RSS

Tag Archives: εκμισθωτής

Καθυστέρηση σε ενοίκια, κοινόχρηστα κλπ. ΓΡΗΓΟΡΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΕΞΩΣΗΣ

ΔΙΑΤΑΓΗ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ και ΟΦΕΙΛΟΜΕΝΩΝ

Συχνά είναι τα προβλήματα με τις μισθώσεις κατοικιών κι επαγγελματικών χώρων. Τόσο οι εκμισθωτές όσο και οι μισθωτές άγονται συχνά ενώπιον των Δικαστηρίων για προστασία των εκατέρωθεν δικαιωμάτων τους.

Η διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου συνιστά μία διαδικασία σύντομη και οικονομικότερη από την άσκηση αγωγής, καθόσον δεν απαιτείται συζήτηση στο ακροατήριο. Αντίθετα, όμως, υπόκειται σε αυστηρές προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν ώστε να επιτύχει ο εκμισθωτής την έκδοσή της, οι οποίες και συνδέονται στενά, όπως άλλωστε και όλη η διαδικασία, με τη μη καταβολή  ή την καθυστέρηση καταβολής του συμφωνημένου μισθώματος εκ μέρους του μισθωτή και μάλιστα από δυστροπία.

Σύμφωνα με το άρθρο 637 ΚΠολΔ οι προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται σωρευτικά είναι :

Α) Προηγούμενη επίδοση έγγραφης όχλησης με δικαστικό επιμελητή τουλάχιστον 15 ημέρες πριν την κατάθεση της αίτησης για τη διαταγή απόδοσης μισθίου. Στην περίπτωση μάλιστα που ο μισθωτής καταβάλει τα οφειλόμενα μισθώματα εντός του δεκαπενθημέρου, τότε αποκλείεται σε πρώτο χρόνο η έκδοση διαταγής, εφόσον η καταβολή αυτή αποδεικνύεται εγγράφως.

Β) Η έγγραφη απόδειξη της έναρξης, και κατ΄ επέκταση της διάρκειας, της μίσθωσης που πρέπει να έχει κατατεθεί στην εφορία ηλεκτρονικά. Στην περίπτωση λοιπόν, προφορικής σύναψης της μίσθωσης δεν χωρεί η έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου. Η μισθωτική σχέση θα πρέπει επίσης να είναι ισχυρή κατά το χρόνο κατάθεσης της διαταγής, ειδάλλως εάν έχει λήξει τότε και η αίτηση θα απορριφθεί. Ειδικά δε ως προς το χρόνο μισθώσεως, πρέπει να έχουν τα μέρη υπόψιν ότι αν και τα περισσότερα μισθωτήρια ορίζουν συνήθως ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης τη 2ετία, ωστόσο ο ν.1703/1987 (όπως αυτός τροποποιήθηκε) στο άρθρο 2§1 ορίζει πως«Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει και μετά την 1.7.1997. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά την κατάρτισή της και αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο». Περαιτέρω, σύμφωνα και με το άρθρο 1 « Στις διατάξεις του νόμου αυτού υπάγονται οι μισθώσεις ακινήτων που χρησιμοποιούνται κατά τη μισθωτική σύμβαση για κύρια κατοικία».Έτσι λοιπόν, ακόμα και αν το μισθωτήριο ορίζει ως ελάχιστο χρόνο τη διετία και απαγορεύει ρητά την αναμίσθωση, εφόσον χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία του διαμένοντος, η διάρκεια είναι τριετής και η μισθωτική σχέση ενεργή.

Γ) Μη καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων λόγω δυστροπίας του μισθωτή. Ο όρος δυστροπία (αρ. 66 ΕισΝΚΠολΔ) αφορά σε τεχνική έννοια του νόμου. Πάντως ακόμα και η καταβολή μέρους, ενός και μόνο, μισθώματος δύναται να θεωρηθεί ως τέτοια. Σε κάθε περίπτωση, όπως ειπώθηκε, εάν ο οφειλέτης αποπληρώσει εντός της προθεσμίας του δεκαπενθημέρου που τάσσεται με το εξώδικο, τότε η αίτηση διαταγής απόδοσης του μισθίου απορρίπτεται. Εάν όμως μετά από αυτήν την εξόφληση, αρχίσει να καθυστερεί εκ νέου την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων, τότε υπάρχει επανειλημμένη δυστροπία εκ μέρους του, και η διαταγή απόδοσης χρήσης του μισθίου μπορεί να εκδοθεί χωρίς την εκ νέου επίδοση εξώδικης όχλησης.

Παράλληλα, οι εκμισθωτής μπορεί να σωρεύσει με την αίτηση και αίτημα καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων, των κοινόχρηστων δαπανών, τελών και λογαριασμών ΔΕΚΟ, εφόσον αυτά πληρώθηκαν κι αποδεικνύονται εγγράφως.

Άμυνα του μισθωτή:

Σύμφωνα με το άρθρο 640 ΚΠολΔ, η διαταγή απόδοσης χρήσης του μισθίου αποτελεί τίτλο εκτελεστό και η εκτέλεση μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο μετά το πέρας 20 ημερών από την επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση.

Ο μισθωτής – καθ’ ου η διαταγή μπορεί να ασκήσει:

Α) Ανακοπή κατά της διαταγής, όπου πχ να αναφέρει ότι έχει εξοφλήσει, ότι δεν υπήρχε επανειλημμένη δυστροπία κλπ (εντός 15 εργάσιμων ημερών από την ανωτέρω επίδοση) (Αρ.642 ΚΠολΔ) καθώς και

Β) Αίτηση αναστολής της εκτέλεσης της διαταγής δηλ ασφαλιστικά μέτρα καθώς και αίτημα προσωρινής διαταγής ώστε να μην είναι εξωστέος  μέχρι και την έκδοση της οριστικής απόφασης της ανακοπής (643, 691Α ΚΠολΔ).   

Ως λόγοι ανακοπής, δε, μπορούν να προβληθούν τόσο αυτοί του ουσιαστικού όσο και του δικονομικού δικαίου. Ιδιαίτερα ως προς το πλαίσιο της δυστροπίας εκ μέρους του μισθωτή, αν και αυτό κρίνεται –και είναι- αυστηρό, πρέπει να τονιστεί ότι,  σύμφωνα και με την υπ’ αριθ. 7210/2013 απόφαση του Ειρ. Αθηνών «αν ο μισθωτής ισχυριστεί και αποδείξει, ότι η καθυστέρηση οφείλεται σε εύλογη αιτία, δηλαδή σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη (ΑΠ 86/2005, ΑΠ 850/2004) τότε αίρεται η δυστροπία του. Εύλογη αιτία, που αίρει την δυστροπία αποτελεί, η ύπαρξη πραγματικών ελαττωμάτων, η έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων του μισθίου, λόγω των οποίων παρεμποδίστηκε ολικά ή μερικά η χρήση του, η ανυπαίτια νομική ή πραγματική πλάνη, η εύλογη αμφιβολία του μισθωτή ως προς την ύπαρξη, το περιεχόμενο, το χρόνο καταβολής ή την έκταση των οφειλών του, η υπερημερία του εκμισθωτή ως προς την αποδοχή του μισθώματος».

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903,  6932455478.

 

Ετικέτες: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Ενοικιαστής-εγκατάλειψη μισθίου-οφειλές

Η μονομερής εγκατάλειψη του Μισθίου

Με την υπ’ αριθμ. 1/2017 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θηβών καθίσταται σαφές ένα ζήτημα που μολονότι για τους νομικούς είναι γνωστό, στην καθημερινή συναλλαγή είναι δυνατό να μην είναι σαφές: η εγκατάλειψη του μισθίου από το μισθωτή δεν σημαίνει απαραιτήτως και λύση της σύμβασης. Αυτό σημαίνει, ότι μολονότι ο μισθωτής δεν μένει και δεν κάνει χρήση του μίσθιου, συνεχίζει να οφείλει τα μισθώματα. Αυτό συμβαίνει γιατί πολύ συχνά η σύμβαση μίσθωσης παραμένει εν ενεργεία, δηλαδή δεν έχει λυθεί κι, ως εκ τούτου συνεχίζουν να απορρέουν εκατέρωθεν υποχρεώσεις.

Το ζήτημα που τίθεται είναι εάν η σύμβαση μίσθωσης έχει τραπεί από ορισμένου χρόνου σε αορίστου. Αυτό συμβαίνει συνήθως όταν, μετά την παρέλευση του αρχικού ορισμένου χρόνου για τον οποίο συμφωνήθηκε η μίσθωση, ο μισθωτής παραμένει στο μίσθιο συνεχίζοντας κανονικά τις καταβολές των μισθωμάτων, εν γνώσει του εκμισθωτή. Η συνήθης αυτή πρακτική έχει ως αποτέλεσμα την τροπή της μίσθωσης σε αορίστου χρόνου, το οποίο σημαίνει ότι για τη λύση αυτής πλέον απαιτείται είτε καταγγελία είτε συμφωνία (σύμβαση) για την κατάργηση της μισθωτικής σχέσης. Η τελευταία μπορεί να λάβει χώρα όχι μόνο ρητώς, αλλά και σιωπηρά, με την παράδοση του μίσθιου (των κλειδιών του) από το μισθωτή.

Σε κάθε περίπτωση, δεν μπορεί να θεωρηθεί ούτε συμφωνία ούτε καταγγελία η εγκατάλειψη του μισθίου από το μισθωτή χωρίς άλλη διατύπωση και η συμπεριφορά αυτή δεν μπορεί να λογιστεί ως λύση της μισθωτικής σχέσης, όπως δέχθηκε και το δικαστήριο των Θηβών στην ανωτέρω απόφαση. Αυτό συμβαίνει γιατί δεν έχει μεσολαβήσει παράδοση και ουσιαστικά ο μισθωτής μπορεί ανά πάσα στιγμή να επανέλθει και να ανακαταλάβει το μίσθιο. Ως συνέπεια αυτού, τα μισθώματα εξακολουθούν να οφείλονται προς τον εκμισθωτή, ακόμη κι αν δεν γίνεται πραγματική χρήση του μισθίου. Ούτε ο ιδιοκτήτης βέβαια μπορεί να χρησιμοποιήσει το ακίνητο, διαφορετικά μπορεί να κληθεί να αποζημιώσει τον ενοικιαστή που  ενδέχεται να ισχυρίζεται και ότι του εκλάπησαν πολύτιμα αντικείμενα!

Είναι σύνηθες φαινόμενο η καθημερινή πρακτική στις συναλλαγές να μην καθιστά σαφές τις νομικές συνέπειες ορισμένων συμπεριφορών. Προς αποφυγήν, λοιπόν, επέλευσης δυσάρεστων συνεπειών όπως εν προκειμένω, είναι σκόπιμο τα μέρη να προσφεύγουν σε νομικούς συμπαραστάτες προτού προβούν σε κινήσεις του είδους, ώστε να είναι βέβαιοι τουλάχιστον για τις τυχόν συνέπειες που μπορούν να επέλθουν. Ο νομοθέτης και η νομολογία μπορούν να προστατεύσουν μέχρι ενός σημείου τις καθημερινές συναλλαγές και να τις διευκολύνει κάνοντας αποδεκτές κάποιες πρακτικές. Πέραν τούτου, όμως, οι συμβαλλόμενοι, για την προστασία των συμφερόντων τους, δεν πρέπει να επαφίενται σε αυτό, αλλά να ενημερώνονται από αρμόδιους νομικούς για τις συνέπειες που μπορούν να επιφέρουν συναλλαγές, ιδίως όταν πρόκειται για συμβάσεις.

 

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 210 8251894, 6932455478.

 

 

Ετικέτες: , , , , , , , , , , , , ,

Άδεια λειτουργίας καταστήματος- Άρνηση θεώρησης βιβλίων από Δ.Ο.Υ.-αποζημίωση εκμισθωτή

ΣτΕ 3132/2013 Τμ. Α΄ [Άρνηση θεώρησης βιβλίων και στοιχείων]

Σε περίπτωση που ο μισθωτής δεν μπορεί να πάρει άδεια λειτουργίας καταστήματος διότι ελλείπουν απαραίτητα στοιχεία του ακινήτου για τη χορήγησή της μπορεί να λύσει πρόωρα τη μίσθωση αζημίως, δηλαδή  να μην καταβάλει τα υπολειπόμενα μισθώματα στον εκμισθωτή ή άλλη αποζημίωση.

Στην περίπτωση δε κατά την οποία η επιχείρηση του  μισθωτή δεν μπορεί να αρχίσει τη λειτουργία της διότι δεν του θεωρεί η ΔΟΥ βιβλία και στοιχεία τότε και πάλι λύνει τη μίσθωση αλλά ο εκμισθωτής, εφόσον είναι αναιτιολόγητη ή παράνομη αυτή η άρνηση μπορεί να διεκδικήσει αποζημίωση από το ελληνικό δημόσιο, όπως και το ΣΤΕ πρόσφατα  με απόφαση του έκρινε.

Η μη θεώρηση κατά τον ΚΒΣ βιβλίων και στοιχείων επιτηδευματία για την λειτουργία επιχείρησης σε μισθωμένο ακίνητο προσδίδει πραγματικό ελάττωμα στο μίσθιο και από την άποψη αυτή, για την εφαρμογή του άρθρου 105 ΕισΝΑΚ ο εκμισθωτής πρέπει να θεωρείται ως αμέσως ζημιούμενος από τυχόν άρνηση θεώρησης των βιβλίων και στοιχείων.

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 210 8251894, 6932455478.

 

Ετικέτες: , , , , , , , , ,