RSS

Tag Archives: αγωγή διεκδίκησης

Ενέργειες για την αγοραπωλησία ακινήτου μέσω ελεύθερης πώλησης ή πλειστηριασμού. Golden visa.

  • Ποια είναι τα πρώτα βήματα πριν την αγορά ακινήτου;

Το πρώτον ο έλεγχος ακίνητης περιουσίας από έναν εξειδικευμένο δικηγόρο. Είναι απαραίτητος ένας ενδελεχής έλεγχος ακίνητης περιουσίας σε βάθος τουλάχιστον εικοσαετίας, ώστε να ελεγχθεί εάν υπάρχουν τυχόν νομικά ελαττώματα (ανήκει ή όχι στον πωλητή, φέρει εμπράγματα βάρη ή δουλείες, διεκδικήσεις τρίτων κλπ), τα οποία εξευρίσκονται με την επίσκεψη στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολόγιο καθώς και τυχόν δομικά και τεχνικά ελαττώματα (λ.χ. εάν έχει καταγεγραμμένα σωστά τα τετραγωνικά και τα υπόλοιπα παραρτήματά του, εάν του ανήκουν αποθήκη και πάρκινγκ, εάν οφείλει εισφορά σε γη και χρήμα, εάν είναι νομιμοποιημένες τυχόν οικοδομικές αυθαιρεσίες, ημιυπαίθριοι και άλλα, όπως τυχόν υφιστάμενη μίσθωση και η πραγματική διάρκειά της). Εάν πρόκειται για διαμέρισμα σε πολυκατοικία απαιτείται έλεγχος της σύστασης και του κανονισμού της πολυκατοικίας.

  • Ποια η χρησιμότητα του ελέγχου τίτλων από το δικηγόρο;

Προκειμένου ο αγοραστής να μη καταστεί κύριος βεβαρημένου ακινήτου με υποθήκες, προσημειώσεις υποθηκών, κατασχέσεις κτλ ή ακόμα να αποφευχθεί η αγορά ενός ήδη πουλημένου ακινήτου. Εάν υπάρχουν βάρη ο αγοραστής πρέπει να απευθυνθεί στο δικηγόρο του προκειμένου να εξαλείψει τα βάρη είτε ο ίδιος, με ανάλογη μείωση του τιμήματος, είτε ο πωλητής του ακινήτου. Επιπλέον, ελέγχεται εάν ο τίτλος ή οι τίτλοι ιδιοκτησίας του πωλητή και των δικαιοπαρόχων του είναι ορθώς μεταγεγραμμένοι, εάν στους τίτλους υπάρχει κάποια αίρεση, ή εάν έχει εξοφληθεί το τίμημα αυτών κ.ο.κ. Επιπλέον, σε περίπτωση μη τήρησης ορισμένων εκ των συμφωνημένων όρων  ένας εξειδικευμένος δικηγόρος μπορεί να εξεύρει τρόπους άμεσης διεκδίκησης του ακινήτου του.

  • Πώς θα εξασφαλίσω την αγορά του συγκεκριμένου ακινήτου:

Με την κατάρτιση -προσυμφώνου- από τον πωλητή και τον επίδοξο αγοραστή ενώπιον συμβολαιογράφου με το οποίο ο πωλητής υπόσχεται ότι θα προχωρήσει στην κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου και στην μεταβίβαση του πωλούμενου ακινήτου στον αγοραστή, εντός προθεσμίας που αμφότερα τα μέρη αποδέχονται και αναφέρουν ρητώς στο προσύμφωνο, ταυτόχρονα δε, γίνεται μνεία ότι ο επίδοξος αγοραστής καταβάλλει ένα ποσό ως προκαταβολή, ενώ δεν παραλείπονται οι ποινικές ρήτρες κι η πρόβλεψη για την τύχη της προκαταβολής, σε περίπτωση που τελικώς η επικείμενη αγοραπωλησία ματαιωθεί, με υπαιτιότητα κάποιου εκ των μερών ή ακόμα και από λόγους ανωτέρας βίας.

  • Ποια είναι η χρησιμότητα κατάρτισης του προσυμφώνου;

Η πρακτική αξία του προσυμφώνου είναι να δημιουργηθεί μια ενοχική (ενοχή = συμβατική σχέση) δέσμευση των μερών πριν την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου με σκοπό την τελική κατάρτιση αυτού, και να διασφαλιστεί η τύχη της προκαταβολής, χωρίς όμως αυτό να σημαίνει επ’ ουδενί ότι με την υπογραφή του προσυμφώνου έχει ολοκληρωθεί η μεταβίβαση κι ο υποψήφιος αγοραστής έχει καταστεί πραγματικός κύριος! Αντιθέτως, πριν τις τελικές υπογραφές επί της οριστικής συμβολαιογραφικής πράξης της αγοραπωλησίας, ο αγοραστής πρέπει να ελέγξει ξανά μη τυχόν έχει μεσολαβήσει κάποια άλλη μεταβίβαση του ακινήτου που τον ενδιαφέρει, ή αν έχει μεταβληθεί με οποιονδήποτε τρόπο η νομική και πραγματική κατάσταση του ακινήτου, γιατί πάντα ελλοχεύει ο κίνδυνος ο πωλητής να έχει ήδη πωλήσει το ακίνητό του σε τρίτον ή το ακίνητο να έχει υποστεί κάποια μεταβολή, που ενδεχομένως να τροποποιεί το αρχικό ενδιαφέρον του επίδοξου αγοραστή ή να έχει αντίκτυπο στο τελικό τίμημα της αγοραπωλησίας.  

  • Τι περιλαμβάνει ένα προσύμφωνο;
  • Τα πλήρη στοιχεία του αγοραστή και του πωλητή
  • Το συμφωνηθέν τίμημα της αγοραπωλησίας
  • Τους τρόπους εξόφλησής του (π.χ. εφάπαξ κατά την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, με δόσεις, με προκαταβολή, με κατάθεση σε τραπεζικό λογαριασμό ή με τραπεζική επιταγή κλπ.)
  • Κατασκευαστικές παρεμβάσεις, εφόσον το ακίνητο είναι υπό κατασκευή, ή αυθαιρεσίες που πρέπει να τακτοποιηθούν
  • Παράδοση τίτλων ιδιοκτησίας και πολεοδομικής άδειας, συστάσεως και κανονισμού πολυκατοικίας, έγγραφα κτηματολογίου για διενέργεια νομικού ελέγχου εκ μέρους του δικηγόρου του αγοραστή
  • Ρητή ημερομηνία υπογραφής των οριστικών συμβολαίων ή προθεσμία μετά την παρέλευση της οποίας τα μέρη θα μπορούν να υπαναχωρήσουν
  • Όροι υπαναχώρησης του αγοραστή και του πωλητή από τη συμφωνία πώλησης του ακινήτου

Tip! Συνιστάται σε κάθε περίπτωση να αποφεύγεται από τους αγοραστές η υπογραφή τυποποιημένων ιδιωτικών συμφωνητικών που παρέχονται από τα μεσιτικά γραφεία και να ζητείται η σύνταξη του συμφωνητικού αυτού, δεδομένης και της σημασίας του, να γίνεται από τον δικηγόρο του.

  • Ποια είναι τα επόμενα βήματα μετά την κατάρτιση του προσυμφώνου;
  1. Η συγκέντρωση απαιτούμενων δικαιολογητικών για τον πωλητή ή τον αγοραστή
  2. Έλεγχος άλλων στοιχείων του ακινήτου σε συνεργασία με μηχανικό και συμβολαιογράφο
  3. Ρύθμιση του τρόπου καταβολής του τιμήματος
  4. Μετά την οριστική κατάρτιση του συμβολαίου, η μεταγραφή του συμβολαίου στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολόγιο.
  • Τι γίνεται στην περίπτωση  αγοράς ενός -ήδη- εκμισθωμένου ακινήτου:

Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία (Ν. 2235/1994), η σύμβαση μίσθωσης ακινήτου δεν επηρεάζεται από την αλλαγή του ιδιοκτησιακού καθεστώτος του σε περίπτωση πώλησης. Επομένως, ο ιδιοκτήτης δεσμεύεται από την υπάρχουσα σύμβαση μίσθωσης. Μάλιστα, στην περίπτωση που το μίσθιο αποτελεί την κύρια κατοικία του μισθωτή, η νόμιμη διάρκεια της μίσθωσης είναι τουλάχιστον τρία έτη ακόμα και αν στην υπογραφείσα σύμβαση έχει συμφωνηθεί μικρότερη, π.χ. ένα έτος. Δεν υφίστανται πια οι διατάξεις περί «ιδιοκατοίκησης» που ίσχυαν  παλαιότερα, που παρείχαν στο νέο ιδιοκτήτη το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης πριν από τον συμβατικό χρόνο λήξης, ούτε κάποιος άλλος τρόπος που να δίνει στο νέο ιδιοκτήτη το δικαίωμα συντομότερης απόκτησης της χρήσης του ακινήτου. Ο νέος ιδιοκτήτης λοιπόν μπορεί να ζητήσει την απόδοση του σπιτιού μετά το χρόνο λήξης της τριετίας ή της συμφωνημένης παράτασης.

  • Τι πρέπει να προσέξετε ανάλογα με την ιδιότητά σας:

Αν είστε ο ιδιοκτήτης/πωλητής:

Είναι ιδιαίτερα σημαντικό να γνωρίζετε τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη σύμβαση μίσθωσης που έχετε υπογράψει με τον μισθωτή σας αλλά και τις επιμέρους διατάξεις του νόμου που διέπουν τη μίσθωση, ειδικά στην περίπτωση που το μίσθιο αποτελεί την κύρια κατοικία του μισθωτή. Πριν αποφασίσετε να διαθέσετε το ακίνητό σας προς πώληση συμβουλευτείτε τον δικηγόρο σας σχετικά με τη λήξη των συμβατικών σας υποχρεώσεων έναντι του μισθωτή. Επιπλέον καλό είναι να συζητήσετε το θέμα με τον μισθωτή και να διερευνήσετε ποιες είναι οι προθέσεις του, αν θα είναι συνεργάσιμος κλπ. Ούτως ή άλλως θα χρειαστείτε τη συγκατάθεσή του για την επίσκεψη του ακινήτου από δυνητικούς αγοραστές.

Αντίστοιχα οφείλετε να  ενημερώσετε τον αγοραστή ώστε να είναι γνώστης της κατάστασης και να αποφασίσει αν τελικά η αγορά με τους συγκεκριμένους όρους είναι κάτι που τον ενδιαφέρει.

  • Τι μπορείτε να κάνετε σε περίπτωση που ο ενοικιαστής αρνείται να αποδώσει το ακίνητο οικειοθελώς, μετά την πάροδο της τριετίας;

Ο ιδιοκτήτης μπορεί να ασκήσει στο αρμόδιο δικαστήριο (Πρωτοδικείο ή Ειρηνοδικείο ανάλογα με το ύψος του μηνιαίου μισθώματος) αγωγή απόδοσης μισθίου. Μπορεί όμως να την ασκήσει προληπτικά την αγωγή απόδοσης του μισθίου και να εκτελέσει την εκδοθείσα απόφαση με το πέρας του χρόνου της μίσθωσης, αν έχει υπόνοιες ότι ο μισθωτής δεν θα εγκαταλείψει το μίσθιο την ημερομηνία λήξης της σύμβασης. Έτσι, επιτρέπεται η άσκηση από τον εκμισθωτή της αγωγής απόδοσης του μισθίου και πριν από την παρέλευση της νόμιμης ή συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης (αφού το άρθρο 48 παρ. 2 Π.Δ 34/1995 παραπέμπει ρητά στο άρθρο 69 του ΚΠολΔ σε κάθε περίπτωση απόδοσης μισθίου), η απόδοση όμως του μισθίου θα διαταχθεί για χρόνο μετά την λήξη της μίσθωσης.

Πέραν της ασκήσεως αγωγής απόδοσης μισθίου ο Ν. 2235/1994 προβλέπει και μια άλλη διαδικασία εξώδικης επίλυσης του προβλήματος, μεταξύ του παλαιού ή του νέου ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή. Συγκεκριμένα επιτρέπει να συμφωνηθεί μεταξύ τους οποιαδήποτε μελλοντική και δεσμευτική ημερομηνία απόδοσης του ακινήτου, με την προϋπόθεση ότι η συμφωνία θα καταρτιστεί συμβολαιογραφικά και τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά από την έναρξη της μίσθωσης. Στην περίπτωση αυτή το συμβολαιογραφικό έγγραφο έχει την ισχύ δικαστικής απόφασης, χωρίς οι ενδιαφερόμενοι να εμπλακούν σε δικαστική αντιδικία.

Αν είστε ο αγοραστής:

Ως νέος ιδιοκτήτης δεσμεύεστε από την υπάρχουσα σύμβαση και από τους όρους αυτής υπό τις εξής προϋποθέσεις:

α) Εάν αποδεικνύεται η ενοικίαση με μισθωτήριο συμβόλαιο βεβαίας χρονολογίας. Ένα έγγραφο αποκτά βέβαια χρονολογία με συγκεκριμένους τρόπους, οι οποίοι ορίζονται στο άρθρο 446 ΑΚ. Ειδικότερα, το ιδιωτικό έγγραφο αποκτά βέβαια χρονολογία ως προς τους τρίτους, μόνο όταν το θεωρήσει συμβολαιογράφος ή άλλος δημόσιος υπάλληλος, αρμόδιος κατά το νόμο. Πλέον η θεώρηση γίνεται μέσω της ηλεκτρονικής καταχώρισης του μισθωτηρίου στο TAXIS (ιστοσελίδα της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων) και την εκτύπωση του σχετικού αποδεικτικού εγγράφου.

β) Εάν δεν έχει συμφωνηθεί κάτι διαφορετικό με το μισθωτήριο συμφωνητικό. Δηλαδή, δεν έχει περιληφθεί όρος στο ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, ο οποίος να προβλέπει λόγου χάρη, ότι σε περίπτωση πώλησης του ακινήτου κατά τη διάρκεια της ενοικίασης, θα πρέπει να πραγματοποιηθεί η αποχώρηση του ενοικιαστή από το ακίνητο εντός τριών μηνών από τότε, που θα του ζητηθεί από τον νέο ιδιοκτήτη.

 Για να μείνετε άμεσα μέσα στο ακίνητο που αγοράσατε, να γνωρίζετε ότι αυτό δεν μπορεί να γίνει χωρίς τη συγκατάθεση του μισθωτή. Στην περίπτωση που ο μισθωτής αρνείται να παραδώσει το μίσθιο κατά το χρόνο λήξης της τριετίας ή της συμφωνημένης παράτασης, μπορείτε να προσφύγετε στο αρμόδιο δικαστήριο και να ζητήσετε την έκδοση δικαστικής απόφασης απόδοσης του ακινήτου λόγω λήξης της μίσθωσης. Ωστόσο η διαδικασία μπορεί να είναι χρονοβόρα, ανάλογα με τις αναβολές, ένδικα μέσα κλπ. που μπορεί να μεσολαβήσουν εκ μέρους του μισθωτή.

Στην περίπτωση που είστε σύμφωνος με την αγορά του εκμισθωμένου ακινήτου και είστε ικανοποιημένος από το ύψος του ενοικίου, τότε δεν υπάρχει κανένα θέμα ανησυχίας. Αν ωστόσο δεν είστε ικανοποιημένος από το ύψος του ενοικίου και θεωρείτε ότι θα μπορούσε να είναι υψηλότερο, τότε πάλι πρέπει να ανατρέξετε στη σύμβαση μίσθωσης και να διαβάσετε τους όρους αναπροσαρμογής του ενοικίου που προβλέπονται σε αυτή. Και σε αυτή την περίπτωση η υφιστάμενη σύμβαση σας δεσμεύει για την τριετία.

Σε περίπτωση που δεν προβλέπεται όρος αναπροσαρμογής του μισθώματος, το καταβαλλόμενο μίσθωμα μέχρι τη λήξη της τριετίας μπορεί νόμιμα να αναπροσαρμόζεται ετησίως κατά ποσοστό ίσο με το 75% της μεταβολής του δείκτη τιμών καταναλωτή. Αν πάλι μπορείτε να αποδείξετε ότι η μισθωτική αξία του ακινήτου αυξήθηκε εξαιτίας κάποιων γεγονότων που έλαβαν χώρα –πχ ανακαίνιση ακινήτου, νέος σταθμός μετρό σε κοντινή απόσταση από το ακίνητο, προσθήκη πισίνας κ.λπ.– τότε έχετε τη δυνατότητα, πάντα σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, να αναπροσαρμόσετε το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο που θεωρείται εύλογο.

  • Και αν θέλω να αγοράσω ακίνητο σε πλειστηριασμό; Τι να προσέξω;

Ήδη πριν από την δήλωση συμμετοχής σε έναν πλειστηριασμό, είναι σκόπιμο να ανατεθεί σε έναν δικηγόρο ο έλεγχος της καταλληλότητας του ακινήτου, ώστε να είναι δυνατό ο υποψήφιος υπερθεματιστής να έχει μία αξιολόγηση του ρίσκου όσον αφορά το εκάστοτε συγκεκριμένο ακίνητο.

  • Τι περιλαμβάνει ο έλεγχος;

               Α. Έλεγχο τίτλων:  μπορεί το ακίνητο που αποκτάται από πλειστηριασμό να αποκτάται ελεύθερο βαρών (υποθηκών, προσημειώσεων και κατασχέσεων), τούτο όμως δεν σημαίνει ότι απαλείφονται υφιστάμενες δουλείες, ελαττώματα στους τίτλους ή ότι παύει μία ενδεχόμενη διαδικασία απαλλοτρίωσης ή ότι δεν υπάρχει αγωγή διεκδίκησης από τρίτο!!

               Β.  Έλεγχο του εμπράγματου δικαιώματος επί του ακινήτου (αν είναι κατά ποσοστό, ψιλή κυριότητα, επικαρπία)

               Γ. Έλεγχος του ίδιου του ακινήτου: ερευνάται π.χ. εάν συναποτελεί ενιαίο λειτουργικό σύνολο με άλλο ακίνητο (π.χ. άνω ή κάτω όροφο), ή εάν τούτο είναι μισθωμένο.

               Δ. Έλεγχος προηγούμενων νομικών ενεργειών: ερευνάται τυχόν υφιστάμενη από τρίτο πρόσωπο διεκδίκηση του ακινήτου κι εκκρεμείς Ανακοπές κατά της Εκτελεστικής Διαδικασίας.

  • Πώς μπορεί να με συνδράμει ο δικηγόρος εάν αποφασίσω τελικά να αγοράσω ακίνητο από πλειστηριασμό;

 Συνδρομή κατά την διεξαγωγή του πλειστηριασμού: Αυτή περιλαμβάνει συνδρομή τόσο κατά την προδικασία του πλειστηριασμού όσο και κατά τη διεξαγωγή του και ειδικότερα:

               Α. Συνδρομή κατά την υποβολή της αίτησης συμμετοχής και της καταβολής της εγγυοδοσίας: αφορά την ίδια την υποβολή της αίτησης, τον ορισμό αντικλήτου και την καταβολή της εγγυοδοσίας,  με επιταγή ή ηλεκτρονική κατάθεση του λογαριασμού του Συμβολαιογράφου, που αντιστοιχεί στο 30% της τιμής πρώτης προσφοράς.

               Β. Παρακολούθηση της πλειοδοτικής διαδικασίας: Δεδομένου ότι η εκάστοτε κατά κανόνα τετράωρη διαδικασία μπορεί να λάβει έως και είκοσι τέσσερις (24) πεντάλεπτες παρατάσεις τελευταίας στιγμής, κατά την ημέρα του πλειστηριασμού απαιτείται παρακολούθηση της υπόθεσης για όλη τη διάρκεια του πλειστηριασμού, που μπορεί να διαρκέσει από τέσσερις έως έξι ώρες.

              Γ. Δρομολόγηση της Κατακύρωσης: Αφορά σε συνδρομή για τη σύνταξη της κατακυρωτικής έκθεσης, της περίληψης αυτής και τέλος στη επίδοση της τελευταίας με επιταγή προς απόδοση.

  • 3. Νομικές ενέργειες μετά την κατακύρωση:

        Α. Ενώπιον Κτηματολογίων και Υποθηκοφυλακείων: Για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης απαιτείται η μεταγραφή της Κατακυρωτικής Έκθεσης στα οικεία βιβλία των αρμοδίων κατά τόπο Κτηματολογίων ή Υποθηκοφυλακείων και Κτηματολογικών Γραφείων.

               Β. Σε περίπτωση υφιστάμενης μίσθωσης: Εάν το ακίνητο είναι μισθωμένο, θα απαιτηθεί η κατάλληλη νομική συνδρομή για τη διαχείριση της υφιστάμενης μίσθωσης, όσον αφορά την καταγγελία και τη λύση της και την απόδοση του μισθίου.

               Γ. Σε περίπτωση αδυναμίας εγκατάστασης: Η απόκτηση ενός ακινήτου μέσω πλειστηριασμών δεν είναι πάντοτε εύκολη υπόθεση και συχνά ο υπερθεματιστής αδυνατεί να εγκατασταθεί στο ακίνητο που απέκτησε, ώστε να απαιτηθεί διαδικασία βίαιης αποβολής.

               Φυσικά, η ανωτέρω απαρίθμηση είναι ενδεικτική, καθώς δεν είναι ασύνηθες ή απίθανο να προκύψουν περαιτέρω νομικής φύσης επιπλοκές κατά τη διαδικασία απόκτησης ενός ακινήτου από πλειστηριασμό. Σε κάθε περίπτωση, πάντως, εμπεδώνεται ότι η διαδικασία είναι πολυσύνθετη και δύναται να ενέχει σημαντικό ρίσκο για τον υποψήφιο υπερθεματιστή, ώστε η νομική συνδρομή του να μην συστήνεται απλώς, αλλά να είναι απαραίτητη για την νομική θωράκιση και προστασία του.

  • Τι γίνεται στις περιπτώσεις που αλλοδαπός επιθυμεί την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, για απόκτηση GOLDEN VISA:

Καταρχήν ο αλλοδαπός θα πρέπει να αγοράσει ακίνητο αξίας τουλάχιστον 250.000 € και με τον τρόπο αυτό αποκτά άδεια διαμονής στη χώρα πέντε ετών, με δυνατότητα ανανέωσης.

  • Με ποιους άλλους τρόπους μπορεί να αποκτήσει άδεια διαμονής;

Με απόφαση του Γενικού Γραμματέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, χορηγείται άδεια διαμονής για πέντε έτη, με δυνατότητα ανανέωσης, σε πολίτη τρίτης χώρας, που:

 (α) Έχει εισέλθει νομίμως στη χώρα με οποιαδήποτε θεώρηση εισόδου ή διαμένει νομίμως στη χώρα ακόμη και αν ο τίτλος διαμονής που κατέχει δεν επιτρέπει αλλαγή σκοπού.

 (β) Διαθέτει προσωπικά κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή, ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα. Στην περίπτωση συνιδιοκτησίας ακινήτου, αξίας 250.000 ευρώ, δικαίωμα διαμονής παρέχεται, μόνον εφόσον οι ιδιοκτήτες του ακινήτου είναι σύζυγοι που κατέχουν το ακίνητο εξ αδιαιρέτου. Σε όλες τις άλλες περιπτώσεις συνιδιοκτησίας, το δικαίωμα διαμονής παρέχεται μόνον εάν το ποσοστό συνιδιοκτησίας κάθε συνιδιοκτήτη είναι αξίας 250.000 ευρώ.

 (γ) Διαθέτει κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, μέσω νομικού προσώπου, του οποίου οι μετοχές ή τα εταιρικά μερίδια του ανήκουν εξ ολοκλήρου.

 (δ) Έχει συνάψει τουλάχιστον δεκαετούς διάρκειας μίσθωση ξενοδοχειακών καταλυμάτων ή τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών σε σύνθετα τουριστικά καταλύματα, σύμφωνα με τα οριζόμενα του άρθρου 8 παρ. 2 του ν. 4002/2011 (Α 180).

 (ε) Έχει συνάψει σύμβαση χρονομεριστικής μίσθωσης σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 1652/1986 «Σύμβαση Χρονομεριστικής Μίσθωσης και Ρύθμιση Συναφών Θεμάτων» (Α 167), όπως ισχύει.

 2. Το ελάχιστο ύψος της ακίνητης περιουσίας, καθώς και το συμβατικό τίμημα των μισθώσεων ξενοδοχειακών καταλυμάτων ή τουριστικών κατοικιών του παρόντος άρθρου, καθορίζεται σε διακόσιες πενήντα χιλιάδες (250.000) ευρώ και πρέπει να έχει καταβληθεί ολοσχερώς κατά την υπογραφή του συμβολαίου.

3. Στους πολίτες τρίτων χωρών, κατόχους ακινήτων παρέχεται δυνατότητα εκμίσθωσης αυτών.

4. Ο παραπάνω πολίτης τρίτης χώρας μπορεί να συνοδεύεται και από τα μέλη της οικογένειας του στα οποία χορηγείται, ύστερα από αίτηση τους, ατομική άδεια διαμονής που λήγει ταυτόχρονα με την άδεια διαμονής του συντηρούντος.

Ως μέλη οικογένειας νοούνται:

α. O/η σύζυγος

 β. ο έτερος των συζύγων ή των συντρόφων µε τον/την οποίο/α ο/η πολίτης τρίτης χώρας έχει συνάψει σύµφωνο συµβίωσης στην Ελλάδα

  • Γιατί είναι απαραίτητος ο δικηγόρος στην αγοραπωλησία για απόκτηση golden visa;

Καταρχήν γιατί αλλοδαποί, κάτοικοι τρίτων χωρών, που για επενδυτικούς επιθυμούν να προχωρήσουν σε αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, και δε γνωρίζουν το Ελληνικό δίκαιο και τι προβλέπει, χρειάζονται έναν εξειδικευμένο δικηγόρο προκειμένου να τους εκπροσωπήσει σε κάθε στάδιο της αγοραπωλησίας. Σε αυτές τις περιπτώσεις, όπου μάλιστα απαιτείται συγκεκριμένη προδικασία (έκδοση Α.Φ.Μ., άνοιγμα λογαριασμού σε ελληνική τράπεζα κ.λπ.) η σημασία κι ανάγκη ενός εξουσιοδοτημένου δικηγόρου καθίσταται προφανέστερη και επιτακτικότερη. Εν τοις πράγμασι, ολόκληρη η διαδικασία, έως και την υπογραφή των τελικών συμβολαίων, μπορεί να γίνει εκ του μακρόθεν, αποκλειστικά από τον πληρεξούσιο δικηγόρο. Ως εκ τούτου, είναι πολύ σημαντικό οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές να σπεύσουν να προβούν στις δέουσες ενέργειες, πάντα υπό την καθοδήγηση δικηγόρων που ειδικεύονται στην αγορά ακινήτων, προκειμένου να τύχουν συμφερουσών και ασφαλών αγοραπωλησιών. Και τούτο διότι η ασφάλεια στις συναλλαγές είναι το ζητούμενο σε όλες τις μεταβιβάσεις ακινήτων, πόσω μάλλον σε αγοραπωλησίες με τίμημα πολλών εκατοντάδων ευρώ (250.000 ευρώ και άνω). Συνεπώς, είναι πρωταρχικής σημασίας να ελεγχθεί η τυχόν ύπαρξη άγνωστων για τον αγοραστή βαρών ή νομικών ελαττωμάτων του ακινήτου (π.χ. να είναι ήδη πουλημένο ή να έχει προσημείωση υποθήκης για χρέη), καθώς η εκ των προτέρων γνώση τους θα ήταν άκρως αποτρεπτικός παράγοντας για την πρόοδο της αγοράς από τον ίδιο τον αγοραστή. Περαιτέρω, σκόπιμο είναι το ακίνητο –ακόμα κι φαίνεται σε καλή κατάσταση-, να ελεγχθεί για δομικά και τεχνικά ελαττώματα (δομικές αυθαιρεσίες, κωλύματα και περιορισμοί από τον κανονισμό της πολυκατοικίας, αν βρίσκεται σε «μπαζωμένο» ρέμα, κοντά σε αρχαιολογικούς χώρους κλπ), τα οποία εκ πρώτοις να μην είναι ορατά.

               Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.

 

Ετικέτες: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

ΚΑΤΑΡΤΗΣΗ ΠΡΟΣΥΜΦΩΝΟΥ ΑΓΟΡΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

ΤΙ ΠΡΟΣΕΧΟΥΜΕ

Συνηθίζεται πριν την κατάρτιση του οριστικού αγοραπωλητήριου συμβολαίου για την απόκτηση ενός ακινήτου, να υπογράφουν τα μέρη (πωλητής και επίδοξος αγοραστής) ενώπιον συμβολαιογράφου, προσύμφωνο, με το οποίο ο πωλητής υπόσχεται ότι θα προχωρήσει στην κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου και στην μεταβίβαση του πωλούμενου ακινήτου στον αγοραστή, εντός προθεσμίας που αμφότερα τα μέρη αποδέχονται και αναφέρουν ρητώς στο προσύμφωνο, ταυτόχρονα δε, γίνεται μνεία ότι ο επίδοξος αγοραστής καταβάλλει ένα ποσό ως προκαταβολή, ενώ δεν παραλείπονται οι ποινικές ρήτρες κι η πρόβλεψη για την τύχη της προκαταβολής, σε περίπτωση που τελικώς η επικείμενη αγοραπωλησία ματαιωθεί, με υπαιτιότητα κάποιου εκ των μερών ή ακόμα και από λόγους ανωτέρας βίας.

Για το λόγο αυτό, κρίνεται απαραίτητο οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές να συμβουλεύονται δικηγόρους που ειδικεύονται στις αγοραπωλησίες ακινήτων προτού υπογράψουν –ακόμα και- προσύμφωνα, για να είναι βέβαιοι ότι οι επιμέρους όροι της συμφωνίας είναι προς το συμφέρον τους, ενώ πρωταρχικής σημασίας είναι να έχει προηγηθεί ένας ενδελεχής έλεγχος για την καταλληλότητα του προς πώληση ακινήτου, αναφορικά με τυχόν νομικά ελαττώματα (ανήκει ή όχι στον πωλητή, φέρει εμπράγματα βάρη ή δουλείες, διεκδικήσεις κλπ), καθώς και δομικά και τεχνικά ελαττώματα (λ.χ. τακτοποίηση ημιϋπαίθριων χώρων, κακοτεχνίες), από εξειδικευμένους προς τούτο δικηγόρους και μηχανικούς.

Υπενθυμίζουμε ότι η πρακτική αξία του προσυμφώνου είναι να δημιουργηθεί μια ενοχική δέσμευση των μερών πριν την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου με σκοπό την τελική κατάρτιση αυτού, και να διασφαλιστεί η τύχη της προκαταβολής, χωρίς όμως αυτό να σημαίνει επ’ ουδενί ότι με την υπογραφή του προσυμφώνου έχει ολοκληρωθεί η μεταβίβαση κι ο υποψήφιος αγοραστής έχει καταστεί πραγματικός κύριος! Αντιθέτως, πριν τις τελικές υπογραφές επί της οριστικής συμβολαιογραφικής πράξης της αγοραπωλησίας, ο αγοραστής πρέπει να ελέγξει ξανά μη τυχόν έχει μεσολαβήσει κάποια άλλη μεταβίβαση του ακινήτου που τον ενδιαφέρει, ή αν έχει μεταβληθεί με οποιονδήποτε τρόπο η νομική και πραγματική κατάσταση του ακινήτου, γιατί πάντα ελλοχεύει ο κίνδυνος ο πωλητής να έχει ήδη πωλήσει το ακίνητό του σε τρίτον ή το ακίνητο να έχει υποστεί κάποια μεταβολή, που ενδεχομένως να τροποποιεί το αρχικό ενδιαφέρον του επίδοξου αγοραστή ή να έχει αντίκτυπο στο τελικό τίμημα της αγοραπωλησίας.   

            Για να αποφεύγονται τέτοιου είδους δυσάρεστες εκπλήξεις, οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές πρέπει να επιδεικνύουν μεγάλη προσοχή ακόμα κι όταν το προς πώληση ακίνητο φέρεται από τους μεσίτες ή τους πωλητές ως μια «τεράστια ευκαιρία», και δεν θα πρέπει να προχωρούν σε βεβιασμένες ενέργειες, όπως την καταβολή του αιτούμενου ποσού της προκαταβολής, χωρίς να έχουν απευθυνθεί σε ειδικούς με γνώση και εμπειρία.

            Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 2108811903, 6932455478.

 

Ετικέτες: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,