμενη εξειδίκευση μπορεί να οδηγήσει σε απογοητευτικά αποτελέσματα, είτε σε επίπεδο απόρριψης της αίτησης, είτε σε επίπεδο προβληματικής προτεινόμενης λύσης. Παρά τις εξαγγελίες για ευκολία στην προσβασιμότητα, η πραγματικότητα είναι ότι η ηλεκτρονική πλατφόρμα Εξωδικαστικού Μηχανισμού Ρύθμισης Οφειλών συνοδεύεται από μία πλούσια και συχνά μεταβαλλόμενη νομοθεσία που ορίζει σειρά προϋποθέσεων και απαιτήσεων για την ολοκλήρωση της αίτησης στην πλατφόρμα, όπου είναι εύκολο να εμφιλοχωρήσει κάποιο σφάλμα του οφειλέτη, από αβλεψία ή από έλλειψη εμπειρίας.
Επομένως, οι οφειλέτες που ενδιαφέρονται για τον Εξωδικαστικό Μηχανισμό θα πρέπει να συμβουλεύονται ειδικούς νομικούς παραστάτες, που να είναι σε θέση να τους καθοδηγήσουν ως προς το πώς πρέπει να προσεγγίσουν την ηλεκτρονική πλατφόρμα, εάν τους συμφέρει και που φυσικά θα αναλάβουν τη διεκπεραίωση της αίτησης. Διότι, η πραγματικότητα είναι ότι η υποβολή αίτησης στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό δεν ενδείκνυται σε όλες τις περιπτώσεις οφειλετών, σε αρκετές περιπτώσεις, μάλιστα, μπορεί και να αντενδείκνυται ή και να είναι επιζήμια και μη συμφέρουσα για τον οφειλέτη.
Παρά ταύτα, εξ αρχής, εμπειρικά, διαπιστώνεται ότι τα πρακτικά οφέλη της ηλεκτρονικής πλατφόρμας μεγιστοποιούνται όσον αφορά τις κατωτέρω περιπτώσεις:
– Σε περιπτώσεις οφειλών προς το Δημόσιο (Εφορία και Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης), όπου οι λύσεις που προτείνονται και οι διαγραφές που διενεργούνται – κατά περίπτωση, πάντα – παρίστανται ως αρκετά ευνοϊκές για τους οφειλέτες.
– Σε περιπτώσεις ευάλωτων οφειλετών, όπου η νομοθεσία γύρω από τον Εξωδικαστικό Μηχανισμό Ρύθμισης Οφειλών έχει προβλέψεις για ευνοϊκή μεταχείριση και ακόμη – σε κάποιες περιπτώσεις – δεσμευτικές λύσεις για τους πιστωτές.
– Σε περιπτώσεις που επισπεύδεται πλειστηριασμός, όπου η πλατφόρμα του Εξωδικαστικού Μηχανισμού Ρύθμισης Οφειλών μπορεί να προσφέρει είτε πιστώσεις χρόνου είτε και λύσεις της ύστατης στιγμής.
Σε όλες τις ως άνω περιπτώσεις, όμως, πρέπει να ελέγχεται ειδικώς η θέση του οφειλέτη, με ενδελεχή εξέταση των επιμέρους παραγόντων που αφορούν στην εκάστοτε υπόθεση. Η προσφυγή, επομένως, στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του Εξωδικαστικού Μηχανισμού Ρύθμισης Οφειλών αποτελεί ένα εργαλείο του οποίου η χρήση πρέπει να γίνεται με σύνεση, και δη στον κατάλληλο χρόνο, καθώς, σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί πράγματι να υπάρχει πρόσφορο έδαφος για ευνοϊκές ρυθμίσεις, σε άλλες περιπτώσεις, όμως, μπορεί να είναι ακατάλληλη κι αναποτελεσματική επιλογή.
Σε καμία περίπτωση, πάντως, δεν πρέπει ο οφειλέτης να υπογράφει τις προσφερόμενες από τον Εξωδικαστικό Μηχανισμό ρυθμίσεις ελαφρά τη καρδία και δίχως την προηγούμενη εξέταση της πρότασης από ειδικούς συμπαραστάτες, για την αποφυγή της δέσμευσής του από επιβαρυντικούς όρους και δυσβάσταχτες οικονομικές υποχρεώσεις.
Το γραφείο μας ασχολείται επί σειρά ετών με τον εξωδικαστικό μηχανισμό ρύθμισης οφειλών, με την εξωδικαστική διαπραγμάτευση – διαμεσολάβηση και είναι ενημερωμένο για όλες τις εξελίξεις. Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε μεεξειδικευμένο δικηγόρο – διαμεσολαβητή για αποφυγή πλειστηριασμών, διάσωση περιουσιών, εξειδικευμένη νομική καθοδήγηση και διαμεσολάβηση στα τηλ:2108811903, 6932455478.
Άμυνα του ιδιοκτήτη που έχασε ακίνητο ώστε να μην αποβληθεί από αυτό
Τι γίνεται σε περίπτωση όπου έγινε ο πλειστηριασμός, το ακίνητο κατακυρώθηκε στον υπερθεματιστή και επιδόθηκε στον οφειλέτη η κατακυρωτική έκθεση και η περίληψη αυτής;
Καταρχήν, ο οφειλέτης ακόμα και εάν έχασε το σπίτι του στον πλειστηριασμό, έχει ένα τελευταίο δικονομικό όπλο στη φαρέτρα του: την Ανακοπή κατά της κατακυρωτικής έκθεσης και της περίληψης αυτής (Ανακοπή κατ’ αρθρ. 934 Κ.πολ.Δ), με την οποία μπορεί να προβάλλει όλους τους λόγους κατά του πλειστηριασμού, της κατακυρωτικής έκθεσης και της περίληψης αυτής. Η προθεσμία άσκησης της εν λόγω ανακοπής είναι εξήντα (60) ημέρες από τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης.
Από την πλευρά του αυτός που πλειοδότησε στον πλειστηριασμό και απέκτησε το ακίνητο (υπερθεματιστής), μόλις μεταγράψει την περίληψη της κατακυρωτικής αποκτά εκτελεστό τίτλο και το εμπράγματο δικαίωμα που είχε εκείνος κατά του οποίου έγινε η εκτέλεση (οφειλέτης). Παράλληλα, σύμφωνα με τη δεύτερη παράγραφο του αρ. 1005 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ, εφοδιασμένος ο νέος ιδιοκτήτης με τίτλο εκτελεστό με τη μεταγεγραμμένη περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης, μπορεί να προβεί σε «έξωση» του παλιού ιδιοκτήτη από το ακίνητο.
Πώς γίνεται αυτό;
Ο νέος ιδιοκτήτης λαμβάνει απόγραφο εκτελεστό της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης και επιδίδει και επιταγή προς εκτέλεση με σκοπό την αποβολή του προηγούμενου ιδιοκτήτη και την απόκτηση πρόσβασης στο ακίνητο. Με την λήψη του απογράφου και την επίδοση της επιταγής προς πληρωμή ο νέος ιδιοκτήτης εκκινεί νέα διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης την οποία μπορεί να ανακόψει ο προηγούμενος κύριος του ακινήτου και οφειλέτης, ο οποίος εξακολουθεί να διαμένει στο ακίνητο με ανακοπή κατ’ αρθρ. 933 ΚΠολΔ και να σταματήσει τη διαδικασία που έχει εκκινήσει ο νέος ιδιοκτήτης για την αποβολή του από το ακίνητο.
Έτσι, ο παλιός ιδιοκτήτης και οφειλέτης μπορεί να ασκήσει τόσο ανακοπή κατά της κατακυρωτικής και της περίληψης, όσο και κατά της επιταγής προς εκτέλεση για την αποβολή του από το ακίνητο. Το πρώτο δικαστήριο της Ανακοπής που θα κρίνει για την ακυρότητα της κατακυρωτικής και της περίληψης αυτής, δεσμεύει το δικαστήριο της ανακοπής που έχει ασκηθεί κατά της επιταγής προς εκτέλεση για αποβολή από το ακίνητο.
Μπορεί να γίνει αναστολή της διαδικασίας αποβολής από το ακίνητο κατ’ αρθρ. 938 ΚΠολΔ, ενώ έχει γίνει ο πλειστηριασμός και ο υπερθεματιστής έχει εφοδιαστεί με εκτελεστό τίτλο με την περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης;
ΝΑΙ !!!!!
Με το ν. 4842/2021 επανήλθε σε ισχύ η διάταξη του αρ. 938 ΚΠολΔ, η οποία τέθηκε σε ισχύ από 1.1.2022 και εφαρμόζεται και σε περιπτώσεις άμεσης εκτέλεσης όπως η αποβολή από το ακίνητο με επιταγή προς εκτέλεση κατά του παλιού ιδιοκτήτη και οφειλέτη.
Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο -διαμεσολαβητή για διάσωση περιουσίας κι αποφυγή πλειστηριασμών στα τηλ: 2108811903, 6932455478.
Κτηματολόγιο: Διορθώσεις σφαλμάτων στις εγγραφές του Κτηματολογίου (ανακριβείς αρχικές εγγραφές, πρόδηλα σφάλματα)
Αντικείμενο των κτηματολογικών εγγραφών είναι τα εγγραπτέα δικαιώματα, που αφορούν σε ακίνητα και στο ιδιοκτησιακό καθεστώς αυτών. Κάθε ακίνητο απεικονίζεται στα κτηματολογικά διαγράμματα με τον αποκλειστικό αριθμό ΚΑΕΚ (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου) ως τμήμα εδάφους μαζί με τα συστατικά του μέρη. Οι δε πρώτες εγγραφές είναι εκείνες που καταχωρίζονται ως αρχικές εγγραφές στο κτηματολογικό βιβλίο, κατά τη μεταφορά τους από τους κτηματολογικούς πίνακες που προκύπτουν κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης. Η ακρίβεια των πρώτων εγγραφών είναι καίριας σημασίας, καθώς βάσει αυτών αποτυπώνεται το υπάρχον ιδιοκτησιακό καθεστώς, αλλά και σε αυτές στηρίζονται οι μεταγενέστερες εγγραφές.
Ο ν. 2664/1998, που όλα αυτά τα χρόνια συμπληρώνεται και τροποποιείται, ρυθμίζει τα ζητήματα του Κτηματολογίου, και μας παρέχει τα ενδεδειγμένα νόμιμα μέσα για να επιτευχθεί, μεταξύ άλλων, η διόρθωση των σφαλμάτων σωστά και αποτελεσματικά.
Σε περιπτώσεις σφαλμάτων που προκύπτουν από λανθασμένη αναγραφή λ.χ. των στοιχείων των δικαιούχων ή στοιχείων σχετικών με το καταχωρισθέν δικαίωμα, τον τίτλο αυτού και το ιδιοκτησιακό αντικείμενο, αναφερόμαστε σε πρόδηλα σφάλματα, τα οποία μπορούν να διορθωθούν με μια απλή σχετικά διαδικασία που εμπεριέχει την υποβολή από τον ενδιαφερόμενο και έχοντα έννομο συμφέρον μιας αίτησης στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, με όλα τα έγγραφα που πιστοποιούν κατά προφανή και πανηγυρικό τρόπο τα ορθά στοιχεία (λ.χ. ταυτότητας δικαιούχου, τίτλου κτήσης κλπ), το έννομο συμφέρον ή το εμπράγματο δικαίωμα που πρέπει να διορθωθεί, και υπό την προϋπόθεση ότι μέσω της διόρθωσης δεν αντικαθίσταται (εκτοπίζεται) δικαίωμα τρίτου. Στις περιπτώσεις δε που το πρόδηλο σφάλμα υφίσταται σε εγγραφή με ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», η αίτηση επιδίδεται στο Ελληνικό Δημόσιο υποχρεωτικά εντός 10 ημερών από την κατάθεσή της. Αν ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου δεν αποφανθεί εντός 30 εργάσιμων ημερών από την υποβολή της αίτησης διόρθωσης ή αν την απορρίψει, τότε ο αιτών δικαιούται να προσφύγει δικαστικά, στον Κτηματολογικό Δικαστή (στο Μονομελές Πρωτοδικείο) σε προθεσμία 30 εργάσιμων ημερών από την λήξη της προθεσμίας εντός της οποίας όφειλε να απαντήσει ο Προϊστάμενος ή αφότου έλαβε γνώση της απόρριψης της αίτησης.
Περαιτέρω, εκτός από την πρώτη περίπτωση σφαλμάτων, υπάρχουν και τα πιο σύνθετα, τα οποία εκ του αντικειμένου τους, διορθώνονται μόνο με δικαστική απόφαση, η οποία θα επιλύσει οριστικά την περιουσιακή διαφορά, καθώς επί της ουσίας πρόκειται για αμφισβητήσεις δικαιωμάτων. Η αγωγή (αναγνωριστική ή διεκδικητική) ασκείται ενώπιον του αρμόδιου καθ’ ύλην και κατά τόπον Πρωτοδικείου, από όποιον έχει έννομο συμφέρον μέσα σε αποκλειστική προθεσμία που λήγει την 31η Δεκεμβρίου του έτους, εντός του οποίου συμπληρώνονται 8 έτη από την έναρξη της προθεσμίας που εκκινεί από την δημοσίευση σε ΦΕΚ της απόφασης του Δ.Σ. του Φορέα περί ενάρξεως ισχύος του Κτηματολογίου σε κάθε κτηματογραφούμενη περιοχή. Η δε αγωγή στρέφεται τόσο κατά του φερόμενου με την πρώτη εγγραφή ως δικαιούχου ή των καθολικών διαδόχων του, όσο και κατά των ειδικών διαδόχων του. Σε αυτές τις περιπτώσεις, δηλ. όταν η ακρίβεια των πρώτων εγγραφών αμφισβητείται με αγωγή, οι εγγραφές οριστικοποιούνται μόλις καταστεί αμετάκλητη η δικαστική απόφαση που απορρίπτει την αγωγή, ή αντίθετα, αν η αμετάκλητη απόφαση κάνει δεκτή (ολικά ή μερικά) την αγωγή, διορθώνονται οι αρχικές εγγραφές σύμφωνα με το διατακτικό της αμετάκλητης δικαστικής απόφασης. Από την οριστικοποίηση των εγγραφών, παράγεται αμάχητο τεκμήριο υπέρ των φερόμενων ως δικαιούχων για τα συγκεκριμένα δικαιώματα.
Αντίστοιχα, με δικαστική απόφαση διορθώνεται η αρχική εγγραφή με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», ύστερα από αίτηση εκείνου που ισχυρίζεται ότι έχει εγγραπτέο στο Κτηματολόγιο δικαίωμα, η οποία υποβάλλεται στον Κτηματολογικό Δικαστή της τοποθεσίας του ακινήτου, δηλαδή στο Μονομελές Πρωτοδικείο της τοποθεσίας του ακινήτου, που δικάζει κατά την διαδικασία της εκουσίας δικαιοδοσίας και πρέπει να κοινοποιηθεί στο Ελληνικό Δημόσιο. Πρέπει δε η αίτηση που κατατίθεται στο δικαστήριο να εγγραφεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, για να προκύπτουν οι τυχόν διεκδικήσεις επ’ αυτού. Εφόσον η αίτηση γίνει τελεσιδίκως δεκτή (δηλ. είτε δεν ασκηθεί έφεση είτε ασκηθεί αυτή και απορριφθεί), η εγγραφή διορθώνεται.
Η περιπτωσιολογία είναι μεγάλη, καθώς το ιδιοκτησιακό καθεστώς στην Ελλάδα για πολλά χρόνια υπήρξε περιπλεγμένο, ιδίως στην επαρχία. Ως εκ τούτου, τα προβλήματα είναι πολλά και συνήθη. Προκύπτει, λοιπόν, ότι η συνδρομή ενός έμπειρου δικηγόρου σε κάθε περίπτωση σφάλματος είτε αυτό είναι πρόδηλο είτε όχι, είναι ενδεδειγμένη, προκειμένου με μεγαλύτερη ασφάλεια να επιλυθεί η διαφορά και να διορθωθεί η εγγραφή στο Κτηματολόγιο.
Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.
Σύμφωνα με το αστικό δίκαιο, ένας από τους τρόπους κτήσης ακινήτου είναι και η «χρησικτησία», δηλαδή η χρησιμοποίηση ενός ακινήτου επί μακρόν, την οποία συναντάμε υπό δύο μορφές:
Α. Στις περιπτώσεις εκείνες που οι δικαιούχοι έχουν την εύλογη και καλόπιστη πεποίθηση ότι τους ανήκει το ακίνητο, το οποίο χρησιμοποιούν (νέμονται), φροντίζουν και συντηρούν, ή επιμελούνται τις υποχρεώσεις που απορρέουν από αυτό με συνέπεια, έχοντας ήδη στην κατοχή τους κάποιον τίτλο κτήσης που φέρει μεν τα τυπικά εξωτερικά γνωρίσματα που τον καθιστούν έγκυρο, όμως στην πραγματικότητα λόγω νομικού ή πραγματικού σφάλματος δεν έχουν αποκτήσει το ακίνητο. Εφόσον ο δικαιούχος, υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις έχει συμπληρώσει δεκαετή συνεχή χρήση του ακινήτου, τότε μιλάμε για τακτική χρησικτησία.
Β. Υπάρχουν όμως και οι περιπτώσεις που ο δικαιούχος δεν έχει τίτλο ιδιοκτησίας (π.χ. συμβόλαιο αγοραπωλησίας), αλλά κατέχει και νέμεται το ακίνητο, είτε δια λόγου και προφορικά είτε δυνάμει ενός απλού ιδιωτικού συμφωνητικού (δηλ. εγγράφου που δεν φέρει τα στοιχεία του συμβολαιογραφικού συμβολαίου). Αντίστοιχη περίπτωση και αρκετά συχνή είναι κι αυτή της απόκτησης ακίνητης περιουσίας από κληρονομιά, όπου όμως η αποδοχή δεν έγινε συμβολαιογραφικά, αλλά σιωπηρά με την παρέλευση της 4μηνης προθεσμίας για την αποποίηση, και μόνο με την τακτοποίηση των σχετικών φορολογικών υποχρεώσεων του κληρονόμου. Αμφότερες οι περιπτώσεις είναι αρκετά συνήθεις και μπορεί να μην έχει συνταχθεί συμβολαιογραφικό έγγραφο για πολλά χρόνια, ακόμα κι αν έχουν μεσολαβήσει αρκετές μεταβιβάσεις του ίδιου ακινήτου (λ.χ. από γενιά σε γενιά). Για να θεωρηθεί νομικά ότι πράγματι ο -χωρίς έγγραφα και τίτλους – δικαιούχος έχει καταστεί κύριος του νεμόμενου ακινήτου, θα πρέπει να έχει διανυθεί χρονικό διάστημα εικοσαετίας, οπότε αναφερόμαστε στην έκτακτη χρησικτησία.
Ως προς το ζήτημα του χρόνου, πρέπει να σημειωθεί ότι η χρησικτησία διακόπτεται με την έγερση διεκδικητικής αγωγής τρίτου εναντίον αυτού που χρησιδεσπόζει, ενώ χωρεί και προσαύξηση του χρόνου χρησικτησίας, καθώς αυτός που κληρονόμησε για παράδειγμα τη νομή του ακινήτου, μπορεί να προσθέσει στο δικό του χρόνο τον χρόνο χρησικτησίας του προηγούμενου νομέα.
Όσον αφορά τη δήλωση στο κτηματολόγιο της ιδιοκτησίας που έχει κτηθεί με τις προϋποθέσεις της χρησικτησίας, το πρώτο που θα ζητηθεί είναι η ύπαρξη τελεσίδικης δικαστικής απόφασης (επί αναγνωριστικής αγωγής του δικαιούχου) που να επιβεβαιώνει την ύπαρξη κυριότητας λόγω χρησικτησίας. Ωστόσο, αν δεν έχει κινηθεί τέτοια διαδικασία, ο δικαιούχος για να θεμελιώσει το δικαίωμά του, και να καταχωρήσει την ιδιοκτησία του ως δική του στο Κτηματολόγιο, θα πρέπει να επικαλεστεί και να προσκομίσει έγγραφα (δημόσια ή ιδιωτικά) που αποδεικνύουν την μακρόχρονη νομή και κατοχή του ακινήτου, και δη για μια 20ετία τουλάχιστον, όπως λογαριασμοί ΔΕΚΟ, αποδείξεις καταβολής τελών και δαπανών, μισθωτήρια, αποδεικτικά επιδότησης, πράξη αναγνώρισης ορίων, εγγραφή υποθήκης και λοιπών βαρών, Ε9, ΕΝΦΙΑ, παλιά τοπογραφικά που έχουν γίνει με εντολή του δικαιούχου, βεβαίωση προέδρου τοπικής κοινότητας για την χρήση του ακινήτου για τουλάχιστον 20 χρόνια, ένορκες βεβαιώσεις κλπ.
Ωστόσο, τονίζεται ότι επειδή η ανωτέρω δήλωση ιδιοκτησίας με τις προϋποθέσεις της χρησικτησίας ενώπιον του Κτηματολογίου, μπορεί να εγείρει αμφισβητήσεις και αμφιβολίες, η επιλογή αυτή θα πρέπει να είναι τελευταία, και αντ’ αυτού να προτιμάται η απόκτηση ενός συμβολαιογραφικού τίτλου ή έστω μιας τελεσίδικης δικαστικής απόφασης.
Το δικηγορικό μας γραφείο ασχολείται με θέματα χρησικτησίας, έκτακτής ή τακτικής, και είναι άρτια καταρτισμένο για να σας συμβουλεύσει με τον καλύτερο δυνατό τρόπο.
Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 210 8251894, 6932455478.
Ακόμη μία επιτυχία του γραφείου μας με -σχεδόν- ταυτόχρονη ρύθμιση του δανείου του οφειλέτη και ακύρωση του πλειστηριασμού ακινήτου του κατόπιν άσκησης ανακοπής:
Κατόπιν σκληρών διαπραγματεύσεων με αλλεπάλληλες επικοινωνίες με εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων, καταφέραμε να ρυθμίσουμε δύο δάνεια (στεγαστικής και καταναλωτικής φύσης) του εντολέα μας, με τους κατάλληλους νομικούς χειρισμούς και λίγες ημέρες αργότερα δημοσιεύθηκε απόφαση με την οποία ακυρωνόταν η κατάσχεση και ο προγραμματισμένος πλειστηριασμός της κατοικίας του.
Ο εντολέας μας ενώ βρισκόταν σε διαπραγματεύσεις με την εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων, έλαβε κατασχετήρια έκθεση η οποία προσδιόριζε πλειστηριασμό της κύριας κατοικίας του.
Προκειμένου να θωρακίσουμε κάθε δικαίωμα του εντολέα μας ασκήσαμε και κερδίσαμε την ανακοπή κατά της κατασχετήριας έκθεσης, ακυρώνοντας τον πλειστηριασμό, αποδεικνύοντας ότι όλως καταχρηστικώς η εταιρεία διαχείρισης επίσπευσε πλειστηριασμό σε ακίνητό του (μάλιστα της κύριας κατοικίας του!!) αφ’ ενός γιατί το ακίνητο ήταν υπέρτερης αξίας από το ύψος της συνολικής οφειλής, αφ’ ετέρου ενώ βρισκόταν σε διαπραγματεύσεις για τη ρύθμιση.
Παράλληλα με τις νομικές ενέργειες, το δικηγορικό μας γραφείο προωθούσε τις διαπραγματεύσεις για τη ρύθμιση των οφειλών του με την εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων, πετυχαίνοντας έτσι τη ρύθμιση των οφειλών του με χαμηλή προκαταβολή και μηνιαίες δόσειςπου μπορούσε να εξυπηρετήσει, προτού εκδοθεί η απόφαση που ακύρωνε τον πλειστηριασμό, επιτυγχάνοντας επί της ουσίας διπλό σκοπό αφ’ ενός την εκκίνηση -προτού διογκωθεί η οφειλή- αποπληρωμής του δανείου με μικρή μηνιαία δόση, αφ’ ετέρου προστατεύοντάς τον από νομικές ενέργειες με την ακύρωση της κατασχετήριας έκθεσης. Ο εντολέας μας έτσι προστατεύεται αφού και να εκπέσει της ρύθμισης, δεν κινδυνεύει άμεσα από νέο πλειστηριασμό αφού απαιτείται χρόνος για την εκ νέου εκκίνηση των νομικών ενεργειών εκ μέρους της εταιρείας διαχείρισης.
Έτσι, ακόμα και εάν ένας οφειλέτης συναντήσει την άρνηση της εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων να ρυθμίσει την οφειλή του και παράλληλα αντιμετωπίζει και την καταδιωκτική διάθεση του fund, με την κατάσχεση περιουσιακών του στοιχείων, το γραφείο μας έχει τη νομική εξειδίκευση και υπεροπλία και να ακυρώσει τις καταχρηστικές ενέργειες της εταιρείας διαχείρισης και να πετύχει μία συμφωνία ρύθμισης προστατεύοντας έτσι τον οφειλέτη και διαφυλάσσοντας την ακίνητη περιουσία του !!!!!
Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού για διάσωση περιουσίας από πτώχευση και πλειστηριασμό καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε μεεξειδικευμένο δικηγόρο – διαμεσολαβητή στα τηλ:210 8811903, 6932455478.
Σύμφωνα με το αστικό δίκαιο, ένας από τους τρόπους κτήσης ακινήτου είναι και η «χρησικτησία», δηλαδή η χρησιμοποίηση ενός ακινήτου επί μακρόν, την οποία συναντάμε υπό δύο μορφές:
Α. Στις περιπτώσεις εκείνες που οι δικαιούχοι έχουν την εύλογη και καλόπιστη πεποίθηση ότι τους ανήκει το ακίνητο, το οποίο χρησιμοποιούν (νέμονται), φροντίζουν και συντηρούν, ή επιμελούνται τις υποχρεώσεις που απορρέουν από αυτό με συνέπεια, έχοντας ήδη στην κατοχή τους κάποιον τίτλο κτήσης που φέρει μεν τα τυπικά εξωτερικά γνωρίσματα που τον καθιστούν έγκυρο, όμως στην πραγματικότητα λόγω νομικού ή πραγματικού σφάλματος δεν έχουν αποκτήσει το ακίνητο. Εφόσον ο δικαιούχος, υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις έχει συμπληρώσει δεκαετή συνεχή χρήση του ακινήτου, τότε μιλάμε για τακτική χρησικτησία.
Β. Υπάρχουν όμως και οι περιπτώσεις που ο δικαιούχος δεν έχει τίτλο ιδιοκτησίας (π.χ. συμβόλαιο αγοραπωλησίας), αλλά κατέχει και νέμεται το ακίνητο, είτε δια λόγου και προφορικά είτε δυνάμει ενός απλού ιδιωτικού συμφωνητικού (δηλ. εγγράφου που δεν φέρει τα στοιχεία του συμβολαιογραφικού συμβολαίου). Αντίστοιχη περίπτωση και αρκετά συχνή είναι κι αυτή της απόκτησης ακίνητης περιουσίας από κληρονομιά, όπου όμως η αποδοχή δεν έγινε συμβολαιογραφικά, αλλά σιωπηρά με την παρέλευση της 4μηνης προθεσμίας για την αποποίηση, και μόνο με την τακτοποίηση των σχετικών φορολογικών υποχρεώσεων του κληρονόμου. Αμφότερες οι περιπτώσεις είναι αρκετά συνήθεις και μπορεί να μην έχει συνταχθεί συμβολαιογραφικό έγγραφο για πολλά χρόνια, ακόμα κι αν έχουν μεσολαβήσει αρκετές μεταβιβάσεις του ίδιου ακινήτου (λ.χ. από γενιά σε γενιά). Για να θεωρηθεί νομικά ότι πράγματι ο -χωρίς έγγραφα και τίτλους – δικαιούχος έχει καταστεί κύριος του νεμόμενου ακινήτου, θα πρέπει να έχει διανυθεί χρονικό διάστημα εικοσαετίας, οπότε αναφερόμαστε στην έκτακτη χρησικτησία.
Ως προς το ζήτημα του χρόνου, πρέπει να σημειωθεί ότι η χρησικτησία διακόπτεται με την έγερση διεκδικητικής αγωγής τρίτου εναντίον αυτού που χρησιδεσπόζει, ενώ χωρεί και προσαύξηση του χρόνου χρησικτησίας, καθώς αυτός που κληρονόμησε για παράδειγμα τη νομή του ακινήτου, μπορεί να προσθέσει στο δικό του χρόνο τον χρόνο χρησικτησίας του προηγούμενου νομέα.
Όσον αφορά τη δήλωση στο κτηματολόγιο της ιδιοκτησίας που έχει κτηθεί με τις προϋποθέσεις της χρησικτησίας, το πρώτο που θα ζητηθεί είναι η ύπαρξη τελεσίδικης δικαστικής απόφασης (επί αναγνωριστικής αγωγής του δικαιούχου) που να επιβεβαιώνει την ύπαρξη κυριότητας λόγω χρησικτησίας. Ωστόσο, αν δεν έχει κινηθεί τέτοια διαδικασία, ο δικαιούχος για να θεμελιώσει το δικαίωμά του, και να καταχωρήσει την ιδιοκτησία του ως δική του στο Κτηματολόγιο, θα πρέπει να επικαλεστεί και να προσκομίσει έγγραφα (δημόσια ή ιδιωτικά) που αποδεικνύουν την μακρόχρονη νομή και κατοχή του ακινήτου, και δη για μια 20ετία τουλάχιστον, όπως λογαριασμοί ΔΕΚΟ, αποδείξεις καταβολής τελών και δαπανών, μισθωτήρια, αποδεικτικά επιδότησης, πράξη αναγνώρισης ορίων, εγγραφή υποθήκης και λοιπών βαρών, Ε9, ΕΝΦΙΑ, παλιά τοπογραφικά που έχουν γίνει με εντολή του δικαιούχου, βεβαίωση προέδρου τοπικής κοινότητας για την χρήση του ακινήτου για τουλάχιστον 20 χρόνια, ένορκες βεβαιώσεις κλπ.
Ωστόσο, τονίζεται ότι επειδή η ανωτέρω δήλωση ιδιοκτησίας με τις προϋποθέσεις της χρησικτησίας ενώπιον του Κτηματολογίου, μπορεί να εγείρει αμφισβητήσεις και αμφιβολίες, η επιλογή αυτή θα πρέπει να είναι τελευταία, και αντ’ αυτού να προτιμάται η απόκτηση ενός συμβολαιογραφικού τίτλου ή έστω μιας τελεσίδικης δικαστικής απόφασης.
Το δικηγορικό μας γραφείο ασχολείται με θέματα χρησικτησίας, έκτακτής ή τακτικής, και είναι άρτια καταρτισμένο για να σας συμβουλεύσει με τον καλύτερο δυνατό τρόπο.
Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 210 8251894, 6932455478.
Ανθια Κορελα - Δικηγορος παρ' Αρειω Παγω 