Πότε και πώς γίνεται γρήγορη έξωση

          Έξωση με διαταγή πληρωμής ή αγωγή εξώσεως;

Η έξωση ενοικιαστών αποτελεί πλέον συχνό φαινόμενο δεδομένης και της γενικευμένης οικονομικής κρίσης. Ορισμένες φορές, οι ιδιοκτήτες ακινήτων έρχονται αντιμέτωποι με αφερέγγυους μισθωτές, οι οποίοι δεν είναι συνεπείς στην καταβολή των ενοικίων, των κοινοχρήστων, το ηλεκτρικό ρεύμα και οτιδήποτε αφορά υποχρεώσεις από το μίσθιο. Ως αποτέλεσμα, οι εκμισθωτές αναγκάζονται να καταφύγουν στη νόμιμη οδό και να κινήσουν τις διαδικασίες αποβολής από το μίσθιο (έξωση) του ενοικιαστή προκειμένου να προστατεύσουν τα δικαιώματά τους. Οι εκμισθωτές έχουν μπροστά τους δύο λύσεις προκειμένου να απαλλαγούν από τους στρατηγικούς κακοπληρωτές:

Α) Την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου:

Αποτελεί τον πιο γρήγορο και λιγότερο δαπανηρό τρόπο απόδοσης του ακινήτου αλλά μπορεί να σωρευθεί και αίτημα είσπραξης των οφειλόμενων μισθωμάτων και λοιπών οφειλών και δεν απαιτεί δίκη με μάρτυρες ενώπιον δικαστηρίου. Για την έκδοση της διαταγής πληρωμής πρέπει να υφίστανται οι εξής προϋποθέσεις:

1.  Να υπάρχει ενεργή σύμβαση μίσθωσης, η οποία αποδεικνύεται εγγράφως και να έχουν καταβληθεί οι φόροι.

2. Να υπάρχει καθυστέρηση καταβολής μισθωμάτων λόγω δυστροπίας (δύστροπος ενοικιαστής είναι εκείνος που δεν καταβάλει εμπρόθεσμα τα συμφωνηθέντα μισθώματα).

3. Η επίδοση με δικαστικό επιμελητή εξώδικης όχλησης

(από την επόμενη ημέρα της επίδοσης της εξώδικης όχλησης, ο ενοικιαστής έχει στη διάθεση του 15 ημέρες για να αποπληρώσει τα οφειλόμενα μισθώματα για να μην προχωρήσει η διαδικασία της εκτέλεσης). Αν όμως επαναλάβει την οποιαδήποτε καθυστέρηση στο μέλλον αποβάλλεται χωρίς να απαιτείται πριν όχληση με εξώδικο κι ας καταβάλει τα μισθώματα…

Στην περίπτωση που επιδίδεται διαταγή απόδοσης μισθίου ενώ έχουν πληρωθεί μισθώματα ο ενοικιαστής μπορεί να ασκήσει ανακοπή για να ακυρώσει τη διαταγή.

Β. Την αγωγή απόδοσης μισθίου:

Αποτελεί την πιο χρονοβόρα και δαπανηρή διαδικασία  για την απόδοση του μισθίου και την αποπληρωμή των μισθωμάτων και απαιτεί δίκη ενώπιον δικαστηρίου.

Οι προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται για την άσκηση αγωγής απόδοσης μισθίου είναι οι εξής:

1. Να υπάρχουν οφειλόμενα μισθώματα.
2. Να υφίσταται μίσθωση (η οποία δεν είναι απαραίτητο να αποδεικνύεται εγγράφως).
3. Να έχει επιδοθεί εξώδικη όχληση στον ενοικιαστή με δικαστικό επιμελητή.

Η αγωγή κατατίθεται στο αρμόδιο δικαστήριο (για μηνιαίο μίσθωμα έως 600,00€ αρμόδιο είναι το Ειρηνοδικείο της περιοχής στην οποία βρίσκεται το μίσθιο, για μηνιαίο μίσθωμα μεγαλύτερο των 600,00 € αρμοδιότητα έχει το Μονομελές Πρωτοδικείο της περιοχής). Στην προκειμένη περίπτωση, ο ενοικιαστής έχει προθεσμία να αποπληρώσει τα οφειλόμενα μισθώματα, για να μην προχωρήσει η διαδικασία της εκδίκασης, μέχρι τη συζήτηση της αγωγής. Αν τα καταβάλει, η δίκη ματαιώνεται. Αν όμως ο ενοικιαστής και μετά την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων, βρεθεί να οφείλει εκ νέου μισθώματα (επανειλημμένη δυστροπία), τότε ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να ζητήσει τη συνέχιση της δίκης και την έκδοση  απόφασης αποβολής από το μίσθιο (έξωση).

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 210 8251894, 6932455478.

 

Γνωρίζετε πώς να αποφύγετε τους φόρους για τα ανείσπρακτα ενοίκια;

Πώς θα απαλλαχθούν οι ιδιοκτήτες από το φόρο των απλήρωτων ενοικίων: 

Συχνό φαινόμενο αποτελεί πλέον η μη καταβολή ή η εκπρόθεσμη καταβολή των ενοικίων τους, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες όχι μόνο να μην εισπράττουν τα ποσά που αναγράφονται στα μισθωτήρια συμβόλαια αλλά και να κινδυνεύουν με την πληρωμή φόρου 15% έως 45% για  ανύπαρκτα εισοδήματα.

Απαραίτητη προϋπόθεση για να μην φορολογηθούν οι ιδιοκτήτες που δεν εισέπραξαν ενοίκια,  θα πρέπει έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος να έχει εκδοθεί σε βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων που συνοδεύεται από το αποδεικτικό επίδοσής της. Δεν αρκεί πλέον η προσκόμιση εξώδικης καταγγελίας! Πριν όμως την υποβολή της φορολογικής δήλωσης του έτους 2022 οι εκμισθωτές θα πρέπει να προσκομίσουν στην αρμόδια ΔΟΥ φωτοαντίγραφα των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων ή ασκηθεισών αγωγών που κατά περίπτωση έχουν ασκήσει. Ειδικά για την περίπτωση που ο μισθωτής έχει πτωχεύσει, αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή. Εάν δεν υποβληθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά (αντίγραφο των διαταγών πληρωμής ή των αγωγών αποβολής ή των δικαστικών αποφάσεων αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων) τότε τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα εισοδήματα δεν θα ληφθούν υπόψη και η εφορία θα προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση της δήλωσης επιβάλλοντας φόρο για τα συγκεκριμένα ποσά.

Από όλα τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά που κατά περίπτωση προσκομίζονται στη Δ.Ο.Υ.  θα πρέπει να προκύπτει το χρονικό διάστημα για το οποίο οφείλονται μισθώματα.

Με βάση την ισχύουσα φορολογική κλίμακα το ετήσιο καθαρό φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ βάσει κλίμακας στην οποία ισχύουν συντελεστές:

• 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ του εισοδήματος,
• 35% για τα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα του εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ, και
• 45% για το τμήμα του εισοδήματος πάνω από τα 35.000 ευρώ.

Επομένως, σε περίπτωση που οι ιδιοκτήτες που δεν εισπράττουν ενοίκια, δεν ασκήσουν διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μισθίου ή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων εναντίον του μισθωτή ή αν δεν έχουν στα χέρια τους δικαστική απόφαση αποβολής του μισθωτή από το μίσθιο ή επιδίκασης μισθωμάτων, βρίσκονται αντιμέτωποι με τον κίνδυνο να επιβαρυνθούν με φόρο της τάξης 15% έως 45%!!!

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 210 8251894, 6932455478.