RSS

Category Archives: Μισθώσεις

Ενοικιαστής-εγκατάλειψη μισθίου-οφειλές

Η μονομερής εγκατάλειψη του Μισθίου

Με την υπ’ αριθμ. 1/2017 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θηβών καθίσταται σαφές ένα ζήτημα που μολονότι για τους νομικούς είναι γνωστό, στην καθημερινή συναλλαγή είναι δυνατό να μην είναι σαφές: η εγκατάλειψη του μισθίου από το μισθωτή δεν σημαίνει απαραιτήτως και λύση της σύμβασης. Αυτό σημαίνει, ότι μολονότι ο μισθωτής δεν μένει και δεν κάνει χρήση του μίσθιου, συνεχίζει να οφείλει τα μισθώματα. Αυτό συμβαίνει γιατί πολύ συχνά η σύμβαση μίσθωσης παραμένει εν ενεργεία, δηλαδή δεν έχει λυθεί κι, ως εκ τούτου συνεχίζουν να απορρέουν εκατέρωθεν υποχρεώσεις.

Το ζήτημα που τίθεται είναι εάν η σύμβαση μίσθωσης έχει τραπεί από ορισμένου χρόνου σε αορίστου. Αυτό συμβαίνει συνήθως όταν, μετά την παρέλευση του αρχικού ορισμένου χρόνου για τον οποίο συμφωνήθηκε η μίσθωση, ο μισθωτής παραμένει στο μίσθιο συνεχίζοντας κανονικά τις καταβολές των μισθωμάτων, εν γνώσει του εκμισθωτή. Η συνήθης αυτή πρακτική έχει ως αποτέλεσμα την τροπή της μίσθωσης σε αορίστου χρόνου, το οποίο σημαίνει ότι για τη λύση αυτής πλέον απαιτείται είτε καταγγελία είτε συμφωνία (σύμβαση) για την κατάργηση της μισθωτικής σχέσης. Η τελευταία μπορεί να λάβει χώρα όχι μόνο ρητώς, αλλά και σιωπηρά, με την παράδοση του μίσθιου (των κλειδιών του) από το μισθωτή.

Σε κάθε περίπτωση, δεν μπορεί να θεωρηθεί ούτε συμφωνία ούτε καταγγελία η εγκατάλειψη του μισθίου από το μισθωτή χωρίς άλλη διατύπωση και η συμπεριφορά αυτή δεν μπορεί να λογιστεί ως λύση της μισθωτικής σχέσης, όπως δέχθηκε και το δικαστήριο των Θηβών στην ανωτέρω απόφαση. Αυτό συμβαίνει γιατί δεν έχει μεσολαβήσει παράδοση και ουσιαστικά ο μισθωτής μπορεί ανά πάσα στιγμή να επανέλθει και να ανακαταλάβει το μίσθιο. Ως συνέπεια αυτού, τα μισθώματα εξακολουθούν να οφείλονται προς τον εκμισθωτή, ακόμη κι αν δεν γίνεται πραγματική χρήση του μισθίου. Ούτε ο ιδιοκτήτης βέβαια μπορεί να χρησιμοποιήσει το ακίνητο, διαφορετικά μπορεί να κληθεί να αποζημιώσει τον ενοικιαστή που  ενδέχεται να ισχυρίζεται και ότι του εκλάπησαν πολύτιμα αντικείμενα!

Είναι σύνηθες φαινόμενο η καθημερινή πρακτική στις συναλλαγές να μην καθιστά σαφές τις νομικές συνέπειες ορισμένων συμπεριφορών. Προς αποφυγήν, λοιπόν, επέλευσης δυσάρεστων συνεπειών όπως εν προκειμένω, είναι σκόπιμο τα μέρη να προσφεύγουν σε νομικούς συμπαραστάτες προτού προβούν σε κινήσεις του είδους, ώστε να είναι βέβαιοι τουλάχιστον για τις τυχόν συνέπειες που μπορούν να επέλθουν. Ο νομοθέτης και η νομολογία μπορούν να προστατεύσουν μέχρι ενός σημείου τις καθημερινές συναλλαγές και να τις διευκολύνει κάνοντας αποδεκτές κάποιες πρακτικές. Πέραν τούτου, όμως, οι συμβαλλόμενοι, για την προστασία των συμφερόντων τους, δεν πρέπει να επαφίενται σε αυτό, αλλά να ενημερώνονται από αρμόδιους νομικούς για τις συνέπειες που μπορούν να επιφέρουν συναλλαγές, ιδίως όταν πρόκειται για συμβάσεις.

 

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 210 8251894, 6932455478.

 

Advertisements
 

Ετικέτες: , , , , , , , , , , , , ,

Έλληνες του εξωτερικού-Ομογένεια

Νομικές υπηρεσίες σε Έλληνες ομογενείς

 

Η ζωή στο εξωτερικό για τους Έλληνες ομογενείς δε σημαίνει αυτοδικαίως την αναστολή των σχέσεων τους με την ιδιαίτερη πατρίδα τους, την Ελλάδα. Η ανάγκη για νομικές συμβουλές και καθοδήγηση παρίσταται, ενίοτε ενισχυμένη, λόγω της πολυπλοκότητας που συχνά εμφανίζουν οι υποθέσεις τους. Τούτο συμβαίνει διότι προκύπτει όχι μόνον ανάγκη υπεράσπισης συμφερόντων, αλλά και αντιμετώπισης υποχρεώσεων, οι οποίες μπορούν να αφορούν διοικητικά, φορολογικά και λοιπά εν γένει νομικά ζητήματα, τα οποία απαιτούν υπεύθυνο χειρισμό από εξειδικευμένους στο αντικείμενο επαγγελματίες και φυσικά δεν είναι εύκολο, αν εφικτό, να αντιμετωπιστούν εξ αποστάσεως, ιδιαιτέρως αν ληφθεί υπ’ όψη και η δυσχέρεια των υποθέσεων και για τους ίδιους τους κατοίκους της Ελλάδας.

Είμαι εγγονή έλληνα μετανάστη που πέθανε στη Νέα Υόρκη και γι’ αυτό ιδιαίτερα ευαισθητοποιημένη στα προβλήματα των μεταναστών.

Το πλήθος των θεμάτων τα οποία αναφύονται ως προς τους Έλληνες ομογενείς είναι ομολογουμένως και δικαίως αχανές, αφού οι σχέσεις και σύνδεσμοι των ομογενών με την Ελλάδα άπτονται διαφόρων κλάδων δικαίου, ενίοτε διασυνοριακού, και αντικειμένων. Συνηθέστερα εξ αυτών αφορούν, ενδεικτικά, σε:

  • Ζητήματα Κληρονομικού Δικαίου, σχετιζόμενα με διαθήκες και αποδοχές κληρονομιάς.
  • Για ομογενείς που διαθέτουν ακίνητα εντός Ελλάδας, προετοιμασία και υποβολή των αντίστοιχων φορολογικών δηλώσεων, αρωγή σε περιπτώσεις αγοραπωλησιών των ακινήτων, ιδίως ως προς τις φορολογικές επιβαρύνσεις, αλλά και προστασία από τυχόν κακόβουλους ιδιώτες ή ακόμη και από αυθαίρετες ενέργειες του Δημοσίου (φαινόμενα καταπάτησης, απαλλοτρίωσης κοκ), χρησικτησία, κτηματολόγιο.
  • Απόκτηση εγγράφων από τις Δημόσιες Υπηρεσίες αλλά και κατάθεση νέων, που αφορούν πράξεις και γεγονότα που έλαβαν χώρα στο εξωτερικό (φερ’ ειπείν ένας γάμος, μία γέννηση ή ένας θάνατος).
  • Χειρισμός δανείων και χρεών.
  • Λοιπά ζητήματα που αφορούν τη συνταξιοδότηση, εκπλήρωση στρατιωτικών υποχρεώσεων, μεταναστευτικό δίκαιο, τραπεζικές συναλλαγές κοκ.

Ιδιαίτερη νύξη (με επιφυλάξεις για εκτενέστερη ανάλυση σε επόμενο άρθρο) αρμόζει στα προαναφερθέντα ζητήματα κληρονομικού δικαίου, ιδίως για τη σύνταξη, κατάθεση αλλά κι αποδοχή και δημοσίευση διαθήκης. Αυτές οι περιπτώσεις μπορούν να καταστούν εξαιρετικά περίπλοκες, καθώς συχνά απαιτείται η μεσολάβηση προξενικών αρχών, διασυνοριακή δικανική συνεννόηση και σύμπραξη, ενώ συνήθης είναι η ανάγκη μεσολάβησης μεταφραστικών υπηρεσιών. Όσον αφορά την προσκόμιση των απαιτούμενων προς διεκπεραίωση των διαδικασιών εγγράφων, είναι απαραίτητη η σύμπραξη και καθοδήγηση από έμπειρους κι ειδικευμένους επαγγελματίες.

Αξίζει επίσης να επισημανθεί ότι ειδικώς για τους Έλληνες ομογενείς οι οποίοι διαθέτουν ακίνητα στη χώρα, η ενημέρωση για την πορεία του θεσμού του Κτηματολογίου (του οποίου η ολοκλήρωση έχει δρομολογηθεί για το 2020) και τις κατά τόπους ενέργειες που πρέπει να λαμβάνουν χώρα (όπως η αίτηση διόρθωσης της εγγραφής ή η ένσταση, που υπόκεινται σε βραχεία προθεσμία 4 μηνών για τους κατοίκους του εξωτερικού), μπορεί να αποβεί μείζονος σημασίας για την υπεράσπιση των οικονομικών -κι όχι μόνο- συμφερόντων τους.

Ήδη από την ενδεικτική απαρίθμηση αυτή μπορεί να καταστεί σαφής η έκταση των υποθέσεων για τις οποίες μπορεί να χρειαστεί ένας Έλληνας ομογενής την αρωγή από έμπειρη νομική βοήθεια επαγγελματιών εντός της επικράτειας.

Το γραφείο μας συνεργάζεται με ευρύ δίκτυο εξειδικευμένων συνεργατών, ειδικότερα με λογιστές, συμβολαιογράφους, μηχανικούς, ώστε να μπορεί να αντιμετωπίσει ευρύτατο φάσμα υποθέσεων και ζητημάτων, που μπορεί να ανακύπτουν σε ολόκληρη την επικράτεια. Δε διστάζουμε να αναλαμβάνουμε και υποθέσεις εκτός της έδρας μας, καθώς τόσο ταξιδεύοντας οι ίδιοι όσο και με τη συνδρομή των κατά τόπους εξειδικευμένων συνεργατών, έχουμε τη δυνατότητα να εποπτεύουμε και διεκπεραιώνουμε υποθέσεις, όπου κι αν αυτές αναφύονται.

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 210 8251894, 6932455478.

 

Ετικέτες: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Πληρωμή φόρου ή αγωγή έξωσης;

Απαλλαγή από το φόρο ενοικίων με αγωγή έξωσης ή διαταγή πληρωμής!

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων με ανείσπρακτα ενοίκια αντιμετωπίζουν τον κίνδυνο να πληρώσουν και το φόρο για τα ενοίκια αυτά σαν να τα είχαν εισπράξει.

Μέχρι πέρυσι αρκούσε να δηλώσει στην εφορία ο ιδιοκτήτης ότι δεν είχε καταβάλει τα μισθώματα ο ενοικιαστής και γλίτωνε την πληρωμή του φόρου. Φέτος δεν ισχύει αυτό. Πρέπει να αποδεικνύεται ότι δεν έχει γίνει η καταβολή των ενοικίων από αγωγή έξωσης ή αγωγή με την οποία να ζητούνται τα μισθώματα. Επίσης γίνεται με διαταγή πληρωμής.

Ευτυχώς παρότι υπάρχει αποχή των δικηγόρων επιτρέπεται η κατάθεση τέτοιων αγωγών και μάλιστα λόγω του ότι μέχρι τέλος Ιουνίου είναι η προθεσμία για τις δηλώσεις  οι αγωγές αυτές ασκούνται κατ’ επίσπευση!

Σημειώνεται ότι με την άσκηση αγωγών ή διαταγών πληρωμής τα εισοδήματα των ενοικίων θα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν.

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 210 8251894, 6932455478.

 

 

Ετικέτες: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Απόδοση μισθίου-μισθώματα

ΜΗ ΚΑΤΑΒΑΛΛΟΜΕΝΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ- ΑΜΥΝΑ ΕΚΜΙΣΘΩΤΗ

 

Ολοένα και συχνότερα παρουσιάζεται το φαινόμενο της μη καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων (ενοικίων) εκ μέρους των εκμισθωτών, με αποτέλεσμα την μη ομαλή και προβληματική εξέλιξη της  μισθωτικής σχέσεως (ενοικίασης). Δυστυχώς η οικονομική κρίση, ενέτεινε το πρόβλημα της καθυστέρησης καταβολής των μισθωμάτων εκ μέρους των μισθωτών, οι οποίοι πλέον ολοένα και πιο συχνά καθυστερούν ή παύουν εντελώς να καταβάλλουν το συμφωνηθέν μίσθωμα-τα κοινόχρηστα-το ρεύμα-οποιαδήποτε άλλη δαπάνη βαρύνει το μίσθιο, οι οποίοι εκμεταλλευόμενοι την κρίση, πέραν της άρνησης καταβολής των μισθωμάτων κλπ, αρνούνται  ταυτόχρονα να αποδώσουν και το μίσθιο (διαμέρισμα, κατάστημα..).

Ως αποτέλεσμα των παραπάνω, ο ιδιοκτήτης δεν δύναται να διαχειριστεί την ιδιοκτησία του για μεγάλο χρονικό διάστημα ενώ παράλληλα  υποχρεούται να καταβάλλει ανεξόφλητους λογαριασμούς  κοινής ωφελείας, ανεξόφλητα κοινόχρηστα και φόρους για μισθώματα που δε θα εισπράξει ποτέ. Ωστόσο, ο νόμος καθιερώνει  (3) τρόπους – διαδικασίες, μέσω των οποίων  δύναται ο ιδιοκτήτης- εκμισθωτής  να επιλέξει, προκειμένου να επιτύχει  την απόδοση του μισθίου και την καταβολή των μισθωμάτων. Ο εκμισθωτής λοιπόν δύναται να προχωρήσει σε 1) Καταγγελία της μίσθωσης σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα (597 ΑΚ). Η καταγγελία της ανωτέρω περίπτωσης δύναται να λάβει χώρα, τόσο με εξώδικη δήλωση, όσο  και με την αγωγή που ασκείται για την απόδοση του μισθίου με ταυτόχρονο αίτημα καταβολής των καθυστερουμένων μισθωμάτων. Τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά την πάροδο ενός μηνός από την επίδοση είτε του εξωδίκου, είτε της αγωγής, για μισθώσεις με διάρκεια ενός έτους ή περισσότερο και δέκα ημερών στις άλλες περιπτώσεις. Πριν την πάροδο της ανωτέρω προθεσμίας της καταγγελίας, δηλαδή πριν την πάροδο του ενός μηνός, η σύμβαση μίσθωσης είναι ενεργή, παράγει τα έννομα αποτελέσματά της και  ως εκ τούτου ο μισθωτής οφείλει μισθώματα. Ακολούθως, ο εκμισθωτής δύναται  να ασκήσει 2) Αγωγή για δυστροπία σύμφωνα με τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ) Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 66 του ΕισΝΚΠολΔ , σε συνδυασμό με αυτές των άρθρων 340 & 341 ΑΚ, καθώς και του άρθρου 595 εδάφιο α’ του ΑΚ, σύμφωνα με τις οποίες, το μίσθωμα καταβάλλεται στις συμφωνημένες ή στις συνηθισμένες προθεσμίες, η δυστροπία του μισθωτή, που αποτελεί προϋπόθεση της αποβολής του από το μίσθιο και στοιχείο της βάσης της σχετικής αγωγής, τεκμαίρεται από τη μη καταβολή του μισθώματος κατά την ημέρα που συμφωνήθηκε, γεγονός εξαιτίας του οποίου και ο μισθωτής περιέρχεται σε υπερημερία. Καταγγελία της μίσθωσης δεν απαιτείται στην περίπτωση αυτή. Έτσι ο μισθωτής  θεωρείται δύστροπος, περιέρχεται δε αυτός σε υπερημερία και χωρίς όχληση, αν συμφωνήθηκε ή είναι ορισμένη από τον νόμο η ημέρα καταβολής και παρήλθε άπρακτη.

Η πλέον γρήγορη διαδικασία είναι η 3) Έκδοση Διαταγής απόδοσης μισθίου (άρθρο 662Α επ ΚΠολΔ). Στην αίτηση για διαταγή απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου μπορεί να σωρευτεί και αίτημα καταδίκης για χρηματική απαίτηση από οφειλόμενα μισθώματα, κοινόχρηστες δαπάνες, τέλη και λογαριασμούς κοινής ωφελείας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται από δημόσια ή ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας.  Για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου, πρέπει να υπάρχει έγκυρη και έγγραφη σύμβαση μίσθωσης, κατατεθειμένη και θεωρημένη από τη Δ.Ο.Υ του εκμισθωτή, καθυστέρηση μισθώματος από δυστροπία του μισθωτή, αλλά και να έχει τηρηθεί η συγκεκριμένη εκ του νόμου ταχθείσα διαδικασία, ήτοι απαιτείται να έχει προηγηθεί έγγραφη όχληση του μισθωτή (εξώδικο) τουλάχιστον δεκαπέντε ημέρες πριν από την κατάθεση της διαταγής αποδόσεως της χρήσης του μισθίου και η μη πληρωμή των οφειλόμενων  μέσα στον χρόνο αυτό.

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 210 8251894, 6932 455478.

 

 

 

Ετικέτες: , , , , , , , , , , , , , , ,

Εμπορικές μισθώσεις τροποποίηση με ν 4242/14

Με το άρθρο 13 του νόμου 4242/28.2.2014  ( ΕΚ Α΄ 50/28.2.2014) επήλθαν σοβαρές αλλαγές στο νόμο περί εμπορικών μισθώσεων (πδ 34/95) και ιδίως όσον αφορά τη διάρκεια και την προστασία τους καθώς και τις αποζημιώσεις της άυλης αξίας και της καταγγελίας. Με τις νέες αυτές ρυθμίσεις υλοποιείται η απελευθέρωση των εμπορικών μισθώσεων με σκοπό να συναφθούν μισθωτικές συμβάσεις και να αξιοποιηθούν αρκετά καταστήματα. Ταυτόχρονα όμως μειώνεται και η προστασία των μισθωτών αφού ευκολότερα μπορεί να καταγγείλει ο εκμισθωτής τη μίσθωση στην λήξη της τριετίας για ανοικοδόμηση ή ιδιόχρηση καταβάλλοντας μικρή αποζημίωση.

Συγκεκριμένα:

 Για τις νέες μισθώσεις η διάρκεια ορίζεται εφεξής τουλάχιστον  τριετής (αντί 12ετής ή 9ετής), για όσες μισθώσεις θεωρούνται αόριστες ή συμφωνούνται για βραχύτερο διάστημα.

Η καταγγελία είναι έγγραφη και τα αποτελέσματά της επέρχονται σε τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της. Σε καταγγελία μπορεί να προβεί τόσο ο εκμισθωτής όσο και ο μισθωτής μετά την λήξη της συμφωνηθείσας διάρκειας (εάν είναι μεγαλύτερη της τριετίας) ή των τριών ετών (εάν η συμφωνηθείσα διάρκεια είναι μικρότερη από τρία έτη ή αορίστου χρόνου). Η διάταξη αυτή είναι υπέρ του μισθωτή-επαγγελματία, ο οποίος μπορεί να δεσμευθεί μόνο για τρία χρόνια, και να απελευθερωθεί από συμβατικές δεσμεύσεις και υποχρεώσεις, αν τυχόν οι συνθήκες της αγοράς και τα δεδομένα του λάβουν δυσμενή τροπή.

Αντικαθίστανται και οι διατάξεις που αφορούν τους λόγους καταγγελίας για ιδιόχρηση ή ανοικοδόμηση, για τις μισθώσεις που ήδη ισχύουν, επιτρέποντας στον εκμισθωτή να καταγγείλει την μίσθωση σε πιο σύντομη προθεσμία από εκείνη που μέχρι πρότινος ίσχυε, ανάλογα με τη διάρκεια που είχε αρχικώς συμφωνηθεί. Κατ’ αντιστοιχία, έχει τροποποιηθεί (μειωθεί) και ο αριθμός των μισθωμάτων που οφείλονται στον μισθωτή ως αποζημίωση στις περιπτώσεις καταγγελίας για το λόγο ιδιόχρησης και ανοικοδόμησης.

Οι υφιστάμενες μισθώσεις μπορούν να παραμείνουν δωδεκαετείς, όμως καταργείται η υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλλει αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων, για την «άυλη εμπορική αξία του μισθωτή» και δεν ισχύει η τετραετής αυτόματη παράταση της διάρκειάς της. Μετά τη λήξη τους, οι μισθώσεις αυτές καταγγέλλονται ελεύθερα από καθένα από τα δύο μέρη, σύμφωνα με όσα ορίζει το άρθ. 609 ΑΚ. Διατηρείται σε ισχύ ότι σε περίπτωση μονομερούς καταγγελίας της σύμβασης από τον μισθωτή, αυτή μπορεί να γίνει μετά από ένα έτος από την έναρξή της, με 3μηνη προειδοποίηση και καταβολή προς τον εκμισθωτή ενός μηνιαίου μισθώματος ως αποζημίωση.

Πρόβλεψη υπάρχει και για τις μισθώσεις που πρόκειται να καταγγελθούν από τον εκμισθωτή ή να λήξουν μέχρι 31.8.2014, λόγω συμπλήρωσης της 12ετίας ή μισθώσεις που έχουν μεν λήξει λόγω 12ετίας αλλά δεν έχουν παρέλθει εννέα (9) μήνες από τη λήξη τους (όπως ίσχυε) ή τελούν υπό 4ετή παράταση, οπότε οφείλεται στον μισθωτή αποζημίωση ποσού που ισούται με το καταβαλλόμενο κατά τον χρόνο λήξης της μίσθωσης 6 μηνών ποσό.

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 210 8251894, 6932455478.

 

 

Ετικέτες: , , , , , , , ,