Γνωρίζετε πώς να αποφύγετε τους φόρους για τα ανείσπρακτα ενοίκια;

Πώς θα απαλλαχθούν οι ιδιοκτήτες από το φόρο των απλήρωτων ενοικίων: 

Συχνό φαινόμενο αποτελεί πλέον η μη καταβολή ή η εκπρόθεσμη καταβολή των ενοικίων τους, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες όχι μόνο να μην εισπράττουν τα ποσά που αναγράφονται στα μισθωτήρια συμβόλαια αλλά και να κινδυνεύουν με την πληρωμή φόρου 15% έως 45% για  ανύπαρκτα εισοδήματα.

Απαραίτητη προϋπόθεση για να μην φορολογηθούν οι ιδιοκτήτες που δεν εισέπραξαν ενοίκια,  θα πρέπει έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος να έχει εκδοθεί σε βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων που συνοδεύεται από το αποδεικτικό επίδοσής της. Δεν αρκεί πλέον η προσκόμιση εξώδικης καταγγελίας! Πριν όμως την υποβολή της φορολογικής δήλωσης του έτους 2022 οι εκμισθωτές θα πρέπει να προσκομίσουν στην αρμόδια ΔΟΥ φωτοαντίγραφα των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων ή ασκηθεισών αγωγών που κατά περίπτωση έχουν ασκήσει. Ειδικά για την περίπτωση που ο μισθωτής έχει πτωχεύσει, αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή. Εάν δεν υποβληθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά (αντίγραφο των διαταγών πληρωμής ή των αγωγών αποβολής ή των δικαστικών αποφάσεων αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων) τότε τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα εισοδήματα δεν θα ληφθούν υπόψη και η εφορία θα προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση της δήλωσης επιβάλλοντας φόρο για τα συγκεκριμένα ποσά.

Από όλα τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά που κατά περίπτωση προσκομίζονται στη Δ.Ο.Υ.  θα πρέπει να προκύπτει το χρονικό διάστημα για το οποίο οφείλονται μισθώματα.

Με βάση την ισχύουσα φορολογική κλίμακα το ετήσιο καθαρό φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ βάσει κλίμακας στην οποία ισχύουν συντελεστές:

• 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ του εισοδήματος,
• 35% για τα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα του εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ, και
• 45% για το τμήμα του εισοδήματος πάνω από τα 35.000 ευρώ.

Επομένως, σε περίπτωση που οι ιδιοκτήτες που δεν εισπράττουν ενοίκια, δεν ασκήσουν διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μισθίου ή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων εναντίον του μισθωτή ή αν δεν έχουν στα χέρια τους δικαστική απόφαση αποβολής του μισθωτή από το μίσθιο ή επιδίκασης μισθωμάτων, βρίσκονται αντιμέτωποι με τον κίνδυνο να επιβαρυνθούν με φόρο της τάξης 15% έως 45%!!!

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 210 8251894, 6932455478.

 

ΚΑΤΑΡΤΗΣΗ ΠΡΟΣΥΜΦΩΝΟΥ ΑΓΟΡΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

ΤΙ ΠΡΟΣΕΧΟΥΜΕ

Συνηθίζεται πριν την κατάρτιση του οριστικού αγοραπωλητήριου συμβολαίου για την απόκτηση ενός ακινήτου, να υπογράφουν τα μέρη (πωλητής και επίδοξος αγοραστής) ενώπιον συμβολαιογράφου, προσύμφωνο, με το οποίο ο πωλητής υπόσχεται ότι θα προχωρήσει στην κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου και στην μεταβίβαση του πωλούμενου ακινήτου στον αγοραστή, εντός προθεσμίας που αμφότερα τα μέρη αποδέχονται και αναφέρουν ρητώς στο προσύμφωνο, ταυτόχρονα δε, γίνεται μνεία ότι ο επίδοξος αγοραστής καταβάλλει ένα ποσό ως προκαταβολή, ενώ δεν παραλείπονται οι ποινικές ρήτρες κι η πρόβλεψη για την τύχη της προκαταβολής, σε περίπτωση που τελικώς η επικείμενη αγοραπωλησία ματαιωθεί, με υπαιτιότητα κάποιου εκ των μερών ή ακόμα και από λόγους ανωτέρας βίας.

Για το λόγο αυτό, κρίνεται απαραίτητο οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές να συμβουλεύονται δικηγόρους που ειδικεύονται στις αγοραπωλησίες ακινήτων προτού υπογράψουν –ακόμα και- προσύμφωνα, για να είναι βέβαιοι ότι οι επιμέρους όροι της συμφωνίας είναι προς το συμφέρον τους, ενώ πρωταρχικής σημασίας είναι να έχει προηγηθεί ένας ενδελεχής έλεγχος για την καταλληλότητα του προς πώληση ακινήτου, αναφορικά με τυχόν νομικά ελαττώματα (ανήκει ή όχι στον πωλητή, φέρει εμπράγματα βάρη ή δουλείες, διεκδικήσεις κλπ), καθώς και δομικά και τεχνικά ελαττώματα (λ.χ. τακτοποίηση ημιϋπαίθριων χώρων, κακοτεχνίες), από εξειδικευμένους προς τούτο δικηγόρους και μηχανικούς.

Υπενθυμίζουμε ότι η πρακτική αξία του προσυμφώνου είναι να δημιουργηθεί μια ενοχική δέσμευση των μερών πριν την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου με σκοπό την τελική κατάρτιση αυτού, και να διασφαλιστεί η τύχη της προκαταβολής, χωρίς όμως αυτό να σημαίνει επ’ ουδενί ότι με την υπογραφή του προσυμφώνου έχει ολοκληρωθεί η μεταβίβαση κι ο υποψήφιος αγοραστής έχει καταστεί πραγματικός κύριος! Αντιθέτως, πριν τις τελικές υπογραφές επί της οριστικής συμβολαιογραφικής πράξης της αγοραπωλησίας, ο αγοραστής πρέπει να ελέγξει ξανά μη τυχόν έχει μεσολαβήσει κάποια άλλη μεταβίβαση του ακινήτου που τον ενδιαφέρει, ή αν έχει μεταβληθεί με οποιονδήποτε τρόπο η νομική και πραγματική κατάσταση του ακινήτου, γιατί πάντα ελλοχεύει ο κίνδυνος ο πωλητής να έχει ήδη πωλήσει το ακίνητό του σε τρίτον ή το ακίνητο να έχει υποστεί κάποια μεταβολή, που ενδεχομένως να τροποποιεί το αρχικό ενδιαφέρον του επίδοξου αγοραστή ή να έχει αντίκτυπο στο τελικό τίμημα της αγοραπωλησίας.   

            Για να αποφεύγονται τέτοιου είδους δυσάρεστες εκπλήξεις, οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές πρέπει να επιδεικνύουν μεγάλη προσοχή ακόμα κι όταν το προς πώληση ακίνητο φέρεται από τους μεσίτες ή τους πωλητές ως μια «τεράστια ευκαιρία», και δεν θα πρέπει να προχωρούν σε βεβιασμένες ενέργειες, όπως την καταβολή του αιτούμενου ποσού της προκαταβολής, χωρίς να έχουν απευθυνθεί σε ειδικούς με γνώση και εμπειρία.

            Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 2108811903, 6932455478.

 

Μισθωτήριο-αναπροσαρμογή μισθώματος

Με το άρ. 121 του Ν. 4926/20.04.2022 ο νομοθέτης προέβη σε καθορισμό ενός ανώτατου ορίου αναπροσαρμογής («πλαφόν») ποσοστού 3% για εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων για το έτος 2022, ως εξής:

«1. Για τις μισθώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 (Α ́ 30), καθώς και του άρθρου 13 του ν. 4242/2014 (Α ́50), επιτρέπεται, από την 1η.1.2022 έως και την 31η.12.2022, αναπροσαρμογή του μισθώματος που ανέρχεται σε ποσοστό τρία τοις εκατό (3%), κατά ανώτατο όριο, επί του μισθώματος του έτους 2021.

2. Η παρ. 1 καταλαμβάνει αναπροσαρμογές μισθώματος που πραγματοποιούνται μετά από την 1η.1.2022 και μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος.».

            Ανεξαρτήτως της ειδικής αυτής πρόβλεψης, η αναπροσαρμογή των μισθωμάτων έγκειται στην ελεύθερη βούληση των μερών, μισθωτή- εκμισθωτή, οι οποίοι είναι ελεύθεροι να επιλέξουν το ύψος του μισθώματος, καθώς και το πότε θα αναπροσαρμόζεται αυτό, όπως επίσης και στη βάση ποιων δεικτών θα υπολογίζεται η αναπροσαρμογή (λ.χ. Δεικτών Τιμών Κατανάλωσης- πληθωρισμό, της αύξησης του κύκλου εργασιών, της αύξησης της κερδοφορίας του μισθωτή κ.ά.).

            Είθισται  δε η αναπροσαρμογή να γίνεται μετά τα δύο πρώτα χρόνια της μίσθωσης, καθοριζομένης αυτής σε ποσοστό 6% τουλάχιστον επί της αντικειμενικής αξίας του μισθίου και σε ποσοστό 4% τουλάχιστον για τους ακάλυπτους χώρους, στις δε περιπτώσεις όπου δεν ισχύει το σύστημα των αντικειμενικών αξιών, η βάση υπολογισμού είναι η αγοραία αξία του μισθίου, εκτός αν συντρέχουν εξαιρετικοί λόγοι που επιβάλλουν διαφορετική αντιμετώπιση και συμφωνία (στην μισθωτική σύμβαση θα πρέπει να μνημονεύονται οι λόγοι αυτοί).

            Για να τεθεί σε εφαρμογή και ισχύ η αναπροσαρμοσμένη τιμή του μισθώματος, ο εκμισθωτής οφείλει να κοινοποιήσει σχετική έγγραφη όχληση προς τον μισθωτή, διαφορετικά ο ίδιος υφίσταται την οικονομική απώλεια για τον χρόνο της δικής του καθυστέρησης. Δέον δε να σημειωθεί ότι η αναπροσαρμογή του μισθώματος προϋποθέτει ενεργή- ισχύουσα μίσθωση, δηλαδή να μην έχει λήξει ο συμβατικός της χρόνος, που δεν μπορεί να είναι μικρότερος της τριετίας (υποχρεωτική δέσμευση επί τριετία). Ωστόσο, εάν η μίσθωση έχει λήξει, και έχει καταστεί αορίστου χρόνου, ο εκμισθωτής διατηρεί το δικαίωμα να ζητήσει αναπροσαρμογή του μισθώματος ακόμα και με την απειλή καταγγελίας της μίσθωσης.

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.

 

Εμπορική μίσθωση-λύση-τύχη εγγύησης

Η πρόσφατη υπ’ αρ. 971/2022 απόφαση του Αρείου Πάγου, ερμήνευσε διάφορα ζητήματα που άπτονται των εμπορικών μισθώσεων και αφορούν στην καταγγελία της μίσθωσης, στους όρους υπό τους οποίους αυτή γίνεται και πότε επέρχονται τα αποτελέσματά της, καθώς και στο πρακτικού ενδιαφέροντος ζήτημα της τύχης της εγγύησης που έχει δοθεί με την κατάρτιση της μισθωτικής σύμβασης.  

Δέον να αναφερθεί ότι υπό το νομικό πλαίσιο του π.δ. 34/1995 περί εμπορικών μισθώσεων (που είχαν συναφθεί μέχρι την 28.02.2014), στο άρ. 43 προβλεπόταν το δικαίωμα του μισθωτή για καταγγελία «μεταμέλειας», για το κύρος της οποίας αρκεί η έγγραφη δήλωση του μισθωτή ότι καταγγέλλει τη μίσθωση χωρίς να απαιτείται η συνδρομή κάποιου λόγου που να δικαιολογεί τη μεταμέλειά του, υπό την προϋπόθεση ότι έχει παρέλθει ένα έτος από την έναρξη της μισθωτικής σχέσης, οι δε έννομες συνέπειες αυτής επέρχονται μετά από τρεις μήνες από την γνωστοποίηση της καταγγελίας, και ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας.

Ακολούθησε ο ν.4242/2014, ο οποίος ισχύει για τις εμπορικές μισθώσεις που συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του (δηλαδή μετά την 28.02.2014). Όπως κάνει δεκτό και η ανωτέρω απόφαση του Αρείου Πάγου «Από τις διατάξεις του νεότερου αυτού νόμου δεν προκύπτει ότι παρέχεται στον μισθωτή δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης οποτεδήποτε και μάλιστα εντελώς αζημίως πλέον για αυτόν, κατά παράβαση των συμφωνηθέντων, αλλά και της νόμιμης τριετούς διάρκειας της μίσθωσης, η οποία δεσμεύει τους συμβαλλόμενους, ενώ δεν είναι δυνατή η παραίτηση των εκμισθωτών από την δέσμευση της τριετούς διάρκειας σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ. 34/1995, το οποίο εφαρμόζεται και στις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την ισχύ του ν.4242/2014.». Βέβαια, στο δε άρ. 13 παρ. 1 του ν. 4242/2014 αναφέρεται: «Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της.».

Δέχεται το Δικαστήριο ότι για την πρόωρη καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης για την οποία ο νόμος έχει θεσπίσει και ειδικούς λόγους καταγγελίας για αμφότερα τα μέρη, το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά. Δηλαδή συντρέχει όταν, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, η συνέχιση της διαρκούς αυτής ενοχικής σχέσης γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη, είτε για τα δυο μέρη, είτε για το ένα μόνο από αυτά, όπως συμβαίνει, όταν τούτο οφείλεται σε ουσιώδη μεταβολή των προσωπικών ή περιουσιακών σχέσεων των μερών ή του ενός μέρους, ανεξαρτήτως της συνδρομής ή μη οποιασδήποτε υπαιτιότητας στην επέλευση της μεταβολής αυτής. Τα συγκροτούντα τον σπουδαίο λόγο περιστατικά πρέπει να αποτελούν περιεχόμενο της καταγγελίας. Αν οι επικαλούμενοι με την καταγγελία λόγοι δεν συντρέχουν, αυτή είναι άκυρη, μη επιφέρουσα την λύση της μίσθωσης. Η δε αξίωση του μισθωτή για απόδοση της εγγυοδοσίας, γίνεται ληξιπρόθεσμη, με την λήξη της μίσθωσης και επιστρέφεται, αν ο εκμισθωτής δεν έχει απαιτήσεις για μισθώματα ή αποζημίωση για ζημίες στο μίσθιο και εφόσον δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά.  

Περαιτέρω, ο Άρειος Πάγος δέχθηκε ότι «για τη νομιμότητα και το ορισμένο της αγωγής απόδοσης εγγυοδοσίας, καταβληθείσης κατά την σύναψη σύμβασης μίσθωσης ακινήτου πρέπει, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 216 του Κ.Πολ.Δικ., να αναφέρονται σ’ αυτήν τα εξής: η ειδικότερη συμφωνία ως προς την λειτουργία και την τύχη του ποσού που αποκαλείται ως «εγγύηση», αν δηλαδή δόθηκε για εξασφάλιση του μισθώματος ή για κάλυψη ζημίας από την μη εκπλήρωση της σύμβασης, είτε ως ποινική ρήτρα, είτε ως συμβατική εγγυοδοσία, ώστε με βάση τα συμφωνηθέντα να κριθεί το ληξιπρόθεσμο του εν λόγω αγωγικού κονδυλίου και β) η απαιτούμενη λήξη της ένδικης μίσθωσης, ώστε να υπάρχει νόμιμος λόγος απόδοσης της εγγύησης.».

Είναι λοιπόν πραγματικό ζήτημα, κατά τα ανωτέρω, τι συνιστά «νεότερη συμφωνία» μεταξύ των μερών, περί λύσης της μίσθωσης, και πώς αποδεικνύεται ότι έχει καταρτιστεί, ή εάν η καταγγελία εκ μέρους του μισθωτή χωρίς να προβάλλει αυτός σπουδαίο λόγο, τον καθιστά εν τέλει δικαιούχο της εγγύησης που είχε αρχικά δώσει.

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.

 

Διάρκεια μίσθωσης

ΠΟΤΕ ΛΗΓΕΙ ΕΝΑ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟ ΜΙΣΘΩΣΗΣ;

            Οι ανατιμήσεις κι αναπροσαρμογές των αντικειμενικών αξιών που εφαρμόστηκαν από την αρχή του έτους, σε συνδυασμό με την αύξηση των τιμών των αγαθών, των προϊόντων και των υπηρεσιών που γνωρίζει η Χώρα μας τους τελευταίους μήνες, έχει οδηγήσει σε μία απότομη αύξηση και στο ύψος των ενοικίων τόσο στις αστικές όσο και στις εμπορικές μισθώσεις – ιδίως στην Πρωτεύουσα, αλλά και στην υπόλοιπη Ελλάδα. Το γεγονός αυτό έχει οδηγήσει στο συχνό φαινόμενο ιδιοκτήτες ακινήτων (εκμισθωτών) να απαιτούν την αντίστοιχη επί τα άνω αναπροσαρμογή των ενοικίων ή και την αποχώρηση των μισθωτών τους από το μίσθιο ώστε να είναι εφικτή η εκ νέου εκμίσθωση του ακινήτου με πιο επωφελείς για τους ίδιους όρους – ακόμη και πριν από τη λήξη της τριετίας.

            Ποιο είναι όμως το πραγματικό νομικό καθεστώς και ποιες είναι οι εκατέρωθεν υποχρεώσεις και δικαιώματα των μερών;

            Σύμφωνα με τον Ν. 1703/1987, όπως τροποποιήθηκε με τον Ν. 2235/1994, η μίσθωση ακινήτου για κατοικία έχει ισχύ για τρία (3) τουλάχιστον έτη, ακόμη κι εάν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα, εκτός, φυσικά, του ενδεχομένου νεώτερης συμφωνίας μεταξύ των συμβαλλομένων, που θα πρέπει να λάβει συμβολαιογραφικό τύπο. Το οποίο σημαίνει ότι, ακόμη κι αν η σύμβαση μίσθωσης έχει καταρτιστεί, π.χ. για δύο έτη, η παρέλευση των δύο ετών δεν επιφέρει και την λήξη της μίσθωσης. Τούτου δοθέντος, τυχόν απαίτηση του εκμισθωτή είτε για αναπροσαρμογή του μισθώματος (ενοικίου) επί τα άνω είτε για αποχώρηση του μισθωτή δεν είναι νόμιμη.

            Εδώ θα πρέπει να σημειωθεί ότι βάσει του ιδίου νομοθετικού καθεστώτος, εάν πράγματι ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος της τριετίας και δεν υπάρχει διαφορετική συμφωνία μεταξύ των μερών, υφίσταται ένας τύπος αναπροσαρμογής του μισθώματος για το υπόλοιπο του χρόνου, ο οποίος βασίζεται στο 75% του τιμαρίθμου του κόστους ζωής, όπως έχει καθορισθεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα μήνες.

            Επομένως, η κάθε μίσθωση κατοικίας ισχύει για τρία (3) χρόνια, κατά τα οποία ο μισθωτής έχει δικαίωμα να κατοικεί στο μίσθιο και φυσικά την υποχρέωση να καταβάλλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Στο ενδεχόμενο δε της άρνησης του ιδιοκτήτη να λάβει το συμπεφωνημένο μίσθωμα, ο μισθωτής διατηρεί το δικαίωμα να το καταβάλει στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, υπέρ του εκμισθωτή του και να του αποστείλει τα γραμμάτια, ώστε να εκπληρώνει απρόσκοπτα τις υποχρεώσεις του από τη σύμβαση μίσθωσης.

            Στην παρέλευση δε της τριετίας, φυσικά, το κάθε μέρος δύναται να καταγγείλει τη μισθωτική σχέση ελεύθερα και δίχως περιορισμούς – με εξαίρεση το ενδεχόμενο αντίθετης συμφωνίας.

            Η τριετής τουλάχιστον διάρκεια της μίσθωσης ισχύει σήμερα και για τις εμπορικές μισθώσεις, δυνάμει του Ν. 4242/2014. Παρά ταύτα, μέχρι την 28^η.02.2014, η ελάχιστη διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων αντιστοιχούσε στα δώδεκα έτη, κι εάν ο ιδιοκτήτης, στην παρέλευση της μίσθωσης, δεν ασκούσε αγωγή απόδοσης μίσθιου εντός εννέα μηνών από την λήξη της μίσθωσης, παρατεινόταν η μίσθωση για ακόμη τέσσερα έτη, ήτοι συνολικά για δεκαέξι έτη. Στην περίπτωση δε που ασκούσε ο εκμισθωτής την ως άνω αγωγή, ο μισθωτής είχε το δικαίωμα να αξιώσει αποζημίωση είκοσι τεσσάρων (24) μισθωμάτων για την άυλη εμπορική αξία του μίσθιου.

Για τις υφιστάμενες λοιπόν εμπορικές μισθώσεις κατά την 28^η.02.2014, δεν θίγεται αφ’ ενός το δικαίωμα για δωδεκαετή μίσθωση, πλην όμως δεν ισχύει πλέον η υποχρέωση για αποζημίωση εκ μέρους του εκμισθωτή ούτε και η παράταση των τεσσάρων ετών.

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.

 

Τι δικαιούται ο ενοικιαστής μετά τον πλειστηριασμό;

Η ΤΥΧΗ ΤΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΜΕΤΑ ΤΟΝ ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Η αυξημένη διωκτική διάθεση των πιστωτικών ιδρυμάτων και των funds τους τελευταίους μήνες έχει οδηγήσει στην κατακόρυφη αύξηση των εκπλειστηριαζόμενων ακινήτων. Όπως είναι φυσικό, τα συγκεκριμένα ακίνητα δύνανται να στεγάζουν όχι απαραίτητα τους ιδιοκτήτες αυτών, αλλά να τελούν υπό καθεστώς μίσθωσης, κατοικίας ή επαγγελματικής στέγης. Προφανώς, δε, δεν είναι απαραίτητο – στην πραγματικότητα είναι εξαιρετικά σπάνιο – να έχει γνώση ο μισθωτής για τις οφειλές του εκμισθωτή του, ώστε να είναι πολύ πιθανόν, μολονότι καλόπιστος, ο μισθωτής να βρεθεί σε ακίνητο που εκπλειστηριάζεται.

Τί συμβαίνει λοιπόν σε αυτές τις περιπτώσεις;

Το ισχύον μέχρι την 13^η.10.2021 νομοθετικό καθεστώς διαφέρει σημαντικά από το ισχύον σήμερα καθεστώς. Ειδικότερα:

1. Παλαιό Καθεστώς:

α. Εμπορικές μισθώσεις: Σύμφωνα με το άρθρο 1009 του Κ.Πολ.Δ. (και του 997 Κ.Πολ.Δ.), όπως ίσχυαν μέχρι την 13^η.10.2021, ο υπερθεματιστής και νέος ιδιοκτήτης του ακινήτου είχε το δικαίωμα να καταγγείλει την έννομη σχέση της μίσθωσης, η οποία θα λυόταν μετά την πάροδο δύο (2) μηνών από την καταγγελία, υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο χρησιμοποιούνταν για την άσκηση επιχείρησης.

β. Αστικές μισθώσεις: Ελλείψει ειδικότερης μνείας (όπως ισχύει σήμερα, βλέπε κατωτέρω), ίσχυαν τα άρθρα 614 και 615 Α.Κ., σύμφωνα με τα οποία, εάν η μίσθωση αποδεικνυόταν με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας (κατά κανόνα το ηλεκτρονικό μισθωτήριο), σε περίπτωση πλειστηριασμού, ο νέος ιδιοκτήτης υπεισερχόταν στα δικαιώματα αλλά και τις υποχρεώσεις του παλαιού ιδιοκτήτη, ώστε να μην είναι σε θέση να καταγγείλει τη μίσθωση. Σε περίπτωση που εξέλιπε το έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, ο νέος ιδιοκτήτης διατηρούσε το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης.

2. Νέο Καθεστώς:

Σύμφωνα με τη νέα διάταξη των άρθρων 1009 και 997 Κ.Πολ.Δ., ο υπερθεματιστής και νέος ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα, τόσο στις εμπορικές μισθώσεις όσο και στις αστικές μισθώσεις να καταγγείλει τη μίσθωση, με τις κάτωθι διακρίσεις:

Εάν υφίσταται έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, η μίσθωση λύεται κατόπιν έξι (6) μηνών από την καταγγελία.

Εάν δεν υφίσταται έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, η μίσθωση λύεται κατόπιν δύο (2) μηνών από την καταγγελία.

Είναι σημαντικό το γεγονός ότι μολονότι η διάταξη των άρθρων τροποποιήθηκε ακριβώς την 13^η.10.2021, το νέο καθεστώς τέθηκε σε ισχύ την 1^η.01.2022.

Επομένως, για όσους πλειστηριασμούς πραγματοποιούνται από την 1^η.01.2022, σε ισχύ τίθεται το νέο καθεστώς, ενώ για όσους πλειστηριασμούς πραγματοποιήθηκαν μέχρι την 31^η.12.2021, ισχύει το προηγούμενο καθεστώς.

Αυτό που παρατηρείται είναι η θέση του μισθωτή σε δυσμενέστερο πλέον καθεστώς, με την δικαιοπολιτική εξήγηση να έγκειται στην παρουσίαση των πλειστηριασμών ως ασφαλέστερου και ελκυστικότερου τρόπου απόκτησης ακινήτων από τους επίδοξους υπερθεματιστές, που προφανώς θα απέφευγαν την απόκτηση ενός ακινήτου η οποία θα τους δέσμευε με μισθωτικές υποχρεώσεις. Παράλληλα, όμως, τούτο σημαίνει ότι ο μισθωτής, όσο καλόπιστος κι εάν είναι, κι ανεξαρτήτως της υποχρεωτικής διάρκειας της ισχύος της μίσθωσης, δεν μπορεί να διασφαλίσει ή αποκρούσει την άσκηση δικαιώματος καταγγελίας από τον υπερθεματιστή, αφού, με το νέο νομοθετικό καθεστώς, θεσμοθετείται ουσιαστικά ένας καινούργιος λόγος καταγγελίας της μίσθωσης, δηλαδή η απόκτηση του ακινήτου από πλειστηριασμό.

Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με μισθώσεις ακινήτων και ζητήματα πλειστηριασμών καλέστε στο δικηγορικό γραφείο για ραντεβού και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.

 

ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΚΗ ΔΙΑΔΟΧΗ ΣΕ ΜΙΣΘΩΤΙΚΕΣ ΣΧΕΣΕΙΣ

Ποια είναι η τύχη της μίσθωσης σε περίπτωση θανάτου του εκμισθωτή ή του μισθωτή;

Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα (άρθρα 574, 612 παρ. 1 και 1710)  η μισθωτική σχέση είναι κληρονομητή και, κατά συνέπεια, σε περίπτωση που αποβιώσει ο εκμισθωτής, η σχέση δεν λύεται, αλλά υπεισέρχονται σε αυτή ο εκ διαθήκης ή εξ αδιαθέτου κληρονόμος του θανόντος, μόλις ο τελευταίος αποδεχθεί την κληρονομιά. Σε περίπτωση που υπάρχουν παραπάνω από ένας κληρονόμοι, μεταξύ τους δημιουργείται κοινωνία δικαιώματος, ανάλογα με την κληρονομική μερίδα του καθενός.

Ως εκ τούτου, ο κληρονόμος (ή οι κληρονόμοι) του εκμισθωτή έχει δικαίωμα να ασκήσει αγωγή απόδοσης του μισθίου. Η ενεργητική νομιμοποίηση του κληρονόμου τεκμαίρεται από μόνη την αποδοχή της κληρονομίας, χωρίς να χρειάζεται να αναφέρει στο δικόγραφο της αγωγής ότι εχώρησε μεταγραφή της δήλωσης αποδοχής.

Δηλαδή, σύμφωνα και με την πολύ πρόσφατη υπ’ αριθμ. 18/2020 απόφαση του Ειρηνοδικείου Ιλίου, το δικόγραφο της αγωγής είναι νόμω και ουσία βάσιμο, εφόσον περιέχει τον τρόπο με τον οποίο απέκτησε ο ενάγων την ιδιότητα του εκμισθωτή,χωρίς να απαιτείται και η αναφορά ότι μετέγραψε την αποδοχή της κληρονομίας, καθόσον πρόκειται για κτήση ενοχικής σχέσης και όχι κυριότητας.

Στην σχετική αγωγή πρέπει να αναφέρεται πρώτον, ότι ο  ενάγων – ενάγοντες υπεισήλθαν στη μισθωτική σχέση ως   κληρονόμοι του αποβιώσαντος καθώς και τα αντίστοιχα ποσοστά καθενός εξ αυτών, δεύτερον, ότι παρήλθε άπρακτη η προθεσμία των τεσσάρων μηνών για την αποποίηση της κληρονομιάς, που θεωρείται αμαχήτως από το νόμο ως αποδοχή (πλασματική αποδοχή) προ της άσκησης της ένδικης αγωγής  ή ότι έγινε αποδοχή κληρονομιάς και, τρίτον, ότι εκδόθηκε διάταξη κληρονομητηρίου, με την οποία πιστοποιείται η ιδιότητα των εναγόντων ως εξ αδιαθέτου κληρονόμων του αποβιώσαντος, δεδομένου ότι η υποβολή και μόνον της αιτήσεως για την έκδοση κληρονομητηρίου ισοδυναμεί με ρητή αποδοχή της κληρονομιάς.

Σε περίπτωση θανάτου του μισθωτή, και πάλι η μίσθωση κληρονομείται από τον κληρονόμο ή τους κληρονόμους του θανόντος, οι οποίοι υποχρεούνται να καταβάλλουν το μίσθωμα ανάλογα με τα ποσοστά τους.  

Σύμφωνα με το άρθρο 612 ΑΚ: «Όταν αποβιώσει ο μισθωτής, οι κληρονόμοι του έχουν δικαίωμα να καταγγείλουν τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται τουλάχιστον πριν από τρεις μήνες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα. Στην περίπτωση, όπου το μίσθιο χρησίμευε, όσο ζούσε ο μισθωτής, ως οικογενειακή στέγη με την έννοια του άρθρου 1393 ΑΚ και ζει κατά το χρόνο του θανάτου του ο σύζυγός του, τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις από τη μίσθωση περιέρχονται αποκλειστικά σ’ αυτόν, ο οποίος  δικαιούται όμως, τηρώντας την προθεσμία της προηγουμένης παραγράφου, να καταγγείλει οποτεδήποτε τη μίσθωση.»

Η κληρονομική διαδοχή στην περίπτωση θανάτου του μισθωτή ισχύει και στην περίπτωση εμπορικής μίσθωσης, όπου είναι, ίσως, και ακόμη πιο κρίσιμης σημασίας. Τούτο διότι η απρόσκοπτη συνέχιση της επαγγελματικής δραστηριότητας από τους κληρονόμους  είναι άμεσα συνυφασμένη με την ύπαρξη σταθερής επαγγελματικής στέγης.

Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με μισθώσεις ακινήτων και κληρονομικά ζητήματα και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.

 

Διαμεσολάβηση: υποχρεωτική πριν τις δίκες

Η σχέση της Διαμεσολάβησης με τη Χώρα μας είναι μία ιστορία ταραχώδης. Για πρώτη φορά εισήχθη στην νομική πραγματικότητα της Ελλάδας με το Ν. 3898/2010, ως ένας νέος, εναλλακτικός τρόπος εξωδικαστικής επίλυσης ιδιωτικών διαφορών. Παρά ταύτα, η πρώτη αυτή προσπάθεια ένταξης της Διαμεσολάβησης στο ελληνικό νομικό καθεστώς στέφθηκε με αποτυχία: επρόκειτο για μία διαδικασία παντελώς άγνωστη για τον ελληνικό κόσμο. Σήμερα, δέκα ολόκληρα χρόνια μετά, η Διαμεσολάβηση είναι λίγο γνωστή αλλά έχει καταστεί αναπόσπαστο τμήμα της ελληνικής δικαιοσύνης, σε μεγάλο βαθμό υποχρεωτικό.

Τί είναι όμως η Διαμεσολάβηση και πώς λειτουργεί σήμερα ως στάδιο της δικαστικής διαδικασίας;

Πρώτα απ’ όλα, για να αντιληφθεί κανείς τί ακριβώς είναι η Διαμεσολάβηση, πρέπει να ανατρέξει στο αρχικό νομοθέτημα (Ν. 3898/2010), το οποίο αναλύει με μεγάλη ενδελέχεια τις συνιστώσες του θεσμού. Έτσι, σχεδιαγραφείται η Διαμεσολάβηση, όπως είπαμε, ως ένας εναλλακτικός τρόπος εξωδικαστικής επίλυσης ιδιωτικών διαφορών, κατά την οποία τα μέρη, με τη βοήθεια του Διαμεσολαβητή, διαπραγματεύονται ώστε να επιλύσουν ειρηνικά και συμβιβαστικά τη διαφορά τους, καταλήγοντας σε μία αμοιβαία επωφελή συμφωνία.

Τα οφέλη της Διαμεσολάβησης είναι πολλαπλά, ιδίως εν συγκρίσει με τη δικαστική οδό: η διαδικασία είναι ταχύτερη, χωρίς διαδικαστικές και τυπικές καθυστερήσεις, ενώ τα έξοδα είναι πολύ λιγότερα. Το σημαντικότερο είναι ότι, εν αντιθέσει με μία δικαστική απόφαση, που κατά κανόνα έχει έναν νικητή κι έναν χαμένο, στη Διαμεσολάβηση, τα μέρη «συνδημιουργούν» την απόφαση, ώστε να βγαίνουν και οι δύο κερδισμένοι. Παράλληλα, όλη η διαδικασία καλύπτεται από εχεμύθεια (πρακτικά δεν τηρούνται). Η ιδιαιτερότητα της Διαμεσολάβησης, πάντως, εντοπίζεται κυρίως στον εκούσιο χαρακτήρα της: τα μέρη προσφεύγουν με δική τους πρωτοβουλία στη διαδικασία, επιλέγοντας ελεύθερα από κοινού το πρόσωπο του Διαμεσολαβητή, ώστε να διασφαλίζεται η αμεροληψία και η ανεξαρτησία του και να προστατεύονται τα συμφέροντά τους, τα οποία διασφαλίζονται επιπροσθέτως από την υποχρεωτική παράσταση νομικού συμπαραστάτη (δικηγόρου). Σημειωτέον ότι ακόμη και μετά την προσφυγή στο Δικαστήριο είναι δυνατό τα μέρη να επιλέξουν τη Διαμεσολάβηση, με όριο όμως την έκδοση τελεσίδικης απόφασης επί της διαφοράς τους.

Εδώ θα πρέπει να τονιστεί ότι ο Διαμεσολαβητής δεν είναι κάποιο τυχαίο πρόσωπο. Τουναντίον, προηγείται διαδικασία κατάρτισης, κατά την οποία ο Διαμεσολαβητής εκπαιδεύεται κι εξετάζεται, ώστε να διαπιστευθεί από το Υπουργείο Δικαιοσύνης, το οποίο μάλιστα τηρεί ειδικό κατάλογο όπου περιλαμβάνονται όλοι οι Διαπιστευμένοι Διαμεσολαβητές. Έτσι, όταν λέμε ότι τα μέρη είναι ελεύθερα να επιλέξουν το πρόσωπο του Διαμεσολαβητή, εννοείται ότι υπάρχει η προϋπόθεση το πρόσωπο αυτό να είναι εγγεγραμμένο στον ειδικό αυτό κατάλογο.

Κάθε διαφορά ιδιωτικής φύσης μπορεί να υπαχθεί στη Διαμεσολάβηση, εφ’ όσον τα μέρη έχουν εξουσία διάθεσης του αντικειμένου της διαφοράς. Αυτό σημαίνει ότι όλες σχεδόν οι αστικές (διαφορές μισθωτικές, οικογενειακές, κληρονομικές, εργατικές, μεταξύ άλλων) κι εμπορικές διαφορές υπάγονται στη Διαμεσολάβηση. Από την άλλη, διαφορές π.χ. ενός ιδιώτη με το Δημόσιο ή διαφορές που ο νόμος προϋποθέτει την προσφυγή στα δικαστήρια (όπως η επιμέλεια ανηλίκου), εξαιρούνται από το φάσμα της.

Όλα τα διαδικαστικά ζητήματα επιλέγονται ελεύθερα από τα μέρη, ώστε να είναι αυτή προσαρμοσμένη σε όλες τις ιδιαίτερες περιστάσεις κι απαιτήσεις της διαφοράς τους. Οι συναντήσεις διενεργούνται από κοινού αρχικά, παρουσία του Διαμεσολαβητή, ώστε τα μέρη να μπορέσουν να παρουσιάσουν τις θέσεις τους, κι έπειτα πραγματοποιούνται και κατ’ ιδίαν συναντήσεις, όπου, με την καθοδήγηση και τις επισημάνσεις του Διαμεσολαβητή το κάθε μέρος διαμορφώνει τις θέσεις του, ενώ δύναται να υποβάλει προτάσεις στο άλλο μέρος, μέσω του Διαμεσολαβητή. Η κάθε Διαμεσολάβηση, βέβαια, είναι μοναδική, όσο και η υπαγόμενη διαφορά. Τουτέστιν, δεν είναι προκαθορισμένη ούτε η διαδικασία ούτε και ο χρόνος για την ολοκλήρωσή της. Έτσι, μπορεί να διαρκέσει αρκετές συνεδρίες, κοινές ή κατά μόνας, ή και μόνο μία· η εμπειρία αποδεικνύει ότι πολλές διαφορές επιλύονται πράγματι εντός μίας ημέρας, όπως είναι και το ζητούμενο!!!

Το αποτέλεσμα της Διαμεσολάβησης δεν είναι απόφαση, αλλά συμφωνία, αμοιβαία αποδεκτή, η οποία, όταν επιτευχθεί, αποτυπώνεται εγγράφως, υπογράφεται από τα μέρη και κατατίθεται στο κατά τόπο αρμόδιο Πρωτοδικείο. Εκεί, λαμβάνει εκτελεστό χαρακτήρα, όπως ακριβώς οι δικαστικές αποφάσεις.

Ο ευέλικτος κι ελκυστικός χαρακτήρας της διαμεσολάβησης υποσχόταν την ανατροπή του κλασικού μοντέλου δικαστικής επίλυσης των ιδιωτικών διαφορών από το νεοείσακτο θεσμό. Το καλωσόρισμα της Διαμεσολάβησης όμως στη Χώρα μας ήταν αρκετά ψυχρό. Παρά τις ενημερωτικές καμπάνιες, που πληροφορούσαν τον κόσμο για τον πρωτοποριακό θεσμό, τις υψηλές προδιαγραφές του και την επιτυχία του ιδίως στις χώρες της Ευρώπης και τις Η.Π.Α., η Διαμεσολάβηση αντιμετωπίστηκε με καχυποψία, δισταγμό κι εν τέλει, αδιαφορία.

Έτσι, το 2018, με τον Ν. 4512/2018, ο Έλληνας νομοθέτης επεδίωξε για πρώτη φορά να καταστήσει τη Διαμεσολάβηση υποχρεωτική. Η νομοθετική αυτή πρωτοβουλία δημιούργησε αντιδράσεις από ολόκληρο το νομικό κόσμο της Ελλάδας, που υποστήριζε ότι η Χώρα μας δεν ήταν ακόμη προετοιμασμένη για αυτήν την αλλαγή. Μετά από διαδοχικές παρατάσεις στην εφαρμογή του νόμου, εκδόθηκε τελικά ο Ν. 4640/2019, σκοπός του οποίου ήταν να εξορθολογίσει την ενσωμάτωση της Διαμεσολάβησης στην ελληνική πραγματικότητα, με τρόπο σταδιακό, κλιμακωτό και στην πραγματικότητα, ευκολότερο.

Έτσι, προέβλεψε ο νόμος ότι θα υπάγονται υποχρεωτικά στη Διαμεσολάβηση α. οι οικογενειακές διαφορές (πλην ορισμένων εξαιρέσεων, πχ. περιπτώσεις διαζυγίου, ακύρωσης γάμου, προσβολής πατρότητας – μεταξύ άλλων) και β. όλες οι διαφορές που εκδικάζονται με την τακτική διαδικασία και υπάγονται στην αρμοδιότητα του Μονομελούς (εφ’ όσον υπερβαίνουν το ποσό των τριάντα χιλιάδων ευρώ) και του Πολυμελούς Πρωτοδικείου. Πρόκειται δηλαδή  για τη συντριπτική πλειονότητα των υποθέσεων. Υποχρεωτική όμως δεν καθίσταται η επίλυση της διαφοράς μέσω της Διαμεσολάβησης, αλλά η απόπειρα επίλυσής της. Ειδικότερα, υποχρεωτική κατέστη μόνον η αρχική συνεδρία (Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία: Υ.Α.Σ.), η αποφυγή της οποίας συνεπάγεται σαφέστατες – δικονομικού χαρακτήρα – κυρώσεις. Σκοπός είναι έτσι να πραγματοποιηθεί μία πρώτη επαφή με τον θεσμό της Διαμεσολάβησης από τα μέρη, ώστε να διαπιστωθεί ότι, τουλάχιστον σε μεγάλο ποσοστό, οι διαφορές μπορούν να επιλυθούν μέσω αυτής, χωρίς την ανάγκη της προσφυγής στα δικαστήρια. Παράλληλα, όμως, η προσφυγή ακριβώς στα δικαστήρια δεν αποκλείεται.

            Η διαδικασία της Υ.Α.Σ. είναι απλή. Το ενδιαφερόμενο μέρος επικοινωνεί με έναν Διαμεσολαβητή της επιλογής του, ο οποίος στη συνέχεια επικοινωνεί με το άλλο μέρος, για να εγκρίνει κι εκείνο τον ορισμό του συγκεκριμένου Διαμεσολαβητή ως αυτού που θα διενεργήσει την Υ.Α.Σ. Διότι ο θεσμός της Διαμεσολάβησης διέπεται καθ’ ολοκληρίαν από τη συναίνεση των μερών. Έτσι, και μόνον έτσι, είναι εφικτή η επιδίωξη μίας πραγματικά κοινής, συναινετικής λύσης της διαφοράς.

            Εφ’ όσον οριστεί ο Διαμεσολαβητής και ο χώρος και χρόνος της Υ.Α.Σ., τα μέρη προσέρχονται με το δικηγόρο τους, ώστε να εκτεθούν με τον καλύτερο δυνατό τρόπο οι επιμέρους θέσεις και τα συμφέροντά τους κατά τη διάρκεια της προσπάθειας εξεύρεσης της κοινής συμφωνίας. Τα μέρη είναι δυνατόν ήδη από την Υ.Α.Σ., να συμφωνήσουν να συνεχίσουν μέσω της διαδικασίας της Διαμεσολάβησης έως την εξεύρεση κοινής και συναινετικής λύσης ή απλώς να «συμφωνήσουν ότι διαφωνούν» και να οδηγηθεί η διαφορά τους στα δικαστήρια.

            Έτσι λοιπόν, εάν διαπιστωθεί ότι η λύση είναι εφικτή, αυτή αποτυπώνεται κατ’ αρχάς προφορικά και κατόπιν οι δικηγόροι των μερών, με την καθοδήγηση του Διαμεσολαβητή, αποτυπώνουν κι εγγράφως τη συμφωνία αυτή, επί τόπου, ώστε να συμπεριληφθεί στο πρακτικό συμβιβασμού – επίτευξης της συμφωνίας, η οποία υπογράφεται από τα μέρη κι έπειτα κατατίθεται στη γραμματεία των αρμόδιων δικαστηρίων για να αποτελέσει εκτελεστό τύπο. Εάν όμως τα μέρη διατυπώσουν εντελώς ασυμβίβαστες προτάσεις και διαφαίνεται ότι δεν υπάρχει ελπίδα επίλυσης της διαφοράς, συντάσσεται πρακτικό αποτυχίας, το οποίο επιτρέπει στα μέρη να στραφούν στη δικαστική διαδικασία και το οποίο πρέπει υποχρεωτικά να προσκομιστεί και κατατεθεί στο δικαστήριο – διαφορετικά η συζήτηση της υπόθεσης θα είναι απαράδεκτη!

Ως προς τις οικογενειακές διαφορές, η πρόβλεψη για την Υ.Α.Σ. τέθηκε σε εφαρμογή την 15.01.2020, ενώ για τις υποθέσεις τακτικής διαδικασίας των Πρωτοδικείων της επικρατείας θα ετίθετο σε ισχύ την 15.03.2020, λόγω όμως της έλευσης της πανδημίας του νέου κορωνοϊού στη Χώρα μας, ανεστάλη η διαδικασία, έως την 01.07.2020.

Το γραφείο μας, διαθέτει άδεια πιστοποιημένου διαμεσολαβητή και εμπειρία άνω των 30 ετών στο πλαίσιο της επίλυσης των διαφορών.

Για περισσότερες πληροφορίες καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο – διαμεσολαβητή στα τηλ: 210 8811903 και 6932455478.

 

Ανωτέρα βία -Κορωνοιός: Ακύρωση ή μετατροπή συμβάσεων

Συμβάσεις & απρόοπτη μεταβολή συνθηκών λόγω covid-19

Σπουδαία θέση στο δίκαιο των συμβάσεων έχει η  αρχή pacta sunt servanda σύμφωνα με την οποία τα συμφωνημένα πρέπει να τηρηθούν, υπό την προϋπόθεση, ασφαλώς, ότι δεν αντιβαίνουν σε διάταξη νόμου ή στα χρηστά ήθη.  Η αρχή αυτή αποτελεί έκφραση της ιδιωτικής αυτονομίας (Σ.5 παρ.1) ειδικότερη εκδήλωση της οποίας συνιστά η αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων (ΑΚ 361).

Παρέκκλιση εκ των ανωτέρω συναντάμε στο άρθρο 388 του ΑΚ, βάσει του οποίου, αν τα πραγματικά περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν ύστερα, από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και από τη μεταβολή αυτή, η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, μπορεί να αποφασιστεί η  λύση ή αναπροσαρμογή της σύμβασης προκειμένου να ανταποκρίνεται στις νέες συνθήκες. Έκτακτα και απρόβλεπτα περιστατικά κατά την έννοια του ως άνω άρθρου είναι αυτά που δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων και προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κ.λπ.

Περαιτέρω, η διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ κατά την οποία «ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη» εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 του ΑΚ, παρέχει δε η διάταξη αυτή  τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή περιορίζει με βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης, ώστε να επιτευχθεί η αναπροσαρμογή της παροχής στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη.

Η ανωτέρα βία είναι παράγων ακύρωσης και τροποποίησης συμβάσεων.

Τους τελευταίους μήνες μετά την εμφάνιση της πανδημίας του Κορωνοϊού τα κράτη έχουν λάβει έκτακτα μέτρα για την αντιμετώπιση αυτής της πανδημίας τα οποία όμως επηρεάζουν άμεσα την οικονομία τόσο σε διεθνές όσο και σε εθνικό επίπεδο. Μέσα σε αυτή τη διαρκώς μεταβαλλόμενη και απρόβλεπτη κατάσταση είναι επόμενο να επηρεάζονται οι πάσης φύσεως συναλλαγές και συμβάσεις. Ενδεικτικά:

• Έμποροι που προμηθεύτηκαν πρώτες ύλες και αναλώσιμα από προμηθευτές δεν μπορούν να τα διαθέσουν στην αγορά στο μέτρο που προσδοκούσαν και έτσι δεν έχουν τα απαιτούμενα έσοδα για να είναι συνεπείς στις οικονομικές τους υποχρεώσεις απέναντι τους.
• Δανειολήπτες ή Μισθωτές οι οποίοι λόγω των επαγγελματικών μεταβολών που προκύπτουν με την εξέλιξη της επιδημίας καθώς και την αναγκαιότητα για απρόβλεπτη ιεράρχηση εξόδων με προτεραιότητα την κάλυψη των βασικών αναγκών διατροφής, ιατροφαρμακευτικής περίθαλψης και προσωπικής υγιεινής, ενδεχομένως να βρεθούν στη δυσάρεστη θέση  να μην μπορούν εξοφλήσουν τις ληξιπρόθεσμες υποχρεώσεις τους.
• Δανειολήπτες που είχαν λάβει επιχειρηματικά δάνεια για τις επιχειρήσεις τους (καταστήματα εστίασης, ξενοδοχεία) αλλά λόγω των συνθηκών αναγκάστηκαν να τις κλείσουν με τα έσοδά τους να μηδενίζονται και τα έξοδά τους να τρέχουν καθημερινά έχουν βρεθεί  σε αδυναμία εξόφλησης των υποχρεώσεών τους προς τις Τράπεζες.

Σε παρόμοιες περιπτώσεις τα μέρη μπορούν να εξεύρουν έναν εξωδικαστικό δρόμο επίλυσης της διαφοράς τους, με τη συνδρομή εξειδικευμένου δικηγόρου, έτσι ώστε να  προστατευτούν τα συμφέροντα του αδύναμου μέρους, δεδομένης της απρόοπτης και απρόβλεπτης οικονομικής πραγματικότητας που έχει προκύψει μετά την πανδημία του Κορονοϊού. Επιπλέον, θα μπορούσαν να προσφύγουν στα δικαστήρια προκειμένου να ζητήσουν την λύση ή αναπροσαρμογή της σύμβασης που συνήψαν, επιφέροντας έτσι την αποκατάσταση των οικονομικών τους συμφερόντων.

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.

 

Ο ΚΟΡΩΝΟΪΟΣ ΩΣ ΑΠΡΟΟΠΤΗ ΜΕΤΑΒΟΛΗ ΣΥΝΘΗΚΩΝ:

Η ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΤΩΝ ΣΥΜΒΑΣΕΩΝ ΜΟΝΗ ΛΥΣΗ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΟΦΕΙΛΕΤΕΣ εμπορικών συμβάσεων και δανείων.

            Η επέλαση της πανδημίας του κορωνοϊού στη Χώρα μας, αλλά και παγκοσμίως, έχει επηρεάσει την καθημερινότητα όλων των συμπολιτών μας με πολλούς και διάφορους τρόπους. Σε αυτή τη νέα πραγματικότητα, όσα θεωρούσαμε άλλοτε βέβαια και ασφαλή έχουν ανατραπεί, και το περιβάλλον που έχει δημιουργηθεί πολύ διαφέρει από αυτό που γνωρίζαμε μέχρι εχθές.

            Χαρακτηριστικό και πολύ απτό είναι το παράδειγμα των πολλών δανειοληπτών συμπολιτών μας, επιχειρηματιών που έκλεισαν αναγκαστικά κι έτσι γνώρισαν την ελάττωση, αν όχι την απώλεια της πελατείας τους και τη συνακόλουθη κατακόρυφη πτώση των εισοδημάτων τους ή των εργαζομένων που βρέθηκαν δίχως εργασία. Οι συνάνθρωποί μας αυτοί, μολονότι είδαν τον οικονομικό τους προϋπολογισμό να κατακρημνίζεται από τις νέες συνθήκες που επέβαλε μία κατάσταση υπέρ και πέρα από κάθε πρόβλεψή τους, καλούνται μέχρι σήμερα να σταθούν πλήρως αξιόχρεοι και φερέγγυοι στις πιστωτικές τους υποχρεώσεις, καθώς τα πιστωτικά ιδρύματα, οι Τράπεζες και οι λοιποί χρηματοπιστωτικοί φορείς έχουν επιδείξει πρωτοφανή αναλγησία απέναντι στους πληττόμενους δανειολήπτες τους, απαιτώντας να συνεχίσουν κανονικά την καταβολή των δόσεών τους ή προτείνοντάς τους φαινομενικά καινοτόμες μορφές αποπληρωμών (π.χ. μέθοδος balloon) που στην πραγματικότητα παραμένουν εξαιρετικά δυσβάσταχτες. Δυστυχώς, όπως αποδεικνύεται, είναι πολύ λίγοι οι δανειολήπτες που επωφελούνται από τις  τόσο προωθούμενες από την Κυβέρνηση νομοθετικές πρωτοβουλίες για διευκόλυνση δανειοληπτών, μιας και απευθύνονται σε πολύ μικρό αριθμό περιπτώσεων, που πρέπει να πληρούν πολύ συγκεκριμένες προδιαγραφές.

            Ως εάν, μολονότι όλοι ανεξαιρέτως οι ιδιώτες τη σήμερον ημέρα πλήττονται, μαζικά και με πρωτοφανή τρόπο, από τις επιπτώσεις της πανδημίας του κορωνοϊού, οι Τράπεζες, για κάποιον «ανεξήγητο» λόγο θεωρούν ότι θα πρέπει να εξαιρεθούν από το σύνολο και να χρήζουν εξαιρετικής μεταχείρισης, ακολουθώντας ένα πρότυπο business as usual.

            Ας αναλογιστούμε τον επιχειρηματία ξενοδόχο, ο οποίος προχώρησε σε δανεισμό για την εργασία του και βλέπει σήμερα την σεζόν ήδη να χάνεται, την πελατεία του να εκμηδενίζεται, το εισόδημά του να καταβαραθρώνεται και να έχει παράλληλα την αντισυμβαλλόμενη Τράπεζα να απαιτεί την αποπληρωμή των δανειακών υποχρεώσεών του, σαν να μην συμβαίνει τίποτε! Το ίδιο συμβαίνει με τον εργαζόμενο στον τουρισμό και σε άλλες επιχειρήσεις. Επίσης κάποιοι παρήγγειλαν  προϊόντα που δεν μπορούν να πουλήσουν και να αποπληρώσουν τα χρέη τους. Και πάμπολλα τέτοια παραδείγματα…

            Η επαναλειτουργία της δικαιοσύνης, όμως, μπορεί να παράσχει τη διέξοδο στους δανειολήπτες, και το εργαλείο για να οδηγήσουν τις Τράπεζες στη – για τον μέσο πολίτη αυτονόητη – συμμόρφωση, με την κατάθεση αγωγής στη βάση του άρθρου 388 του Αστικού Κώδικα. Συγκεκριμένα, η διάταξη του άρθρου προβλέπει τα κάτωθι εξής: «Αν τα περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν υστέρα, από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει και να αποφασίσει τη λύση της σύμβασης εξολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη. Αν αποφασιστεί η λύση της σύμβασης, επέρχεται απόσβεση των υποχρεώσεων παροχής που πηγάζουν απ’ αυτήν και οι συμβαλλόμενοι έχουν αμοιβαία υποχρέωση να αποδώσουν τις παροχές που έλαβαν κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό.»

            Ίσως να μην έχει υπάρξει μέχρι σήμερα μία τόσο πρόδηλη και προφανής περίπτωση «έκτακτων κι απρόβλεπτων λόγων»  και αδυναμίας στην εκπλήρωση υποχρεώσεων λόγω ανωτέρας βίας, όσο αυτή της πανδημίας του κορωνοϊού σήμερα και η επιρροή της στην ομαλή εξέλιξη της δανειακής σύμβασης και στη δυνατότητα των οφειλετών να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους. Έτσι, η αγωγή που βασίζεται στο άρθρο 388 του Αστικού Κώδικα μπορεί να οδηγήσει στη μεταρρύθμιση της δανειακής σύμβασης, ώστε να πάψει αυτή να είναι υπέρμετρα επαχθής για το ένα μέρος. Μάλιστα, την αγωγή αυτή δύνανται να συνοδέψουν ασφαλιστικά μέτρα, που θα εμποδίσουν την αντισυμβαλλόμενη Τράπεζα ή οποιονδήποτε ιδιώτη να καπηλευθεί τα δικαιώματα που άλλως θα είχε από την (αντικειμενική βέβαια) αδυναμία του οφειλέτη να εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις, που θα την εμποδίσουν δηλαδή να καταγγείλει τη σύμβαση και να προχωρήσει σε μέτρα εκτέλεσης εις βάρος του δανειολήπτη, σε διαταγή πληρωμής, κατάσχεση και πλειστηριασμό, αφού πρόκειται πλέον για μία σύμβαση υπέρμετρα επαχθή, κι η εκτέλεσή της κατά τα προβλεπόμενα αντιβαίνει πρόδηλα στην καλή πίστη.

            Η πανδημία του κορωνοϊού στην Ελλάδα, αλλά και σε όλο τον κόσμο, έχει οδηγήσει πολλούς συμπολίτες μας σε οικονομικά αδιέξοδα, ενώ είναι γεγονός ότι πολλές επιχειρήσεις γνωρίζουν ζημίες που θέτουν σε κίνδυνο την επιβίωσή τους την επόμενη ημέρα. Είναι άδικο και κακόπιστο οι συνάνθρωποί μας που βρέθηκαν σε τέτοια θέση δίχως υπαιτιότητά τους, να κληθούν να «πληρώσουν τα σπασμένα», καθώς οι Τράπεζες θα παραμένουν στο απυρόβλητο, προβάλλοντας καταχρηστικά έναν οιονεί θεσμικό ρόλο ως ρυθμιστές της οικονομίας. Σε κάθε Χώρα, η αναπόδραστη ζημία στην οικονομία θα πρέπει να είναι ένα ζήτημα που θα επωμιστεί όλη η κοινωνία, κι όχι μόνον ένα μέρος της.

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο –διαμεσολαβητή για αποφυγή πλειστηριασμών στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.