Επίλυση προβλημάτων με το κτηματολόγιο

Κτηματολόγιο: Διορθώσεις σφαλμάτων στις εγγραφές του Κτηματολογίου (ανακριβείς αρχικές εγγραφές, πρόδηλα σφάλματα)

            Αντικείμενο των κτηματολογικών εγγραφών είναι τα εγγραπτέα δικαιώματα, που αφορούν σε ακίνητα και στο ιδιοκτησιακό καθεστώς αυτών. Κάθε ακίνητο απεικονίζεται στα κτηματολογικά διαγράμματα με τον αποκλειστικό αριθμό ΚΑΕΚ (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου) ως τμήμα εδάφους μαζί με τα συστατικά του μέρη. Οι δε πρώτες εγγραφές είναι εκείνες που καταχωρίζονται ως αρχικές εγγραφές στο κτηματολογικό βιβλίο, κατά τη μεταφορά τους από τους κτηματολογικούς πίνακες που προκύπτουν κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης. Η ακρίβεια των πρώτων εγγραφών είναι καίριας σημασίας, καθώς βάσει αυτών αποτυπώνεται το υπάρχον ιδιοκτησιακό καθεστώς, αλλά και σε αυτές στηρίζονται οι μεταγενέστερες εγγραφές.

            Ο ν. 2664/1998, που όλα αυτά τα χρόνια συμπληρώνεται και τροποποιείται, ρυθμίζει τα ζητήματα του Κτηματολογίου, και μας παρέχει τα ενδεδειγμένα νόμιμα μέσα για να επιτευχθεί, μεταξύ άλλων, η διόρθωση των σφαλμάτων σωστά και αποτελεσματικά.  

Σε περιπτώσεις σφαλμάτων που προκύπτουν από λανθασμένη αναγραφή λ.χ. των στοιχείων των δικαιούχων ή στοιχείων σχετικών με το καταχωρισθέν δικαίωμα, τον τίτλο αυτού και το ιδιοκτησιακό αντικείμενο, αναφερόμαστε σε πρόδηλα σφάλματα, τα οποία μπορούν να διορθωθούν με μια απλή σχετικά διαδικασία που εμπεριέχει την υποβολή από τον ενδιαφερόμενο και έχοντα έννομο συμφέρον μιας αίτησης στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, με όλα τα έγγραφα που πιστοποιούν κατά προφανή και πανηγυρικό τρόπο τα ορθά στοιχεία (λ.χ. ταυτότητας δικαιούχου, τίτλου κτήσης κλπ), το έννομο συμφέρον ή το εμπράγματο δικαίωμα που πρέπει να διορθωθεί, και υπό την προϋπόθεση ότι μέσω της διόρθωσης δεν αντικαθίσταται (εκτοπίζεται) δικαίωμα τρίτου. Στις περιπτώσεις δε που το πρόδηλο σφάλμα υφίσταται σε εγγραφή με ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», η αίτηση επιδίδεται στο Ελληνικό Δημόσιο υποχρεωτικά εντός 10 ημερών από την κατάθεσή της. Αν ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου δεν αποφανθεί εντός 30 εργάσιμων ημερών από την υποβολή της αίτησης διόρθωσης ή αν την απορρίψει, τότε ο αιτών δικαιούται να προσφύγει δικαστικά, στον Κτηματολογικό Δικαστή (στο Μονομελές Πρωτοδικείο) σε προθεσμία 30 εργάσιμων ημερών από την λήξη της προθεσμίας εντός της οποίας όφειλε να απαντήσει ο Προϊστάμενος ή αφότου έλαβε γνώση της απόρριψης της αίτησης.

Περαιτέρω, εκτός από την πρώτη περίπτωση σφαλμάτων, υπάρχουν και τα πιο σύνθετα, τα οποία εκ του αντικειμένου τους, διορθώνονται μόνο με δικαστική απόφαση, η οποία θα επιλύσει οριστικά την περιουσιακή διαφορά, καθώς επί της ουσίας πρόκειται για αμφισβητήσεις δικαιωμάτων. Η αγωγή (αναγνωριστική ή διεκδικητική) ασκείται ενώπιον του αρμόδιου καθ’ ύλην και κατά τόπον Πρωτοδικείου, από όποιον έχει έννομο συμφέρον μέσα σε αποκλειστική προθεσμία που λήγει την 31η Δεκεμβρίου του έτους, εντός του οποίου συμπληρώνονται 8 έτη από την έναρξη της προθεσμίας που εκκινεί από την δημοσίευση σε ΦΕΚ της απόφασης του Δ.Σ. του Φορέα περί ενάρξεως ισχύος του Κτηματολογίου σε κάθε κτηματογραφούμενη περιοχή. Η δε αγωγή στρέφεται τόσο κατά του φερόμενου με την πρώτη εγγραφή ως δικαιούχου ή των καθολικών διαδόχων του, όσο και κατά των ειδικών διαδόχων του. Σε αυτές τις περιπτώσεις, δηλ. όταν η ακρίβεια των πρώτων εγγραφών αμφισβητείται με αγωγή, οι εγγραφές οριστικοποιούνται μόλις καταστεί αμετάκλητη η δικαστική απόφαση που απορρίπτει την αγωγή, ή αντίθετα, αν η αμετάκλητη απόφαση κάνει δεκτή (ολικά ή μερικά) την αγωγή, διορθώνονται οι αρχικές εγγραφές σύμφωνα με το διατακτικό της αμετάκλητης δικαστικής απόφασης. Από την οριστικοποίηση των εγγραφών, παράγεται αμάχητο τεκμήριο υπέρ των φερόμενων ως δικαιούχων για τα συγκεκριμένα δικαιώματα.

Αντίστοιχα, με δικαστική απόφαση διορθώνεται η αρχική εγγραφή με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», ύστερα από αίτηση εκείνου που ισχυρίζεται ότι έχει εγγραπτέο στο Κτηματολόγιο δικαίωμα, η οποία υποβάλλεται στον Κτηματολογικό Δικαστή της τοποθεσίας του ακινήτου, δηλαδή στο Μονομελές Πρωτοδικείο της τοποθεσίας του ακινήτου, που δικάζει κατά την διαδικασία της εκουσίας δικαιοδοσίας και πρέπει να κοινοποιηθεί στο Ελληνικό Δημόσιο. Πρέπει δε η αίτηση που κατατίθεται στο δικαστήριο να εγγραφεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, για να προκύπτουν οι τυχόν διεκδικήσεις επ’ αυτού. Εφόσον η αίτηση γίνει τελεσιδίκως δεκτή (δηλ. είτε δεν ασκηθεί έφεση είτε ασκηθεί αυτή και απορριφθεί), η εγγραφή διορθώνεται.

 Η περιπτωσιολογία είναι μεγάλη, καθώς το ιδιοκτησιακό καθεστώς στην Ελλάδα για πολλά χρόνια υπήρξε περιπλεγμένο, ιδίως στην επαρχία. Ως εκ τούτου, τα προβλήματα είναι πολλά και συνήθη. Προκύπτει, λοιπόν, ότι η συνδρομή ενός έμπειρου δικηγόρου σε κάθε περίπτωση σφάλματος είτε αυτό είναι πρόδηλο είτε όχι, είναι ενδεδειγμένη, προκειμένου με μεγαλύτερη ασφάλεια να επιλυθεί η διαφορά και να διορθωθεί η εγγραφή στο Κτηματολόγιο.

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.