Πώς αποκτάμε ακίνητο με χρησικτησία

Σύμφωνα με το αστικό δίκαιο, ένας από τους τρόπους κτήσης ακινήτου είναι και η «χρησικτησία», δηλαδή η χρησιμοποίηση ενός ακινήτου επί μακρόν, την οποία συναντάμε υπό δύο μορφές:

Α. Στις περιπτώσεις εκείνες που οι δικαιούχοι έχουν την εύλογη και καλόπιστη πεποίθηση ότι τους ανήκει το ακίνητο, το οποίο χρησιμοποιούν (νέμονται), φροντίζουν και συντηρούν, ή επιμελούνται τις υποχρεώσεις που απορρέουν από αυτό με συνέπεια, έχοντας ήδη στην κατοχή τους κάποιον τίτλο κτήσης που φέρει μεν τα τυπικά εξωτερικά γνωρίσματα που τον καθιστούν έγκυρο, όμως στην πραγματικότητα λόγω νομικού ή πραγματικού σφάλματος δεν έχουν αποκτήσει το ακίνητο. Εφόσον ο δικαιούχος, υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις έχει συμπληρώσει δεκαετή συνεχή χρήση του ακινήτου, τότε μιλάμε για τακτική χρησικτησία.

Β. Υπάρχουν όμως και οι περιπτώσεις που ο δικαιούχος δεν έχει τίτλο ιδιοκτησίας (π.χ. συμβόλαιο αγοραπωλησίας), αλλά κατέχει και νέμεται το ακίνητο, είτε δια λόγου και προφορικά είτε δυνάμει ενός απλού ιδιωτικού συμφωνητικού (δηλ. εγγράφου που δεν φέρει τα στοιχεία του συμβολαιογραφικού συμβολαίου). Αντίστοιχη περίπτωση και αρκετά συχνή είναι κι αυτή της απόκτησης ακίνητης περιουσίας από κληρονομιά, όπου όμως η αποδοχή δεν έγινε συμβολαιογραφικά, αλλά σιωπηρά με την παρέλευση της 4μηνης προθεσμίας για την αποποίηση, και μόνο με την τακτοποίηση των σχετικών φορολογικών υποχρεώσεων του κληρονόμου. Αμφότερες οι περιπτώσεις είναι αρκετά συνήθεις  και μπορεί να μην έχει συνταχθεί συμβολαιογραφικό έγγραφο για πολλά χρόνια, ακόμα κι αν έχουν μεσολαβήσει αρκετές μεταβιβάσεις του ίδιου ακινήτου (λ.χ. από γενιά σε γενιά). Για να θεωρηθεί νομικά ότι πράγματι ο -χωρίς έγγραφα και τίτλους – δικαιούχος έχει καταστεί κύριος του νεμόμενου ακινήτου, θα πρέπει να έχει διανυθεί χρονικό διάστημα εικοσαετίας, οπότε αναφερόμαστε στην έκτακτη χρησικτησία.   

Ως προς το ζήτημα του χρόνου, πρέπει να σημειωθεί ότι η χρησικτησία διακόπτεται με την έγερση διεκδικητικής αγωγής τρίτου εναντίον αυτού που χρησιδεσπόζει, ενώ χωρεί και προσαύξηση του χρόνου χρησικτησίας, καθώς αυτός που κληρονόμησε για παράδειγμα τη νομή του ακινήτου, μπορεί να προσθέσει στο δικό του χρόνο τον χρόνο χρησικτησίας του προηγούμενου νομέα.

Όσον αφορά τη δήλωση στο κτηματολόγιο της ιδιοκτησίας που έχει κτηθεί με τις προϋποθέσεις της χρησικτησίας, το πρώτο που θα ζητηθεί είναι η ύπαρξη τελεσίδικης δικαστικής απόφασης (επί αναγνωριστικής αγωγής του δικαιούχου) που να επιβεβαιώνει την ύπαρξη κυριότητας λόγω χρησικτησίας. Ωστόσο, αν δεν έχει κινηθεί τέτοια διαδικασία, ο δικαιούχος για να θεμελιώσει το δικαίωμά του, και να καταχωρήσει την ιδιοκτησία του ως δική του στο Κτηματολόγιο, θα πρέπει να επικαλεστεί και να προσκομίσει έγγραφα (δημόσια ή ιδιωτικά) που αποδεικνύουν την μακρόχρονη νομή και κατοχή του ακινήτου, και δη για μια 20ετία τουλάχιστον, όπως λογαριασμοί ΔΕΚΟ, αποδείξεις καταβολής τελών και δαπανών, μισθωτήρια, αποδεικτικά επιδότησης, πράξη αναγνώρισης ορίων, εγγραφή υποθήκης και λοιπών βαρών, Ε9, ΕΝΦΙΑ, παλιά τοπογραφικά που έχουν γίνει με εντολή του δικαιούχου, βεβαίωση προέδρου τοπικής κοινότητας για την χρήση του ακινήτου για τουλάχιστον 20 χρόνια, ένορκες βεβαιώσεις κλπ.

Ωστόσο, τονίζεται ότι επειδή η ανωτέρω δήλωση ιδιοκτησίας με τις προϋποθέσεις της χρησικτησίας ενώπιον του Κτηματολογίου, μπορεί να εγείρει αμφισβητήσεις και αμφιβολίες, η επιλογή αυτή θα πρέπει να είναι τελευταία, και αντ’ αυτού να προτιμάται η απόκτηση ενός συμβολαιογραφικού τίτλου ή έστω μιας τελεσίδικης δικαστικής απόφασης.

Το δικηγορικό μας γραφείο ασχολείται με θέματα χρησικτησίας, έκτακτής ή τακτικής, και είναι άρτια καταρτισμένο για να σας συμβουλεύσει με τον καλύτερο δυνατό τρόπο.

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 210 8251894, 6932455478.