Πότε και πώς γίνεται γρήγορη έξωση

          Έξωση με διαταγή πληρωμής ή αγωγή εξώσεως;

Η έξωση ενοικιαστών αποτελεί πλέον συχνό φαινόμενο δεδομένης και της γενικευμένης οικονομικής κρίσης. Ορισμένες φορές, οι ιδιοκτήτες ακινήτων έρχονται αντιμέτωποι με αφερέγγυους μισθωτές, οι οποίοι δεν είναι συνεπείς στην καταβολή των ενοικίων, των κοινοχρήστων, το ηλεκτρικό ρεύμα και οτιδήποτε αφορά υποχρεώσεις από το μίσθιο. Ως αποτέλεσμα, οι εκμισθωτές αναγκάζονται να καταφύγουν στη νόμιμη οδό και να κινήσουν τις διαδικασίες αποβολής από το μίσθιο (έξωση) του ενοικιαστή προκειμένου να προστατεύσουν τα δικαιώματά τους. Οι εκμισθωτές έχουν μπροστά τους δύο λύσεις προκειμένου να απαλλαγούν από τους στρατηγικούς κακοπληρωτές:

Α) Την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου:

Αποτελεί τον πιο γρήγορο και λιγότερο δαπανηρό τρόπο απόδοσης του ακινήτου αλλά μπορεί να σωρευθεί και αίτημα είσπραξης των οφειλόμενων μισθωμάτων και λοιπών οφειλών και δεν απαιτεί δίκη με μάρτυρες ενώπιον δικαστηρίου. Για την έκδοση της διαταγής πληρωμής πρέπει να υφίστανται οι εξής προϋποθέσεις:

1.  Να υπάρχει ενεργή σύμβαση μίσθωσης, η οποία αποδεικνύεται εγγράφως και να έχουν καταβληθεί οι φόροι.

2. Να υπάρχει καθυστέρηση καταβολής μισθωμάτων λόγω δυστροπίας (δύστροπος ενοικιαστής είναι εκείνος που δεν καταβάλει εμπρόθεσμα τα συμφωνηθέντα μισθώματα).

3. Η επίδοση με δικαστικό επιμελητή εξώδικης όχλησης

(από την επόμενη ημέρα της επίδοσης της εξώδικης όχλησης, ο ενοικιαστής έχει στη διάθεση του 15 ημέρες για να αποπληρώσει τα οφειλόμενα μισθώματα για να μην προχωρήσει η διαδικασία της εκτέλεσης). Αν όμως επαναλάβει την οποιαδήποτε καθυστέρηση στο μέλλον αποβάλλεται χωρίς να απαιτείται πριν όχληση με εξώδικο κι ας καταβάλει τα μισθώματα…

Στην περίπτωση που επιδίδεται διαταγή απόδοσης μισθίου ενώ έχουν πληρωθεί μισθώματα ο ενοικιαστής μπορεί να ασκήσει ανακοπή για να ακυρώσει τη διαταγή.

Β. Την αγωγή απόδοσης μισθίου:

Αποτελεί την πιο χρονοβόρα και δαπανηρή διαδικασία  για την απόδοση του μισθίου και την αποπληρωμή των μισθωμάτων και απαιτεί δίκη ενώπιον δικαστηρίου.

Οι προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται για την άσκηση αγωγής απόδοσης μισθίου είναι οι εξής:

1. Να υπάρχουν οφειλόμενα μισθώματα.
2. Να υφίσταται μίσθωση (η οποία δεν είναι απαραίτητο να αποδεικνύεται εγγράφως).
3. Να έχει επιδοθεί εξώδικη όχληση στον ενοικιαστή με δικαστικό επιμελητή.

Η αγωγή κατατίθεται στο αρμόδιο δικαστήριο (για μηνιαίο μίσθωμα έως 600,00€ αρμόδιο είναι το Ειρηνοδικείο της περιοχής στην οποία βρίσκεται το μίσθιο, για μηνιαίο μίσθωμα μεγαλύτερο των 600,00 € αρμοδιότητα έχει το Μονομελές Πρωτοδικείο της περιοχής). Στην προκειμένη περίπτωση, ο ενοικιαστής έχει προθεσμία να αποπληρώσει τα οφειλόμενα μισθώματα, για να μην προχωρήσει η διαδικασία της εκδίκασης, μέχρι τη συζήτηση της αγωγής. Αν τα καταβάλει, η δίκη ματαιώνεται. Αν όμως ο ενοικιαστής και μετά την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων, βρεθεί να οφείλει εκ νέου μισθώματα (επανειλημμένη δυστροπία), τότε ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να ζητήσει τη συνέχιση της δίκης και την έκδοση  απόφασης αποβολής από το μίσθιο (έξωση).

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 210 8251894, 6932455478.

 

Γνωρίζετε πώς να αποφύγετε τους φόρους για τα ανείσπρακτα ενοίκια;

Πώς θα απαλλαχθούν οι ιδιοκτήτες από το φόρο των απλήρωτων ενοικίων: 

Συχνό φαινόμενο αποτελεί πλέον η μη καταβολή ή η εκπρόθεσμη καταβολή των ενοικίων τους, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες όχι μόνο να μην εισπράττουν τα ποσά που αναγράφονται στα μισθωτήρια συμβόλαια αλλά και να κινδυνεύουν με την πληρωμή φόρου 15% έως 45% για  ανύπαρκτα εισοδήματα.

Απαραίτητη προϋπόθεση για να μην φορολογηθούν οι ιδιοκτήτες που δεν εισέπραξαν ενοίκια,  θα πρέπει έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος να έχει εκδοθεί σε βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων που συνοδεύεται από το αποδεικτικό επίδοσής της. Δεν αρκεί πλέον η προσκόμιση εξώδικης καταγγελίας! Πριν όμως την υποβολή της φορολογικής δήλωσης του έτους 2022 οι εκμισθωτές θα πρέπει να προσκομίσουν στην αρμόδια ΔΟΥ φωτοαντίγραφα των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων ή ασκηθεισών αγωγών που κατά περίπτωση έχουν ασκήσει. Ειδικά για την περίπτωση που ο μισθωτής έχει πτωχεύσει, αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή. Εάν δεν υποβληθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά (αντίγραφο των διαταγών πληρωμής ή των αγωγών αποβολής ή των δικαστικών αποφάσεων αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων) τότε τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα εισοδήματα δεν θα ληφθούν υπόψη και η εφορία θα προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση της δήλωσης επιβάλλοντας φόρο για τα συγκεκριμένα ποσά.

Από όλα τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά που κατά περίπτωση προσκομίζονται στη Δ.Ο.Υ.  θα πρέπει να προκύπτει το χρονικό διάστημα για το οποίο οφείλονται μισθώματα.

Με βάση την ισχύουσα φορολογική κλίμακα το ετήσιο καθαρό φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ βάσει κλίμακας στην οποία ισχύουν συντελεστές:

• 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ του εισοδήματος,
• 35% για τα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα του εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ, και
• 45% για το τμήμα του εισοδήματος πάνω από τα 35.000 ευρώ.

Επομένως, σε περίπτωση που οι ιδιοκτήτες που δεν εισπράττουν ενοίκια, δεν ασκήσουν διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μισθίου ή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων εναντίον του μισθωτή ή αν δεν έχουν στα χέρια τους δικαστική απόφαση αποβολής του μισθωτή από το μίσθιο ή επιδίκασης μισθωμάτων, βρίσκονται αντιμέτωποι με τον κίνδυνο να επιβαρυνθούν με φόρο της τάξης 15% έως 45%!!!

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 210 8251894, 6932455478.

 

Μισθωτήριο-αναπροσαρμογή μισθώματος

Με το άρ. 121 του Ν. 4926/20.04.2022 ο νομοθέτης προέβη σε καθορισμό ενός ανώτατου ορίου αναπροσαρμογής («πλαφόν») ποσοστού 3% για εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων για το έτος 2022, ως εξής:

«1. Για τις μισθώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 (Α ́ 30), καθώς και του άρθρου 13 του ν. 4242/2014 (Α ́50), επιτρέπεται, από την 1η.1.2022 έως και την 31η.12.2022, αναπροσαρμογή του μισθώματος που ανέρχεται σε ποσοστό τρία τοις εκατό (3%), κατά ανώτατο όριο, επί του μισθώματος του έτους 2021.

2. Η παρ. 1 καταλαμβάνει αναπροσαρμογές μισθώματος που πραγματοποιούνται μετά από την 1η.1.2022 και μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος.».

            Ανεξαρτήτως της ειδικής αυτής πρόβλεψης, η αναπροσαρμογή των μισθωμάτων έγκειται στην ελεύθερη βούληση των μερών, μισθωτή- εκμισθωτή, οι οποίοι είναι ελεύθεροι να επιλέξουν το ύψος του μισθώματος, καθώς και το πότε θα αναπροσαρμόζεται αυτό, όπως επίσης και στη βάση ποιων δεικτών θα υπολογίζεται η αναπροσαρμογή (λ.χ. Δεικτών Τιμών Κατανάλωσης- πληθωρισμό, της αύξησης του κύκλου εργασιών, της αύξησης της κερδοφορίας του μισθωτή κ.ά.).

            Είθισται  δε η αναπροσαρμογή να γίνεται μετά τα δύο πρώτα χρόνια της μίσθωσης, καθοριζομένης αυτής σε ποσοστό 6% τουλάχιστον επί της αντικειμενικής αξίας του μισθίου και σε ποσοστό 4% τουλάχιστον για τους ακάλυπτους χώρους, στις δε περιπτώσεις όπου δεν ισχύει το σύστημα των αντικειμενικών αξιών, η βάση υπολογισμού είναι η αγοραία αξία του μισθίου, εκτός αν συντρέχουν εξαιρετικοί λόγοι που επιβάλλουν διαφορετική αντιμετώπιση και συμφωνία (στην μισθωτική σύμβαση θα πρέπει να μνημονεύονται οι λόγοι αυτοί).

            Για να τεθεί σε εφαρμογή και ισχύ η αναπροσαρμοσμένη τιμή του μισθώματος, ο εκμισθωτής οφείλει να κοινοποιήσει σχετική έγγραφη όχληση προς τον μισθωτή, διαφορετικά ο ίδιος υφίσταται την οικονομική απώλεια για τον χρόνο της δικής του καθυστέρησης. Δέον δε να σημειωθεί ότι η αναπροσαρμογή του μισθώματος προϋποθέτει ενεργή- ισχύουσα μίσθωση, δηλαδή να μην έχει λήξει ο συμβατικός της χρόνος, που δεν μπορεί να είναι μικρότερος της τριετίας (υποχρεωτική δέσμευση επί τριετία). Ωστόσο, εάν η μίσθωση έχει λήξει, και έχει καταστεί αορίστου χρόνου, ο εκμισθωτής διατηρεί το δικαίωμα να ζητήσει αναπροσαρμογή του μισθώματος ακόμα και με την απειλή καταγγελίας της μίσθωσης.

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.

 

Εμπορική μίσθωση-λύση-τύχη εγγύησης

Η πρόσφατη υπ’ αρ. 971/2022 απόφαση του Αρείου Πάγου, ερμήνευσε διάφορα ζητήματα που άπτονται των εμπορικών μισθώσεων και αφορούν στην καταγγελία της μίσθωσης, στους όρους υπό τους οποίους αυτή γίνεται και πότε επέρχονται τα αποτελέσματά της, καθώς και στο πρακτικού ενδιαφέροντος ζήτημα της τύχης της εγγύησης που έχει δοθεί με την κατάρτιση της μισθωτικής σύμβασης.  

Δέον να αναφερθεί ότι υπό το νομικό πλαίσιο του π.δ. 34/1995 περί εμπορικών μισθώσεων (που είχαν συναφθεί μέχρι την 28.02.2014), στο άρ. 43 προβλεπόταν το δικαίωμα του μισθωτή για καταγγελία «μεταμέλειας», για το κύρος της οποίας αρκεί η έγγραφη δήλωση του μισθωτή ότι καταγγέλλει τη μίσθωση χωρίς να απαιτείται η συνδρομή κάποιου λόγου που να δικαιολογεί τη μεταμέλειά του, υπό την προϋπόθεση ότι έχει παρέλθει ένα έτος από την έναρξη της μισθωτικής σχέσης, οι δε έννομες συνέπειες αυτής επέρχονται μετά από τρεις μήνες από την γνωστοποίηση της καταγγελίας, και ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας.

Ακολούθησε ο ν.4242/2014, ο οποίος ισχύει για τις εμπορικές μισθώσεις που συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του (δηλαδή μετά την 28.02.2014). Όπως κάνει δεκτό και η ανωτέρω απόφαση του Αρείου Πάγου «Από τις διατάξεις του νεότερου αυτού νόμου δεν προκύπτει ότι παρέχεται στον μισθωτή δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης οποτεδήποτε και μάλιστα εντελώς αζημίως πλέον για αυτόν, κατά παράβαση των συμφωνηθέντων, αλλά και της νόμιμης τριετούς διάρκειας της μίσθωσης, η οποία δεσμεύει τους συμβαλλόμενους, ενώ δεν είναι δυνατή η παραίτηση των εκμισθωτών από την δέσμευση της τριετούς διάρκειας σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ. 34/1995, το οποίο εφαρμόζεται και στις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την ισχύ του ν.4242/2014.». Βέβαια, στο δε άρ. 13 παρ. 1 του ν. 4242/2014 αναφέρεται: «Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της.».

Δέχεται το Δικαστήριο ότι για την πρόωρη καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης για την οποία ο νόμος έχει θεσπίσει και ειδικούς λόγους καταγγελίας για αμφότερα τα μέρη, το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά. Δηλαδή συντρέχει όταν, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, η συνέχιση της διαρκούς αυτής ενοχικής σχέσης γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη, είτε για τα δυο μέρη, είτε για το ένα μόνο από αυτά, όπως συμβαίνει, όταν τούτο οφείλεται σε ουσιώδη μεταβολή των προσωπικών ή περιουσιακών σχέσεων των μερών ή του ενός μέρους, ανεξαρτήτως της συνδρομής ή μη οποιασδήποτε υπαιτιότητας στην επέλευση της μεταβολής αυτής. Τα συγκροτούντα τον σπουδαίο λόγο περιστατικά πρέπει να αποτελούν περιεχόμενο της καταγγελίας. Αν οι επικαλούμενοι με την καταγγελία λόγοι δεν συντρέχουν, αυτή είναι άκυρη, μη επιφέρουσα την λύση της μίσθωσης. Η δε αξίωση του μισθωτή για απόδοση της εγγυοδοσίας, γίνεται ληξιπρόθεσμη, με την λήξη της μίσθωσης και επιστρέφεται, αν ο εκμισθωτής δεν έχει απαιτήσεις για μισθώματα ή αποζημίωση για ζημίες στο μίσθιο και εφόσον δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά.  

Περαιτέρω, ο Άρειος Πάγος δέχθηκε ότι «για τη νομιμότητα και το ορισμένο της αγωγής απόδοσης εγγυοδοσίας, καταβληθείσης κατά την σύναψη σύμβασης μίσθωσης ακινήτου πρέπει, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 216 του Κ.Πολ.Δικ., να αναφέρονται σ’ αυτήν τα εξής: η ειδικότερη συμφωνία ως προς την λειτουργία και την τύχη του ποσού που αποκαλείται ως «εγγύηση», αν δηλαδή δόθηκε για εξασφάλιση του μισθώματος ή για κάλυψη ζημίας από την μη εκπλήρωση της σύμβασης, είτε ως ποινική ρήτρα, είτε ως συμβατική εγγυοδοσία, ώστε με βάση τα συμφωνηθέντα να κριθεί το ληξιπρόθεσμο του εν λόγω αγωγικού κονδυλίου και β) η απαιτούμενη λήξη της ένδικης μίσθωσης, ώστε να υπάρχει νόμιμος λόγος απόδοσης της εγγύησης.».

Είναι λοιπόν πραγματικό ζήτημα, κατά τα ανωτέρω, τι συνιστά «νεότερη συμφωνία» μεταξύ των μερών, περί λύσης της μίσθωσης, και πώς αποδεικνύεται ότι έχει καταρτιστεί, ή εάν η καταγγελία εκ μέρους του μισθωτή χωρίς να προβάλλει αυτός σπουδαίο λόγο, τον καθιστά εν τέλει δικαιούχο της εγγύησης που είχε αρχικά δώσει.

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.

 

Καθυστέρηση σε ενοίκια, κοινόχρηστα κλπ. ΓΡΗΓΟΡΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΕΞΩΣΗΣ

ΔΙΑΤΑΓΗ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ και ΟΦΕΙΛΟΜΕΝΩΝ

Συχνά είναι τα προβλήματα με τις μισθώσεις κατοικιών κι επαγγελματικών χώρων. Τόσο οι εκμισθωτές όσο και οι μισθωτές άγονται συχνά ενώπιον των Δικαστηρίων για προστασία των εκατέρωθεν δικαιωμάτων τους.

Η διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου συνιστά μία διαδικασία σύντομη και οικονομικότερη από την άσκηση αγωγής, καθόσον δεν απαιτείται συζήτηση στο ακροατήριο. Αντίθετα, όμως, υπόκειται σε αυστηρές προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν ώστε να επιτύχει ο εκμισθωτής την έκδοσή της, οι οποίες και συνδέονται στενά, όπως άλλωστε και όλη η διαδικασία, με τη μη καταβολή  ή την καθυστέρηση καταβολής του συμφωνημένου μισθώματος εκ μέρους του μισθωτή και μάλιστα από δυστροπία.

Σύμφωνα με το άρθρο 637 ΚΠολΔ οι προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται σωρευτικά είναι :

Α) Προηγούμενη επίδοση έγγραφης όχλησης με δικαστικό επιμελητή τουλάχιστον 15 ημέρες πριν την κατάθεση της αίτησης για τη διαταγή απόδοσης μισθίου. Στην περίπτωση μάλιστα που ο μισθωτής καταβάλει τα οφειλόμενα μισθώματα εντός του δεκαπενθημέρου, τότε αποκλείεται σε πρώτο χρόνο η έκδοση διαταγής, εφόσον η καταβολή αυτή αποδεικνύεται εγγράφως.

Β) Η έγγραφη απόδειξη της έναρξης, και κατ΄ επέκταση της διάρκειας, της μίσθωσης που πρέπει να έχει κατατεθεί στην εφορία ηλεκτρονικά. Στην περίπτωση λοιπόν, προφορικής σύναψης της μίσθωσης δεν χωρεί η έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου. Η μισθωτική σχέση θα πρέπει επίσης να είναι ισχυρή κατά το χρόνο κατάθεσης της διαταγής, ειδάλλως εάν έχει λήξει τότε και η αίτηση θα απορριφθεί. Ειδικά δε ως προς το χρόνο μισθώσεως, πρέπει να έχουν τα μέρη υπόψιν ότι αν και τα περισσότερα μισθωτήρια ορίζουν συνήθως ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης τη 2ετία, ωστόσο ο ν.1703/1987 (όπως αυτός τροποποιήθηκε) στο άρθρο 2§1 ορίζει πως: «Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει και μετά την 1.7.1997. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά την κατάρτισή της και αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο». Περαιτέρω, σύμφωνα και με το άρθρο 1 « Στις διατάξεις του νόμου αυτού υπάγονται οι μισθώσεις ακινήτων που χρησιμοποιούνται κατά τη μισθωτική σύμβαση για κύρια κατοικία».Έτσι λοιπόν, ακόμα και αν το μισθωτήριο ορίζει ως ελάχιστο χρόνο τη διετία και απαγορεύει ρητά την αναμίσθωση, εφόσον χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία του διαμένοντος, η διάρκεια είναι τριετής και η μισθωτική σχέση ενεργή.

Γ) Μη καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων λόγω δυστροπίας του μισθωτή. Ο όρος δυστροπία (αρ. 66 ΕισΝΚΠολΔ) αφορά σε τεχνική έννοια του νόμου. Πάντως ακόμα και η καταβολή μέρους, ενός και μόνο, μισθώματος δύναται να θεωρηθεί ως τέτοια. Σε κάθε περίπτωση, όπως ειπώθηκε, εάν ο οφειλέτης αποπληρώσει εντός της προθεσμίας του δεκαπενθημέρου που τάσσεται με το εξώδικο, τότε η αίτηση διαταγής απόδοσης του μισθίου απορρίπτεται. Εάν όμως μετά από αυτήν την εξόφληση, αρχίσει να καθυστερεί εκ νέου την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων, τότε υπάρχει επανειλημμένη δυστροπία εκ μέρους του, και η διαταγή απόδοσης χρήσης του μισθίου μπορεί να εκδοθεί χωρίς την εκ νέου επίδοση εξώδικης όχλησης.

Παράλληλα, οι εκμισθωτής μπορεί να σωρεύσει με την αίτηση και αίτημα καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων, των κοινόχρηστων δαπανών, τελών και λογαριασμών ΔΕΚΟ, εφόσον αυτά πληρώθηκαν κι αποδεικνύονται εγγράφως.

Άμυνα του μισθωτή:

Σύμφωνα με το άρθρο 640 ΚΠολΔ, η διαταγή απόδοσης χρήσης του μισθίου αποτελεί τίτλο εκτελεστό και η εκτέλεση μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο μετά το πέρας 20 ημερών από την επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση.

Ο μισθωτής – καθ’ ου η διαταγή μπορεί να ασκήσει:

Α) Ανακοπή κατά της διαταγής, όπου πχ να αναφέρει ότι έχει εξοφλήσει, ότι δεν υπήρχε επανειλημμένη δυστροπία κλπ (εντός 15 εργάσιμων ημερών από την ανωτέρω επίδοση) (Αρ.642 ΚΠολΔ) καθώς και

Β) Αίτηση αναστολής της εκτέλεσης της διαταγής δηλ ασφαλιστικά μέτρα καθώς και αίτημα προσωρινής διαταγής ώστε να μην είναι εξωστέος  μέχρι και την έκδοση της οριστικής απόφασης της ανακοπής (643, 691^Α ΚΠολΔ).   

Ως λόγοι ανακοπής, δε, μπορούν να προβληθούν τόσο αυτοί του ουσιαστικού όσο και του δικονομικού δικαίου. Ιδιαίτερα ως προς το πλαίσιο της δυστροπίας εκ μέρους του μισθωτή, αν και αυτό κρίνεται –και είναι- αυστηρό, πρέπει να τονιστεί ότι,  σύμφωνα και με την υπ’ αριθ. 7210/2013 απόφαση του Ειρ. Αθηνών «αν ο μισθωτής ισχυριστεί και αποδείξει, ότι η καθυστέρηση οφείλεται σε εύλογη αιτία, δηλαδή σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη (ΑΠ 86/2005, ΑΠ 850/2004) τότε αίρεται η δυστροπία του. Εύλογη αιτία, που αίρει την δυστροπία αποτελεί, η ύπαρξη πραγματικών ελαττωμάτων, η έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων του μισθίου, λόγω των οποίων παρεμποδίστηκε ολικά ή μερικά η χρήση του, η ανυπαίτια νομική ή πραγματική πλάνη, η εύλογη αμφιβολία του μισθωτή ως προς την ύπαρξη, το περιεχόμενο, το χρόνο καταβολής ή την έκταση των οφειλών του, η υπερημερία του εκμισθωτή ως προς την αποδοχή του μισθώματος».

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903,  6932455478.