ΝΟΜΙΚΕΣ ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ ΓΙΑ ΑΠΟΚΤΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΑΠΟ ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟ
Λόγω της σημαντικής απόκλισης της διαδικασίας για την απόκτηση ακινήτου από πλειστηριασμό από την παραδοσιακή αγοραπωλησία, και λόγω των πλείστων νομικών ζητημάτων που δύνανται να ανακύψουν κατά την πορεία της, η κατάλληλη, έμπειρη κι εξειδικευμένη νομική συνδρομή κρίνεται απαραίτητη ήδη από την πρώτη στιγμή. Κατωτέρω θα καταγραφούν ενδεικτικά οι υπηρεσίες που δύναται να προσφέρει ένας εξειδικευμένος στο αντικείμενο δικηγόρος κατά τη διαδικασία της απόκτησης ενός ακινήτου από πλειστηριασμό:
1. Έλεγχος της καταλληλότητας του ακινήτου: Ήδη πριν από την δήλωση συμμετοχής σε έναν πλειστηριασμό, είναι σκόπιμο να ανατεθεί σε έναν δικηγόρο ο έλεγχος της καταλληλότητας του ακινήτου, ώστε να είναι δυνατό ο υποψήφιος υπερθεματιστής να έχει μία αξιολόγηση του ρίσκου όσον αφορά το εκάστοτε συγκεκριμένο ακίνητο. Αυτός ο έλεγχος περιλαμβάνει περιλαμβάνει:
Α. Έλεγχο τίτλων: μπορεί το ακίνητο που αποκτάται από πλειστηριασμό να αποκτάται ελεύθερο βαρών (υποθηκών, προσημειώσεων και κατασχέσεων), τούτο όμως δεν σημαίνει ότι απαλείφονται υφιστάμενες δουλείες, ελαττώματα στους τίτλους ή ότι παύει μία ενδεχόμενη διαδικασία απαλλοτρίωσης ή ότι δεν υπάρχει αγωγή διεκδίκησης από τρίτο!!
Β. Έλεγχο του εμπράγματου δικαιώματος επί του ακινήτου (αν είναι κατά ποσοστό, ψιλή κυριότητα, επικαρπία)
Γ. Έλεγχος του ίδιου του ακινήτου: ερευνάται π.χ. εάν συναποτελεί ενιαίο λειτουργικό σύνολο με άλλο ακίνητο (π.χ. άνω ή κάτω όροφο), ή εάν τούτο είναι μισθωμένο.
Δ. Έλεγχος προηγούμενων νομικών ενεργειών: ερευνάται τυχόν υφιστάμενη από τρίτο πρόσωπο διεκδίκηση του ακινήτου κι εκκρεμείς Ανακοπές κατά της Εκτελεστικής Διαδικασίας.
2. Συνδρομή κατά την διεξαγωγή του πλειστηριασμού: Αυτή περιλαμβάνει συνδρομή τόσο κατά την προδικασία του πλειστηριασμού όσο και κατά τη διεξαγωγή του και ειδικότερα:
Α. Συνδρομή κατά την υποβολή της αίτησης συμμετοχής και της καταβολής της εγγυοδοσίας: αφορά την ίδια την υποβολή της αίτησης, τον ορισμό αντικλήτου και την καταβολή της εγγυοδοσίας, με επιταγή ή ηλεκτρονική κατάθεση του λογαριασμού του Συμβολαιογράφου, που αντιστοιχεί στο 30% της τιμής πρώτης προσφοράς.
Β. Παρακολούθηση της πλειοδοτικής διαδικασίας: Δεδομένου ότι η εκάστοτε κατά κανόνα τετράωρη διαδικασία μπορεί να λάβει έως και είκοσι τέσσερις (24) πεντάλεπτες παρατάσεις τελευταίας στιγμής, κατά την ημέρα του πλειστηριασμού απαιτείται παρακολούθηση της υπόθεσης για όλη τη διάρκεια του πλειστηριασμού, που μπορεί να διαρκέσει από τέσσερις έως έξι ώρες.
Γ. Δρομολόγηση της Κατακύρωσης: Αφορά σε συνδρομή για τη σύνταξη της κατακυρωτικής έκθεσης, της περίληψης αυτής και τέλος στη επίδοση της τελευταίας με επιταγή προς απόδοση.
3. Νομικές ενέργειες μετά την κατακύρωση:
Α. Ενώπιον Κτηματολογίων και Υποθηκοφυλακείων: Για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης απαιτείται η μεταγραφή της Κατακυρωτικής Έκθεσης στα οικεία βιβλία των αρμοδίων κατά τόπο Κτηματολογίων ή Υποθηκοφυλακείων και Κτηματολογικών Γραφείων.
Β. Σε περίπτωση υφιστάμενης μίσθωσης: Εάν το ακίνητο είναι μισθωμένο, θα απαιτηθεί η κατάλληλη νομική συνδρομή για τη διαχείριση της υφιστάμενης μίσθωσης, όσον αφορά την καταγγελία και τη λύση της και την απόδοση του μισθίου.
Γ. Σε περίπτωση αδυναμίας εγκατάστασης: Η απόκτηση ενός ακινήτου μέσω πλειστηριασμών δεν είναι πάντοτε εύκολη υπόθεση και συχνά ο υπερθεματιστής αδυνατεί να εγκατασταθεί στο ακίνητο που απέκτησε, ώστε να απαιτηθεί διαδικασία βίαιης αποβολής.
Φυσικά, η ανωτέρω απαρίθμηση είναι ενδεικτική, καθώς δεν είναι ασύνηθες ή απίθανο να προκύψουν περαιτέρω νομικής φύσης επιπλοκές κατά τη διαδικασία απόκτησης ενός ακινήτου από πλειστηριασμό. Σε κάθε περίπτωση, πάντως, εμπεδώνεται ότι η διαδικασία είναι πολυσύνθετη και δύναται να ενέχει σημαντικό ρίσκο για τον υποψήφιο υπερθεματιστή, ώστε η νομική συνδρομή του να μην συστήνεται απλώς, αλλά να είναι απαραίτητη για την νομική θωράκιση και προστασία του.
Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.
Δυνάμει της υπ’ αριθμ. 784/2022 απόφασηςτου Ειρηνοδικείου Αθηνών, έγινε δεκτή η ανακοπή μας κατά διαταγής πληρωμής και επιταγής προς πληρωμή που είχε τεθεί κάτω από αντίγραφο του πρώτου εκτελεστού απογράφου της ως άνω διαταγής πληρωμής, η οποία βασίστηκε σε οφειλές προερχόμενες από συμβάσεις καταναλωτικών δανείων. Η απόφαση έκρινε ότι ο ανατοκισμός και η κεφαλαιοποίηση της εισφοράς του Ν. 128/75 από την Τράπεζα ήταν εντελώς παράνομος, με αποτέλεσμα η απαίτηση της Τράπεζας να είναι ανεκκαθάριστη και η διαταγή πληρωμής και η συνημμένη με αυτή επιταγή προς εκτέλεση να ακυρωθεί.
Δυστυχώς σήμερα οι ρυθμοί με τους οποίους πλέον εκδίδονται διαταγές πληρωμής είναι πραγματικά καταιγιστικοί και πλειάδα συμπολιτών μας βρίσκονται στο στόχαστρο των Τραπεζών για οφειλές τους που έχουν πια «κοκκινίσει». Το πρώτο στάδιο άμυνας για τους οφειλέτες είναι η Ανακοπή κατά της Διαταγής Πληρωμής που στρέφεται εναντίον τους. Μολονότι λέγεται συχνά ότι «οι Ανακοπές δεν κερδίζονται», αυτό δεν είναι αλήθεια, και η παρούσα απόφαση είναι χαρακτηριστικό παράδειγμα. Σημειωτέον βέβαια ότι όλα πρέπει να γίνονται μέσα στις τασσόμενες προθεσμίες διαφορετικά ακυρώνονται οι ανακοπές.
Διότι, στην μεγάλη πλειονότητα των περιπτώσεων, οι Τράπεζες επιβαρύνουν τις οφειλές των δανειοληπτών με τρόπο παράνομο και καταχρηστικό, ώστε να οδηγηθεί η οφειλή κυριολεκτικά σε πολλαπλασιασμό και να υπέρ-διογκωθεί. Και τούτο διότι οι αλλεπάλληλοι ανατοκισμοί και κεφαλαιοποιήσεις των οφειλών συμπεριλαμβάνουν αδιάκριτα επιπρόσθετες επιβαρύνσεις, με χαρακτηριστικότερο παράδειγμα την εισφορά του Ν. 128/1975.
Αυτή ήταν και η περίπτωση της εντολέως μας, στην οφειλή της οποίας επιβλήθηκαν υπέρογκοι, καταχρηστικοί και παράνομοι τόκοι, ώστε να εκτοξευθεί στα ύψη η οφειλή της. Αποτέλεσμα αυτών είναι ο συνυπολογισμός των ποσών αυτών να είναι παράνομος, κι επομένως άκυρος, η ακυρότητα δε αυτή των επιμέρους ποσών να επηρεάζει το σύνολο της απαίτησης. Έτσι, επιτύχαμε την ακύρωση της διαταγής πληρωμής και της συνημμένης σε αυτή επιταγής προς πληρωμή, από το Δικαστήριο, ώστε η οφειλή να υπολογιστεί ξανά, αυτή τη φορά με νόμιμο τρόπο.
Με τον τρόπο αυτό αποφεύγεται ο πλειστηριασμός, που θα ήταν η επόμενη ενέργεια και ταυτόχρονα διευκολύνεται η διαπραγμάτευση της οφειλής με μεγάλο κούρεμα!
Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο για διάσωση περιουσίας και αποφυγή πλειστηριασμών στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.
ΓΙΑΤΙ ΝΑ ΠΡΟΣΛΑΒΕΙΣ ΕΝΑ ΔΙΚΗΓΟΡΟ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΠΡΙΝ ΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ
Πολύ σημαντικό βήμα πριν την αγορά ακινήτου είναι η συνδρομή ενός εξειδικευμένου δικηγόρουακινήτων, ο οποίος θα μελετήσει τους τίτλους ιδιοκτησίας και θα αναλάβει ελέγχους και τα διαδικαστικά μέχρι την τελική υπογραφή στο συμβολαιογραφείο. Το ακίνητο μπορεί να έχει νομικά και πραγματικά ελαττώματα. Είναι απαραίτητος ο έλεγχος τίτλων γιατί από τις εγγραφές στο Υποθηκοφυλακείο και στο Κτηματολόγιο προκύπτει εάν πραγματικά το ακίνητο ανήκει σε αυτόν που το πουλάει, εάν έχει επάνω του υποθήκες ή διεκδικήσεις τρίτων, εάν έχει δουλείες, εάν έχει καταγεγραμμένα σωστά τα τετραγωνικά και τα υπόλοιπα παραρτήματά του, εάν του ανήκουν αποθήκη και πάρκινγκ, εάν οφείλει εισφορά σε γη και χρήμα, εάν είναι νομιμοποιημένες τυχόν οικοδομικές αυθαιρεσίες, ημιυπαίθριοι και άλλα, όπως τυχόν υφιστάμενη μίσθωση και η πραγματική διάρκειά της.
Επίσης εξετάζεται όλη η σύσταση κι ο κανονισμός πολυκατοικίας.
Στη συνέχεια, ο δικηγόρος σας καθορίζει το συμφωνητικό ή/και προσύμφωνο προκαταβολής ώστε να υπάρχει εξασφάλιση του ποσού που θα δοθεί και να μην πέσετε θύματα απάτης.
Το γραφείο μας αποτελείται από ομάδα δικηγόρων εξειδικευμένων στον τομέα του realestate,με συνεργάτες Συμβολαιογράφους, μηχανικούς και Λογιστές, οι οποίοι αναλαμβάνουν την εκπροσώπησή σας στη διαδικασία επικοινωνίας με τα μεσιτικά γραφεία και τους ιδιοκτήτες των πωλούμενων ακινήτων στη διαπραγμάτευση, στη συλλογή και έκδοση των απαραίτητων δικαιολογητικών μετά από σχετική παροχή πληρεξουσιότητας.
Και στην αντίθετη περίπτωση που θέλετε να μεταβιβάσετε/ πωλήσετε ένα ακίνητο είναι συνετό να προσλάβετε έναν δικηγόρο πριν υπογράψετε οποιαδήποτε γραπτή συμφωνία αγοραπωλησίας. Με αυτόν τον τρόπο, θα είστε σίγουροι ότι όλα θα κυλήσουν ομαλά. Η προσφορά αγοράς είναι μια τεκμηριωμένη νομική μορφή συμφωνίας, η οποία περιλαμβάνει και ποινικές ρήτρες σε περίπτωση υπαίτιας υπαναχώρησης ενός από τα δύο μέρη.
Ένας δικηγόρος ακινήτων βοηθά να διασφαλιστεί ότι το προσύμφωνο που υπογράφηκε τηρεί τις προϋποθέσεις του νόμου και είναι δίκαιο για αμφότερα τα μέρη και διασφαλίζει ότι ο υποψήφιος αγοραστής ή πωλητής θα αποφύγει οποιαδήποτε κακοτοπιά που θα του στοιχίσει χρόνο και χρήμα.
Επιπλέον, ο δικηγόρος προ της τελικής υπογραφής ελέγχει, για τον αγοραστή, την εξάλειψη προσημειώσεων και άλλων βαρών από Κτηματολόγιο κι Υποθηκοφυλακείο, καθώς και τους όρους αποπληρωμής του τιμήματος ενώ ελέγχει προσχέδια και τελικά συμβόλαια μαζί με τον συμβολαιογράφο.
Για την πλευρά του πωλητή εξασφαλίζει ότι θα γίνει τυχόν άρση προσημείωσης και αποπληρωμή υφιστάμενου δανείου ή άλλων υποχρεώσεων του ακινήτου καθώς και να λάβει το συμφωνηθέν τίμημαάλλως το πώς θα διεκδικήσει άμεσα το ακίνητό του πίσω.
Το γραφείο μας είναι δίπλα σας σε όλα τα στάδια μίας αγοροπωλησίας δηλαδή:
Για τον έλεγχο ακίνητης περιουσίας στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο/ Κτηματολογικό γραφείο
Για την υπογραφή του προσυμφώνου πώλησης/καπάρου/αρραβώνα και την κατάθεση της προκαταβολής
Για τη συγκέντρωση απαιτούμενων δικαιολογητικών πωλητή/ αγοραστή
Για τον έλεγχο άλλων στοιχείων του ακινήτου σε συνεργασία με μηχανικό και συμβολαιογράφο
Για την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου
Για την καταβολή του τιμήματος και τους τρόπους καταβολής
Για την μεταγραφή του συμβολαίου στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολόγιο.
Για οτιδήποτε σχετικό με το ακίνητο.
Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.
Ως γνωστόν, ο νόμος προβλέπει την «χρυσή βίζα» (“golden visa”), δηλαδή την απόκτηση άδειας διαμονής από πολίτες τρίτης χώρας, για πέντε (5) έτη, με δυνατότητα ανανέωσης, που επιτυγχάνεται με την αγορά ακινήτου αξίας -κατ’ ελάχιστον μέχρι σήμερα- 250.000 ευρώ.
Λόγω της εκτεταμένης χρήσης της δυνατότητας αυτής από ξένους επενδυτές, ιδίως σε συγκεκριμένες περιοχές της Ελλάδας, με αποτέλεσμα να προκαλείται πρόβλημα στεγαστικής κρίσης λόγω έλλειψης κατοικιών προς ενοικίαση, κυκλοφορεί έντονη φημολογία από κυβερνητικές πηγές, ότι επίκειται στο προσεχές διάστημα η αύξηση του ανωτέρω πλαφόν για τον σκοπό απόκτησης «χρυσής βίζας», από 250.000 ευρώ σε 500.000 ευρώ, για ακίνητα που βρίσκονται στο Δήμο Αθηναίων, στα Βόρεια και Νότια Προάστια της Αθήνας, στη Θεσσαλονίκη, στη Σαντορίνη και στη Μύκονο. Για ακίνητα που βρίσκονται στα Ανατολικά και Δυτικά Προάστια της Αθήνας, αλλά και στην υπόλοιπη Ελλάδα, το τίμημα αγοράς- προϋπόθεση για απόκτηση βίζας θα παραμείνει στα ίδια επίπεδα με τα σημερινά.
Ωστόσο, σύμφωνα με τις ίδιες κυβερνητικές πηγές, προβλέπεται η ύπαρξη ενός μεταβατικού διαστήματος, ενδεχομένως μέχρι τις 30 Απριλίου 2023, κατά το οποίο θα μπορούν να «κλείσουν» αγοραπωλησίες με το ισχύον σήμερα καθεστώς και τιμή 250.000 ευρώ, με την υπογραφή προσυμφώνων και προκαταβολή ποσοστού τουλάχιστον 10% της αγοραίας αξίας του ακινήτου, καθώς και με την προϋπόθεση ότι τα οριστικά συμβόλαια θα υπογραφούν μέχρι το τέλος του έτους 2023.
Ως εκ τούτου, είναι πολύ σημαντικό οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές να σπεύσουν να προβούν στις δέουσες ενέργειες, πάντα υπό την καθοδήγηση δικηγόρων που ειδικεύονται στην αγορά ακινήτων, προκειμένου να τύχουν συμφερουσών και ασφαλώναγοραπωλησιών.
Και τούτο διότι η ασφάλεια στις συναλλαγές είναι το ζητούμενο σε όλες τις μεταβιβάσεις ακινήτων, πόσω μάλλον σε αγοραπωλησίες με τίμημα πολλών εκατοντάδων ευρώ (250.000 ευρώ και άνω). Συνεπώς, είναι πρωταρχικής σημασίας να ελεγχθεί η τυχόν ύπαρξη άγνωστων για τον αγοραστή βαρών ή νομικών ελαττωμάτων του ακινήτου (π.χ. να είναι ήδη πουλημένο ή να έχει προσημείωση υποθήκης για χρέη), καθώς η εκ των προτέρων γνώση τους θα ήταν άκρως αποτρεπτικός παράγοντας για την πρόοδο της αγοράς από τον ίδιο τον αγοραστή. Περαιτέρω, σκόπιμο είναι το ακίνητο –ακόμα κι φαίνεται σε καλή κατάσταση-, να ελεγχθεί για δομικά και τεχνικά ελαττώματα (δομικές αυθαιρεσίες, κωλύματα και περιορισμοί από τον κανονισμό της πολυκατοικίας, αν βρίσκεται σε «μπαζωμένο» ρέμα, κοντά σε αρχαιολογικούς χώρους κλπ), τα οποία εκ πρώτοις να μην είναι ορατά.
Θα πρέπει, λοιπόν, να είναι σαφές στον αγοραστή ότι μία παρορμητική κίνηση αυτού του είδους ενέχει σημαντικό ρίσκο, εάν δεν έχει προηγηθεί μία προεργασία από εξειδικευμένους δικηγόρους και μηχανικούς, ώστε να διασφαλίσουν ότι το προς πώληση ακίνητο είναι ασφαλές και απαλλαγμένο ελαττωμάτων, νομικών και πραγματικών.
Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.
Η προκαταβολή πριν την κατάρτιση του συμβολαίου αγοραπωλησίας παρουσιάζεται συχνά από τους επίδοξους πωλητές ή/και τους μεσίτες ως μία διαδικαστική πράξη για την «επισημοποίηση» του ενδιαφέροντος του πιθανού αγοραστή για την απόκτηση ενός συγκεκριμένου ακινήτου. Μάλιστα, η πίεση που ασκείται στον αγοραστή για την ταχύτερη δυνατή καταβολή του ποσού της προκαταβολής στον πωλητή είναι σημαντική και συνοδεύεται από την παρουσίαση του ακινήτου ως «ευκαιρία» που διεκδικούν κι άλλοι επίδοξοι αγοραστές. Έτσι, ο κίνδυνος της απώλειας της ευκαιρίας λειτουργεί σαν φόβητρο για τον αγοραστή ώστε να «πεισθεί» για την ταχύτερη και μερικές φορές χωρίς καν τους απαραίτητους τύπους, με ένα απλό ιδιωτικό συμφωνητικό, καταβολή του ζητούμενου ποσού.
Παρ’ όλα αυτά, αυτή η πολύ συχνά επίπλαστη συνθήκη της αίσθησης του κατεπείγοντος που δημιουργείται στον αγοραστή ενδέχεται να υποκρύπτει σοβαρούς κινδύνους για τον ίδιο, τους οποίους αποδεικνύει επανειλημμένα η εμπειρία, ώστε να καθίσταται η όποια παρορμητική κίνηση εκ μέρους του δυνάμει ζημιογόνα.
Ο πρώτος και σημαντικότερος κίνδυνος είναι η ύπαρξη άγνωστων για τον αγοραστή βαρών ή νομικών ελαττωμάτων του ακινήτου (π.χ. να είναι ήδη πουλημένο ή να έχει προσημείωση υποθήκης για χρέη) που η εκ των προτέρων γνώση τους θα ήταν άκρως αποτρεπτικός παράγοντας για την πρόοδο της αγοράς από τον ίδιο τον αγοραστή. Άλλωστε, ενίοτε αυτός ακριβώς είναι ο σκοπός της προκαταβολής από τον πωλητή: η κάλυψη προϋπαρχουσών οφειλών που βαρύνουν το ακίνητο! Φυσικά, εφ’ όσον πράγματι υφίσταται κάποια τέτοιου είδους νομική παθολογία στο ακίνητο, αυτό θα έχει ως αναπόδραστη συνέπεια μία πολύ μεγάλη καθυστέρηση για την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας, όπου ο αγοραστής θα έχει ήδη καταβάλει ένα σημαντικό ποσό για την πρόοδο αυτής, ώστε να είναι αναγκασμένος κατόπιν να αναμένει, ενδεχομένως χάνοντας δυνητικές ευκαιρίες για άμεση αγορά άλλου ακινήτου.
Ο συγκεκριμένος κίνδυνος, που είναι και ο συνηθέστερος και ο δυνητικά σοβαρότερος, είναι και ο πιο εύκολα αποτρέψιμος: ένας προσεκτικός κι ενδελεχής έλεγχος τίτλων σε Υποθηκοφυλακείο και Κτηματολόγιο, διενεργούμενος από έμπειρους και εξειδικευμένους δικηγόρους, είναι σε θέση να αποκαλύψει όλα τα τυχόν νομικά ελαττώματα του ακινήτου και να θέσει υπ’ όψιν του υποψήφιου αγοραστή όλους τους δυνητικούς κινδύνους για την κατάσταση του ακινήτου! Είναι σημαντικό ο έλεγχος αυτός, φυσικά, να λαμβάνει χώρα πριν από οποιαδήποτε προκαταβολή, ώστε να μην βρεθεί ο αγοραστής στη δυσάρεστη θέση να δεσμευτεί οικονομικά για ένα ελαττωματικό νομικά ακίνητο.
Παράλληλα, ένα ακίνητο που φαίνεται σε καλή κατάσταση, είναι πιθανό να ενέχει δομικά και τεχνικά ελαττώματα τα οποία να μην είναι ορατά με το γυμνό μάτι. Ο αγοραστής ο οποίος θέλει να είναι 100% βέβαιος για την κατάσταση του ακινήτου που επιθυμεί να αποκτήσει θα ήταν σκόπιμο να αναθέσει σε εξειδικευμένο προς τούτο μηχανικό τον έλεγχο του ακινήτου, ώστε να αποκαλύψει τυχόν πραγματικά ελαττώματα, προτού να είναι πολύ αργά.
Πολλές φορές, ο επίδοξος αγοραστής μπορεί να βρεθεί ενώπιον ενός ακινήτου που να εμφανίζεται σε αυτόν ως «ευκαιρία άνευ προηγουμένου», την οποία θα μπορέσει να εκμεταλλευτεί μόνον εάν προχωρήσει άμεσα σε προκαταβολή προς τον υποψήφιο πωλητή. Θα πρέπει, λοιπόν, να είναι σαφές στον αγοραστή ότι μία παρορμητική κίνηση αυτού του είδους ενέχει σημαντικό ρίσκο, εάν δεν έχει προηγηθεί μία προεργασία από εξειδικευμένους δικηγόρους και μηχανικούς, ώστε να διασφαλίσουν ότι το προς πώληση ακίνητο είναι ασφαλές και απαλλαγμένο ελαττωμάτων, νομικών και πραγματικών.
Δυστυχώς, πολλές φορές, η εμπειρία αποδεικνύει ότι η επίμονη εξώθηση του αγοραστή να προχωρήσει σε μία βεβιασμένη καταβολή του αιτούμενου ποσού της προκαταβολής προς τον πωλητή υποκρύπτει ελαττώματα του ακινήτου και έχει σκοπό τη δέσμευση του αγοραστή για την αγορά ενός ακινήτου που δεν είναι πράγματι όσο «ευκαιρία» παρουσιάζεται, το οποίο έχει ως δυσάρεστο αποτέλεσμα την απώλεια των πραγματικών «ευκαιριών».
Η αγορά ενός ακινήτου ενέχει πάντοτε κινδύνους και ρίσκα. Παρ’ όλα αυτά, υπάρχει ο τρόπος να εκμηδενιστούν αυτά, εφ’ όσον ο αγοραστής θέλει να διασφαλιστεί πραγματικά. Για αυτό συστήνεται υπομονή – δυστυχώς είναι πολύ συχνότερες οι κάλπικες «ευκαιρίες» από τις πραγματικές, ενώ είναι πολύ πιο δυσάρεστη έκβαση η δέσμευση του αγοραστή σε ένα ελαττωματικό ακίνητο από την απόσυρση από την αγορά ενός ακινήτου το οποίο είναι αμφίβολης κατάστασης.
Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.
ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ: ΣΥΜΒΟΥΛΕΣ ΓΙΑ ΑΣΦΑΛΕΙΣ ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΕΣ
Πρώτο βήμα του αγοραστή είναι να αναθέσει στο δικηγόρο του να διενεργήσει ΕΛΕΓΧΟ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ (ΕΑΠ) στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο/ Κτηματολόγιο, σχετικά με το ακίνητο το οποίο προτίθεται να αγοράσει προκειμένου να διαπιστώσει αρχικά εάν ανήκει στον πωλητή, και στη συνέχεια εάν βαρύνεται με νομικά ελαττώματα όπως ενδεικτικά διεκδικήσεις τρίτων, υποθήκες, προσημειώσεις υποθήκης, κατασχέσεις ή δουλείες πχ δουλεία οίκησης, οδού, επικαρπία κτλ.
Το στάδιο αυτό είναι το πιο ΟΥΣΙΩΔΕΣ καθώς σε περίπτωση που δεν γίνει ενδελεχής νομικός έλεγχος με τη συνδρομή δικηγόρου είναι πολύ πιθανόν ο νέος ιδιοκτήτης να βρεθεί κύριος ακινήτου με υποθήκη, την οφειλή για την οποία εγγράφηκε θα κληθεί να πληρώσει ή το ακίνητο να είναι ήδη κατασχεμένο ή πουλημένο, και να μην γίνει ποτέ πραγματικός κύριος αυτού!!
Επίσης, κατά τον νομικό έλεγχο του ακινήτου ελέγχεται η νομιμότητα των τίτλων ιδιοκτησίας για τα τελευταία τουλάχιστον 20 χρόνια, δηλαδή ελέγχεται εάν ο τίτλος ή οι τίτλοι ιδιοκτησίας του πωλητή και των δικαιοπαρόχων του είναι ορθώς μεταγεγραμμένοι, εάν στους τίτλους υπάρχει κάποια αίρεση, ή εάν έχει εξοφληθεί το τίμημα αυτών κ.ο.κ.
Σε δεύτερο στάδιο ο δικηγόρος ελέγχει το τυχόν υφιστάμενο εργολαβικό συμβόλαιο, αλλά και τους όρους του συμβολαίου σύστασης οριζοντίου ή και κάθετης ιδιοκτησίας, καθώς και την τυχόν ύπαρξη κανονισμού πολυκατοικίας και τις ενδεχόμενες τροποποιήσεις του και οτιδήποτε άλλο σχετικό με την ιδιοκτησία.
Σε ένα τρίτο στάδιο και αφού ο δικηγόρος έχει ελέγξει ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο βαρών, προκειμένου ο αγοραστής να «κρατήσει» το ακίνητο για εκείνον, απευθύνεται στο δικηγόρο του προκειμένου ο τελευταίος να συντάξει ένα ιδιωτικό συμφωνητικό/ αρραβώνα και να δοθεί προκαταβολή. Μια τέτοια συμφωνία ορίζει ποινικές ρήτρες σε περίπτωση αθέτησης υποχρεώσεων, το ύψος των οποίων πάλι είναι θέμα διαπραγμάτευσης, Εξάλλου εάν γίνει συμβολαιογραφικό προσύμφωνο και αθετηθεί, αμέσως επιτρέπει στον «χαμένο» να διεκδικήσει με κατάσχεση- πλειστηριασμό την αποζημίωση της ποινικής ρήτρας άνευ δικαστηριακών επιπλοκών καθώς αποτελεί τίτλο εκτελεστό.
Σε κάθε περίπτωση, η προκαταβολή δίδεται ΜΟΝΟΝ κατόπιν υπογραφής αντίστοιχου συμφωνητικού μεταξύ των μερών (πωλητή και αγοραστή), στο οποίο περιγράφεται πλήρως και με λεπτομέρεια το προς αγορά ακίνητο, το ύψος του τιμήματος για την αγορά του, ο τρόπος καταβολής του τιμήματος, η προθεσμία υπογραφής του οριστικού συμβολαίου της μεταβίβασης, ενώ συγχρόνως εξειδικεύονται τυχόν ειδικότερες συμφωνίες των μερών (λ.χ. η τυχόν αναγκαιότητα κατασκευαστικών παρεμβάσεων, η τύχη της προκαταβολής σε περίπτωση υπαναχώρησης κάποιου από τα μέρη αναίτια ή κατόπιν σπουδαίου λόγου κ.ο.κ). Συνιστάται σε κάθε περίπτωση να αποφεύγεται από τους αγοραστές η υπογραφή τυποποιημένων ιδιωτικών συμφωνητικών που παρέχονται από τα μεσιτικά γραφείακαι να ζητείται η σύνταξη του συμφωνητικού αυτού, δεδομένης και της σημασίας του, να γίνεται από τον δικηγόρο του.
Επίσης εξετάζεται εάν το ακίνητο είναι μισθωμένο, εάν υπάρχουν τα νομιμοποιητικά έγγραφα από Μηχανικό και άλλες ουσιώδεις λεπτομέρειες.
Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.
Με το άρ. 121 του Ν. 4926/20.04.2022 ο νομοθέτης προέβη σε καθορισμό ενός ανώτατου ορίου αναπροσαρμογής («πλαφόν») ποσοστού 3% για εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων για το έτος 2022, ως εξής:
«1. Για τις μισθώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 (Α ́ 30), καθώς και του άρθρου 13 του ν. 4242/2014 (Α ́50), επιτρέπεται, από την 1η.1.2022 έως και την 31η.12.2022, αναπροσαρμογή του μισθώματος που ανέρχεται σε ποσοστό τρία τοις εκατό (3%), κατά ανώτατο όριο, επί του μισθώματος του έτους 2021.
2. Η παρ. 1 καταλαμβάνει αναπροσαρμογές μισθώματος που πραγματοποιούνται μετά από την 1η.1.2022 και μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος.».
Ανεξαρτήτως της ειδικής αυτής πρόβλεψης, η αναπροσαρμογή των μισθωμάτων έγκειται στην ελεύθερη βούληση των μερών, μισθωτή- εκμισθωτή, οι οποίοι είναι ελεύθεροι να επιλέξουν το ύψος του μισθώματος, καθώς και το πότε θα αναπροσαρμόζεται αυτό, όπως επίσης και στη βάση ποιων δεικτών θα υπολογίζεται η αναπροσαρμογή (λ.χ. Δεικτών Τιμών Κατανάλωσης- πληθωρισμό, της αύξησης του κύκλου εργασιών, της αύξησης της κερδοφορίας του μισθωτή κ.ά.).
Είθισται δε η αναπροσαρμογή να γίνεται μετά τα δύο πρώτα χρόνια της μίσθωσης, καθοριζομένης αυτής σε ποσοστό 6% τουλάχιστον επί της αντικειμενικής αξίας του μισθίου και σε ποσοστό 4% τουλάχιστον για τους ακάλυπτους χώρους, στις δε περιπτώσεις όπου δεν ισχύει το σύστημα των αντικειμενικών αξιών, η βάση υπολογισμού είναι η αγοραία αξία του μισθίου, εκτός αν συντρέχουν εξαιρετικοί λόγοι που επιβάλλουν διαφορετική αντιμετώπιση και συμφωνία (στην μισθωτική σύμβαση θα πρέπει να μνημονεύονται οι λόγοι αυτοί).
Για να τεθεί σε εφαρμογή και ισχύ η αναπροσαρμοσμένη τιμή του μισθώματος, ο εκμισθωτής οφείλει να κοινοποιήσει σχετική έγγραφη όχληση προς τον μισθωτή, διαφορετικά ο ίδιος υφίσταται την οικονομική απώλεια για τον χρόνο της δικής του καθυστέρησης. Δέον δε να σημειωθεί ότι η αναπροσαρμογή του μισθώματος προϋποθέτει ενεργή- ισχύουσα μίσθωση, δηλαδή να μην έχει λήξει ο συμβατικός της χρόνος, που δεν μπορεί να είναι μικρότερος της τριετίας (υποχρεωτική δέσμευση επί τριετία). Ωστόσο, εάν η μίσθωση έχει λήξει, και έχει καταστεί αορίστου χρόνου, ο εκμισθωτής διατηρεί το δικαίωμα να ζητήσει αναπροσαρμογή του μισθώματος ακόμα και με την απειλή καταγγελίας της μίσθωσης.
Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.
Η πρόσφατη υπ’ αρ. 971/2022 απόφαση του Αρείου Πάγου, ερμήνευσε διάφορα ζητήματα που άπτονται των εμπορικών μισθώσεων και αφορούν στην καταγγελία της μίσθωσης, στους όρους υπό τους οποίους αυτή γίνεται και πότε επέρχονται τα αποτελέσματά της, καθώς και στο πρακτικού ενδιαφέροντος ζήτημα της τύχης της εγγύησης που έχει δοθεί με την κατάρτιση της μισθωτικής σύμβασης.
Δέον να αναφερθεί ότι υπό το νομικό πλαίσιο του π.δ. 34/1995 περί εμπορικών μισθώσεων (που είχαν συναφθεί μέχρι την 28.02.2014), στο άρ. 43 προβλεπόταν το δικαίωμα του μισθωτή για καταγγελία «μεταμέλειας», για το κύρος της οποίας αρκεί η έγγραφη δήλωση του μισθωτή ότι καταγγέλλει τη μίσθωση χωρίς να απαιτείται η συνδρομή κάποιου λόγου που να δικαιολογεί τη μεταμέλειά του, υπό την προϋπόθεση ότι έχει παρέλθει ένα έτος από την έναρξη της μισθωτικής σχέσης, οι δε έννομες συνέπειες αυτής επέρχονται μετά από τρεις μήνες από την γνωστοποίηση της καταγγελίας, και ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας.
Ακολούθησε ο ν.4242/2014, ο οποίος ισχύει για τις εμπορικές μισθώσεις που συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του (δηλαδή μετά την 28.02.2014). Όπως κάνει δεκτό και η ανωτέρω απόφαση του Αρείου Πάγου «Από τις διατάξεις του νεότερου αυτού νόμου δεν προκύπτει ότι παρέχεται στον μισθωτή δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης οποτεδήποτε και μάλιστα εντελώς αζημίως πλέον για αυτόν, κατά παράβαση των συμφωνηθέντων, αλλά και της νόμιμης τριετούς διάρκειας της μίσθωσης, η οποία δεσμεύει τους συμβαλλόμενους, ενώ δεν είναι δυνατή η παραίτηση των εκμισθωτών από την δέσμευση της τριετούς διάρκειας σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ. 34/1995, το οποίο εφαρμόζεται και στις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την ισχύ του ν.4242/2014.». Βέβαια, στο δε άρ. 13 παρ. 1 του ν. 4242/2014 αναφέρεται: «Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της.».
Δέχεται το Δικαστήριο ότι για την πρόωρη καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης για την οποία ο νόμος έχει θεσπίσει και ειδικούς λόγους καταγγελίας για αμφότερα τα μέρη, το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά. Δηλαδή συντρέχει όταν, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, η συνέχιση της διαρκούς αυτής ενοχικής σχέσης γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη, είτε για τα δυο μέρη, είτε για το ένα μόνο από αυτά, όπως συμβαίνει, όταν τούτο οφείλεται σε ουσιώδη μεταβολή των προσωπικών ή περιουσιακών σχέσεων των μερών ή του ενός μέρους, ανεξαρτήτως της συνδρομής ή μη οποιασδήποτε υπαιτιότητας στην επέλευση της μεταβολής αυτής. Τα συγκροτούντα τον σπουδαίο λόγο περιστατικά πρέπει να αποτελούν περιεχόμενο της καταγγελίας. Αν οι επικαλούμενοι με την καταγγελία λόγοι δεν συντρέχουν, αυτή είναι άκυρη, μη επιφέρουσα την λύση της μίσθωσης. Η δε αξίωση του μισθωτή για απόδοση της εγγυοδοσίας, γίνεται ληξιπρόθεσμη, με την λήξη της μίσθωσης και επιστρέφεται, αν ο εκμισθωτής δεν έχει απαιτήσεις για μισθώματα ή αποζημίωση για ζημίες στο μίσθιο και εφόσον δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά.
Περαιτέρω, ο Άρειος Πάγος δέχθηκε ότι «για τη νομιμότητα και το ορισμένο της αγωγής απόδοσης εγγυοδοσίας, καταβληθείσης κατά την σύναψη σύμβασης μίσθωσης ακινήτου πρέπει, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 216 του Κ.Πολ.Δικ., να αναφέρονται σ’ αυτήν τα εξής: η ειδικότερη συμφωνία ως προς την λειτουργία και την τύχη του ποσού που αποκαλείται ως «εγγύηση», αν δηλαδή δόθηκε για εξασφάλιση του μισθώματος ή για κάλυψη ζημίας από την μη εκπλήρωση της σύμβασης, είτε ως ποινική ρήτρα, είτε ως συμβατική εγγυοδοσία, ώστε με βάση τα συμφωνηθέντα να κριθεί το ληξιπρόθεσμο του εν λόγω αγωγικού κονδυλίου και β) η απαιτούμενη λήξη της ένδικης μίσθωσης, ώστε να υπάρχει νόμιμος λόγος απόδοσης της εγγύησης.».
Είναι λοιπόν πραγματικό ζήτημα, κατά τα ανωτέρω, τι συνιστά «νεότερη συμφωνία» μεταξύ των μερών, περί λύσης της μίσθωσης, και πώς αποδεικνύεται ότι έχει καταρτιστεί, ή εάν η καταγγελία εκ μέρους του μισθωτή χωρίς να προβάλλει αυτός σπουδαίο λόγο, τον καθιστά εν τέλει δικαιούχο της εγγύησης που είχε αρχικά δώσει.
Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.
Η ΠΑΡΑΤΑΣΗ ΤΟΥ ΝΕΟΥ ΠΤΩΧΕΥΤΙΚΟΥ: ΤΕΛΕΥΤΑΙΑ ΕΥΚΑΙΡΙΑ ΓΙΑ ΕΞΩΔΙΚΑΣΤΙΚΗ ΔΙΑΠΡΑΓΜΑΤΕΥΣΗ ΤΩΝ ΟΦΕΙΛΩΝ
Ο νέος Πτωχευτικός Κώδικας, για τον οποίο έχει ήδη γίνει πολύς λόγος και τον κώδωνα του κινδύνου για τους οφειλέτες το Δικηγορικό μας Γραφείο έχει κρούσει ήδη από τα γεννοφάσκια του νόμου, όταν αυτός υπήρχε ακόμη ως νομοσχέδιο, επρόκειτο να τεθεί σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου του 2021, σηματοδοτώντας μία νέα περίοδο για τη (δικαστική) διευθέτηση του ιδιωτικού χρέους. Μία περίοδο εντελώς αχαρτογράφητη, με τους πιστωτές (κυρίως τράπεζες και funds) να έχουν την απόλυτη πρωτοκαθεδρία ως προς τις πρωτοβουλίες κινήσεων και όπου οι πλειστηριασμοί των κατοικιών (ακόμη και των πρώτων και κύριων) θα είναι πολύ πιθανόν αναρίθμητοι, διαμορφώνοντας μία νέα καθημερινότητα.
Η παράταση της ισχύος του νέου αυτού Πτωχευτικού Κώδικα, για τις επιχειρήσεις έως την 1η Μαρτίου του τρέχοντος έτους και για τους ιδιώτες για την 1η Ιουνίου, δεν διαφοροποιεί σε τίποτε τους κινδύνους που θα διατρέξουν οι οφειλέτες όταν εν τέλει τεθεί ο Κώδικας σε ισχύ. Το νομοθετημένο πλέον καθεστώς δεν θα διαφοροποιείται σε τίποτε. Και η αναστολή της έναρξης ισχύος ήταν αποκλειστικά και μόνον αποτέλεσμα της πανδημίας που ταλανίζει τη Χώρα μας τους τελευταίους δέκα μήνες.
Αν όμως η ελληνική κοινωνία δοκιμάζεται σήμερα, οι εκτιμήσεις για την επαύριο, μετά-Covid, εποχή φαίνονται ακόμη πιο δυσοίωνες. Τότε, που και πάλι θα πρέπει να δειχθεί πραγματικά κοινωνική ευαισθησία, τότε που θα έχουν πια και ήδη έχουν δημιουργηθεί πλήθη κόκκινων δανείων λόγω αυτής της νέας οικονομικής κρίσης που βιώνει σήμερα πλήθος νοικοκυριών, τότε ακριβώς θα τεθεί σε ισχύ ο νόμος για το νέο Πτωχευτικό. Τότε, θα είναι ίσως πολύ αργά.
Αυτή η πραγματικότητα αναδεικνύει όμως ταυτόχρονα μία αχτίδα ελπίδας. Με τον Πτωχευτικό Κώδικα να παίρνει παράταση, δίδεται ταυτόχρονα μία παράταση στους δανειολήπτες, ώστε να επιδιώξουν, προ της ισχύος του νόμου, να ρυθμίσουν τις οφειλές τους με τους πιστωτές τους, εξωδικαστικά, διαπραγματευόμενοι, εκμεταλλευόμενοι τις συνθήκες αμηχανίας τόσο της Κυβέρνησης όσο και του Τραπεζικού Συστήματος, ενώπιον της πανδημίας, ώστε να επιτύχουν τη διευθέτηση της οφειλής τους όσο ακόμη οι πιστωτές τους δεν έχουν ακόμη στα χέρια τους το αβαντάζ που πρόκειται – και πράγματι θα τους δώσει – ο νέος Νόμος. Έχει πράγματι αποδειχθεί πρακτικά ότι οι Τράπεζες, αλλά και τα funds, αποδεικνύονται σημαντικά πιο συνεργάσιμα στον καιρό της πανδημίας, όσο βλέπουν τον Πτωχευτικό Νόμο και τα εργαλεία που θα τους προσφέρει να απομακρύνονται και όσο παρατηρούν τα δανειακά τους προϊόντα ολοένα και να κοκκινίζουν.
Αυτή ίσως να είναι η τελευταία ελπίδα των δανειοληπτών να επιτύχουν μία βιώσιμη, συμφέρουσα ρύθμιση και να διασώσουν την ακίνητη περιουσία τους – ιδίως την κύρια κατοικία τους. Κανείς δεν μπορεί να μιλήσει με βεβαιότητα για την κατάσταση που θα δημιουργηθεί με τον νέο Πτωχευτικό Κώδικα. Αυτό που πρέπει να έχουν όμως οι δανειολήπτες στο νου τους είναι ότι, παρά τις εξαγγελίες για «δεύτερες ευκαιρίες» και «κοινωνική ευαισθησία», ο νόμος δεν περιλαμβάνει τέτοιες διατάξεις. Και δεν τάσσεται υπέρ των οφειλετών. Καμία πρόβλεψη, από νομικής άποψης, δεν είναι ευοίωνη για τους οφειλέτες. Εξ ου και πρέπει τα αντανακλαστικά τους να είναι σε εγρήγορση, ώστε να εκμεταλλευτούν αυτήν την νέα ευκαιρία που τους δίδεται και να σπεύσουν, με την βοήθεια των ειδικών, να ρυθμίσουν, όσο είναι ακόμη αυτό εφικτό, τις οφειλές τους με έναν τρόπο πρωτίστως βιώσιμο για τους ίδιους και τις οικογένειές τους.
Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο -διαμεσολαβητή στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.
Ανθια Κορελα - Δικηγορος παρ' Αρειω Παγω 