RSS

Category Archives: Μισθώσεις

Διάρκεια μίσθωσης

ΠΟΤΕ ΛΗΓΕΙ ΕΝΑ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟ ΜΙΣΘΩΣΗΣ;

            Οι ανατιμήσεις κι αναπροσαρμογές των αντικειμενικών αξιών που εφαρμόστηκαν από την αρχή του έτους, σε συνδυασμό με την αύξηση των τιμών των αγαθών, των προϊόντων και των υπηρεσιών που γνωρίζει η Χώρα μας τους τελευταίους μήνες, έχει οδηγήσει σε μία απότομη αύξηση και στο ύψος των ενοικίων τόσο στις αστικές όσο και στις εμπορικές μισθώσεις – ιδίως στην Πρωτεύουσα, αλλά και στην υπόλοιπη Ελλάδα. Το γεγονός αυτό έχει οδηγήσει στο συχνό φαινόμενο ιδιοκτήτες ακινήτων (εκμισθωτών) να απαιτούν την αντίστοιχη επί τα άνω αναπροσαρμογή των ενοικίων ή και την αποχώρηση των μισθωτών τους από το μίσθιο ώστε να είναι εφικτή η εκ νέου εκμίσθωση του ακινήτου με πιο επωφελείς για τους ίδιους όρους – ακόμη και πριν από τη λήξη της τριετίας.

            Ποιο είναι όμως το πραγματικό νομικό καθεστώς και ποιες είναι οι εκατέρωθεν υποχρεώσεις και δικαιώματα των μερών;

            Σύμφωνα με τον Ν. 1703/1987, όπως τροποποιήθηκε με τον Ν. 2235/1994, η μίσθωση ακινήτου για κατοικία έχει ισχύ για τρία (3) τουλάχιστον έτη, ακόμη κι εάν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα, εκτός, φυσικά, του ενδεχομένου νεώτερης συμφωνίας μεταξύ των συμβαλλομένων, που θα πρέπει να λάβει συμβολαιογραφικό τύπο. Το οποίο σημαίνει ότι, ακόμη κι αν η σύμβαση μίσθωσης έχει καταρτιστεί, π.χ. για δύο έτη, η παρέλευση των δύο ετών δεν επιφέρει και την λήξη της μίσθωσης. Τούτου δοθέντος, τυχόν απαίτηση του εκμισθωτή είτε για αναπροσαρμογή του μισθώματος (ενοικίου) επί τα άνω είτε για αποχώρηση του μισθωτή δεν είναι νόμιμη.

            Εδώ θα πρέπει να σημειωθεί ότι βάσει του ιδίου νομοθετικού καθεστώτος, εάν πράγματι ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος της τριετίας και δεν υπάρχει διαφορετική συμφωνία μεταξύ των μερών, υφίσταται ένας τύπος αναπροσαρμογής του μισθώματος για το υπόλοιπο του χρόνου, ο οποίος βασίζεται στο 75% του τιμαρίθμου του κόστους ζωής, όπως έχει καθορισθεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα μήνες.

            Επομένως, η κάθε μίσθωση κατοικίας ισχύει για τρία (3) χρόνια, κατά τα οποία ο μισθωτής έχει δικαίωμα να κατοικεί στο μίσθιο και φυσικά την υποχρέωση να καταβάλλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Στο ενδεχόμενο δε της άρνησης του ιδιοκτήτη να λάβει το συμπεφωνημένο μίσθωμα, ο μισθωτής διατηρεί το δικαίωμα να το καταβάλει στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, υπέρ του εκμισθωτή του και να του αποστείλει τα γραμμάτια, ώστε να εκπληρώνει απρόσκοπτα τις υποχρεώσεις του από τη σύμβαση μίσθωσης.

            Στην παρέλευση δε της τριετίας, φυσικά, το κάθε μέρος δύναται να καταγγείλει τη μισθωτική σχέση ελεύθερα και δίχως περιορισμούς – με εξαίρεση το ενδεχόμενο αντίθετης συμφωνίας.

            Η τριετής τουλάχιστον διάρκεια της μίσθωσης ισχύει σήμερα και για τις εμπορικές μισθώσεις, δυνάμει του Ν. 4242/2014. Παρά ταύτα, μέχρι την 28η.02.2014, η ελάχιστη διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων αντιστοιχούσε στα δώδεκα έτη, κι εάν ο ιδιοκτήτης, στην παρέλευση της μίσθωσης, δεν ασκούσε αγωγή απόδοσης μίσθιου εντός εννέα μηνών από την λήξη της μίσθωσης, παρατεινόταν η μίσθωση για ακόμη τέσσερα έτη, ήτοι συνολικά για δεκαέξι έτη. Στην περίπτωση δε που ασκούσε ο εκμισθωτής την ως άνω αγωγή, ο μισθωτής είχε το δικαίωμα να αξιώσει αποζημίωση είκοσι τεσσάρων (24) μισθωμάτων για την άυλη εμπορική αξία του μίσθιου.

Για τις υφιστάμενες λοιπόν εμπορικές μισθώσεις κατά την 28η.02.2014, δεν θίγεται αφ’ ενός το δικαίωμα για δωδεκαετή μίσθωση, πλην όμως δεν ισχύει πλέον η υποχρέωση για αποζημίωση εκ μέρους του εκμισθωτή ούτε και η παράταση των τεσσάρων ετών.

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.

 

Τι δικαιούται ο ενοικιαστής μετά τον πλειστηριασμό;

Η ΤΥΧΗ ΤΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΜΕΤΑ ΤΟΝ ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Η αυξημένη διωκτική διάθεση των πιστωτικών ιδρυμάτων και των funds τους τελευταίους μήνες έχει οδηγήσει στην κατακόρυφη αύξηση των εκπλειστηριαζόμενων ακινήτων. Όπως είναι φυσικό, τα συγκεκριμένα ακίνητα δύνανται να στεγάζουν όχι απαραίτητα τους ιδιοκτήτες αυτών, αλλά να τελούν υπό καθεστώς μίσθωσης, κατοικίας ή επαγγελματικής στέγης. Προφανώς, δε, δεν είναι απαραίτητο – στην πραγματικότητα είναι εξαιρετικά σπάνιο – να έχει γνώση ο μισθωτής για τις οφειλές του εκμισθωτή του, ώστε να είναι πολύ πιθανόν, μολονότι καλόπιστος, ο μισθωτής να βρεθεί σε ακίνητο που εκπλειστηριάζεται.

Τί συμβαίνει λοιπόν σε αυτές τις περιπτώσεις;

Το ισχύον μέχρι την 13η.10.2021 νομοθετικό καθεστώς διαφέρει σημαντικά από το ισχύον σήμερα καθεστώς. Ειδικότερα:

1. Παλαιό Καθεστώς:

α. Εμπορικές μισθώσεις: Σύμφωνα με το άρθρο 1009 του Κ.Πολ.Δ. (και του 997 Κ.Πολ.Δ.), όπως ίσχυαν μέχρι την 13η.10.2021, ο υπερθεματιστής και νέος ιδιοκτήτης του ακινήτου είχε το δικαίωμα να καταγγείλει την έννομη σχέση της μίσθωσης, η οποία θα λυόταν μετά την πάροδο δύο (2) μηνών από την καταγγελία, υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο χρησιμοποιούνταν για την άσκηση επιχείρησης.

β. Αστικές μισθώσεις: Ελλείψει ειδικότερης μνείας (όπως ισχύει σήμερα, βλέπε κατωτέρω), ίσχυαν τα άρθρα 614 και 615 Α.Κ., σύμφωνα με τα οποία, εάν η μίσθωση αποδεικνυόταν με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας (κατά κανόνα το ηλεκτρονικό μισθωτήριο), σε περίπτωση πλειστηριασμού, ο νέος ιδιοκτήτης υπεισερχόταν στα δικαιώματα αλλά και τις υποχρεώσεις του παλαιού ιδιοκτήτη, ώστε να μην είναι σε θέση να καταγγείλει τη μίσθωση. Σε περίπτωση που εξέλιπε το έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, ο νέος ιδιοκτήτης διατηρούσε το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης.

2. Νέο Καθεστώς:

Σύμφωνα με τη νέα διάταξη των άρθρων 1009 και 997 Κ.Πολ.Δ., ο υπερθεματιστής και νέος ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα, τόσο στις εμπορικές μισθώσεις όσο και στις αστικές μισθώσεις να καταγγείλει τη μίσθωση, με τις κάτωθι διακρίσεις:

Εάν υφίσταται έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, η μίσθωση λύεται κατόπιν έξι (6) μηνών από την καταγγελία.

Εάν δεν υφίσταται έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, η μίσθωση λύεται κατόπιν δύο (2) μηνών από την καταγγελία.

Είναι σημαντικό το γεγονός ότι μολονότι η διάταξη των άρθρων τροποποιήθηκε ακριβώς την 13η.10.2021, το νέο καθεστώς τέθηκε σε ισχύ την 1η.01.2022.

Επομένως, για όσους πλειστηριασμούς πραγματοποιούνται από την 1η.01.2022, σε ισχύ τίθεται το νέο καθεστώς, ενώ για όσους πλειστηριασμούς πραγματοποιήθηκαν μέχρι την 31η.12.2021, ισχύει το προηγούμενο καθεστώς.

Αυτό που παρατηρείται είναι η θέση του μισθωτή σε δυσμενέστερο πλέον καθεστώς, με την δικαιοπολιτική εξήγηση να έγκειται στην παρουσίαση των πλειστηριασμών ως ασφαλέστερου και ελκυστικότερου τρόπου απόκτησης ακινήτων από τους επίδοξους υπερθεματιστές, που προφανώς θα απέφευγαν την απόκτηση ενός ακινήτου η οποία θα τους δέσμευε με μισθωτικές υποχρεώσεις. Παράλληλα, όμως, τούτο σημαίνει ότι ο μισθωτής, όσο καλόπιστος κι εάν είναι, κι ανεξαρτήτως της υποχρεωτικής διάρκειας της ισχύος της μίσθωσης, δεν μπορεί να διασφαλίσει ή αποκρούσει την άσκηση δικαιώματος καταγγελίας από τον υπερθεματιστή, αφού, με το νέο νομοθετικό καθεστώς, θεσμοθετείται ουσιαστικά ένας καινούργιος λόγος καταγγελίας της μίσθωσης, δηλαδή η απόκτηση του ακινήτου από πλειστηριασμό.

Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με μισθώσεις ακινήτων και ζητήματα πλειστηριασμών καλέστε στο δικηγορικό γραφείο για ραντεβού και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.

 

ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΚΗ ΔΙΑΔΟΧΗ ΣΕ ΜΙΣΘΩΤΙΚΕΣ ΣΧΕΣΕΙΣ

Ποια είναι η τύχη της μίσθωσης σε περίπτωση θανάτου του εκμισθωτή ή του μισθωτή;

Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα (άρθρα 574, 612 παρ. 1 και 1710)  η μισθωτική σχέση είναι κληρονομητή και, κατά συνέπεια, σε περίπτωση που αποβιώσει ο εκμισθωτής, η σχέση δεν λύεται, αλλά υπεισέρχονται σε αυτή ο εκ διαθήκης ή εξ αδιαθέτου κληρονόμος του θανόντος, μόλις ο τελευταίος αποδεχθεί την κληρονομιά. Σε περίπτωση που υπάρχουν παραπάνω από ένας κληρονόμοι, μεταξύ τους δημιουργείται κοινωνία δικαιώματος, ανάλογα με την κληρονομική μερίδα του καθενός.

Ως εκ τούτου, ο κληρονόμος (ή οι κληρονόμοι) του εκμισθωτή έχει δικαίωμα να ασκήσει αγωγή απόδοσης του μισθίου. Η ενεργητική νομιμοποίηση του κληρονόμου τεκμαίρεται από μόνη την αποδοχή της κληρονομίας, χωρίς να χρειάζεται να αναφέρει στο δικόγραφο της αγωγής ότι εχώρησε μεταγραφή της δήλωσης αποδοχής.

Δηλαδή, σύμφωνα και με την πολύ πρόσφατη υπ’ αριθμ. 18/2020 απόφαση του Ειρηνοδικείου Ιλίου, το δικόγραφο της αγωγής είναι νόμω και ουσία βάσιμο, εφόσον περιέχει τον τρόπο με τον οποίο απέκτησε ο ενάγων την ιδιότητα του εκμισθωτή,χωρίς να απαιτείται και η αναφορά ότι μετέγραψε την αποδοχή της κληρονομίας, καθόσον πρόκειται για κτήση ενοχικής σχέσης και όχι κυριότητας.

Στην σχετική αγωγή πρέπει να αναφέρεται πρώτον, ότι ο  ενάγων – ενάγοντες υπεισήλθαν στη μισθωτική σχέση ως   κληρονόμοι του αποβιώσαντος καθώς και τα αντίστοιχα ποσοστά καθενός εξ αυτών, δεύτερον, ότι παρήλθε άπρακτη η προθεσμία των τεσσάρων μηνών για την αποποίηση της κληρονομιάς, που θεωρείται αμαχήτως από το νόμο ως αποδοχή (πλασματική αποδοχή) προ της άσκησης της ένδικης αγωγής  ή ότι έγινε αποδοχή κληρονομιάς και, τρίτον, ότι εκδόθηκε διάταξη κληρονομητηρίου, με την οποία πιστοποιείται η ιδιότητα των εναγόντων ως εξ αδιαθέτου κληρονόμων του αποβιώσαντος, δεδομένου ότι η υποβολή και μόνον της αιτήσεως για την έκδοση κληρονομητηρίου ισοδυναμεί με ρητή αποδοχή της κληρονομιάς.

Σε περίπτωση θανάτου του μισθωτή, και πάλι η μίσθωση κληρονομείται από τον κληρονόμο ή τους κληρονόμους του θανόντος, οι οποίοι υποχρεούνται να καταβάλλουν το μίσθωμα ανάλογα με τα ποσοστά τους.  

Σύμφωνα με το άρθρο 612 ΑΚ: «Όταν αποβιώσει ο μισθωτής, οι κληρονόμοι του έχουν δικαίωμα να καταγγείλουν τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται τουλάχιστον πριν από τρεις μήνες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα. Στην περίπτωση, όπου το μίσθιο χρησίμευε, όσο ζούσε ο μισθωτής, ως οικογενειακή στέγη με την έννοια του άρθρου 1393 ΑΚ και ζει κατά το χρόνο του θανάτου του ο σύζυγός του, τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις από τη μίσθωση περιέρχονται αποκλειστικά σ’ αυτόν, ο οποίος  δικαιούται όμως, τηρώντας την προθεσμία της προηγουμένης παραγράφου, να καταγγείλει οποτεδήποτε τη μίσθωση.»

Η κληρονομική διαδοχή στην περίπτωση θανάτου του μισθωτή ισχύει και στην περίπτωση εμπορικής μίσθωσης, όπου είναι, ίσως, και ακόμη πιο κρίσιμης σημασίας. Τούτο διότι η απρόσκοπτη συνέχιση της επαγγελματικής δραστηριότητας από τους κληρονόμους  είναι άμεσα συνυφασμένη με την ύπαρξη σταθερής επαγγελματικής στέγης.

Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με μισθώσεις ακινήτων και κληρονομικά ζητήματα και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.

 

Διαμεσολάβηση: υποχρεωτική πριν τις δίκες

Η σχέση της Διαμεσολάβησης με τη Χώρα μας είναι μία ιστορία ταραχώδης. Για πρώτη φορά εισήχθη στην νομική πραγματικότητα της Ελλάδας με το Ν. 3898/2010, ως ένας νέος, εναλλακτικός τρόπος εξωδικαστικής επίλυσης ιδιωτικών διαφορών. Παρά ταύτα, η πρώτη αυτή προσπάθεια ένταξης της Διαμεσολάβησης στο ελληνικό νομικό καθεστώς στέφθηκε με αποτυχία: επρόκειτο για μία διαδικασία παντελώς άγνωστη για τον ελληνικό κόσμο. Σήμερα, δέκα ολόκληρα χρόνια μετά, η Διαμεσολάβηση είναι λίγο γνωστή αλλά έχει καταστεί αναπόσπαστο τμήμα της ελληνικής δικαιοσύνης, σε μεγάλο βαθμό υποχρεωτικό.

Τί είναι όμως η Διαμεσολάβηση και πώς λειτουργεί σήμερα ως στάδιο της δικαστικής διαδικασίας;

Πρώτα απ’ όλα, για να αντιληφθεί κανείς τί ακριβώς είναι η Διαμεσολάβηση, πρέπει να ανατρέξει στο αρχικό νομοθέτημα (Ν. 3898/2010), το οποίο αναλύει με μεγάλη ενδελέχεια τις συνιστώσες του θεσμού. Έτσι, σχεδιαγραφείται η Διαμεσολάβηση, όπως είπαμε, ως ένας εναλλακτικός τρόπος εξωδικαστικής επίλυσης ιδιωτικών διαφορών, κατά την οποία τα μέρη, με τη βοήθεια του Διαμεσολαβητή, διαπραγματεύονται ώστε να επιλύσουν ειρηνικά και συμβιβαστικά τη διαφορά τους, καταλήγοντας σε μία αμοιβαία επωφελή συμφωνία.

Τα οφέλη της Διαμεσολάβησης είναι πολλαπλά, ιδίως εν συγκρίσει με τη δικαστική οδό: η διαδικασία είναι ταχύτερη, χωρίς διαδικαστικές και τυπικές καθυστερήσεις, ενώ τα έξοδα είναι πολύ λιγότερα. Το σημαντικότερο είναι ότι, εν αντιθέσει με μία δικαστική απόφαση, που κατά κανόνα έχει έναν νικητή κι έναν χαμένο, στη Διαμεσολάβηση, τα μέρη «συνδημιουργούν» την απόφαση, ώστε να βγαίνουν και οι δύο κερδισμένοι. Παράλληλα, όλη η διαδικασία καλύπτεται από εχεμύθεια (πρακτικά δεν τηρούνται). Η ιδιαιτερότητα της Διαμεσολάβησης, πάντως, εντοπίζεται κυρίως στον εκούσιο χαρακτήρα της: τα μέρη προσφεύγουν με δική τους πρωτοβουλία στη διαδικασία, επιλέγοντας ελεύθερα από κοινού το πρόσωπο του Διαμεσολαβητή, ώστε να διασφαλίζεται η αμεροληψία και η ανεξαρτησία του και να προστατεύονται τα συμφέροντά τους, τα οποία διασφαλίζονται επιπροσθέτως από την υποχρεωτική παράσταση νομικού συμπαραστάτη (δικηγόρου). Σημειωτέον ότι ακόμη και μετά την προσφυγή στο Δικαστήριο είναι δυνατό τα μέρη να επιλέξουν τη Διαμεσολάβηση, με όριο όμως την έκδοση τελεσίδικης απόφασης επί της διαφοράς τους.

Εδώ θα πρέπει να τονιστεί ότι ο Διαμεσολαβητής δεν είναι κάποιο τυχαίο πρόσωπο. Τουναντίον, προηγείται διαδικασία κατάρτισης, κατά την οποία ο Διαμεσολαβητής εκπαιδεύεται κι εξετάζεται, ώστε να διαπιστευθεί από το Υπουργείο Δικαιοσύνης, το οποίο μάλιστα τηρεί ειδικό κατάλογο όπου περιλαμβάνονται όλοι οι Διαπιστευμένοι Διαμεσολαβητές. Έτσι, όταν λέμε ότι τα μέρη είναι ελεύθερα να επιλέξουν το πρόσωπο του Διαμεσολαβητή, εννοείται ότι υπάρχει η προϋπόθεση το πρόσωπο αυτό να είναι εγγεγραμμένο στον ειδικό αυτό κατάλογο.

Κάθε διαφορά ιδιωτικής φύσης μπορεί να υπαχθεί στη Διαμεσολάβηση, εφ’ όσον τα μέρη έχουν εξουσία διάθεσης του αντικειμένου της διαφοράς. Αυτό σημαίνει ότι όλες σχεδόν οι αστικές (διαφορές μισθωτικές, οικογενειακές, κληρονομικές, εργατικές, μεταξύ άλλων) κι εμπορικές διαφορές υπάγονται στη Διαμεσολάβηση. Από την άλλη, διαφορές π.χ. ενός ιδιώτη με το Δημόσιο ή διαφορές που ο νόμος προϋποθέτει την προσφυγή στα δικαστήρια (όπως η επιμέλεια ανηλίκου), εξαιρούνται από το φάσμα της.

Όλα τα διαδικαστικά ζητήματα επιλέγονται ελεύθερα από τα μέρη, ώστε να είναι αυτή προσαρμοσμένη σε όλες τις ιδιαίτερες περιστάσεις κι απαιτήσεις της διαφοράς τους. Οι συναντήσεις διενεργούνται από κοινού αρχικά, παρουσία του Διαμεσολαβητή, ώστε τα μέρη να μπορέσουν να παρουσιάσουν τις θέσεις τους, κι έπειτα πραγματοποιούνται και κατ’ ιδίαν συναντήσεις, όπου, με την καθοδήγηση και τις επισημάνσεις του Διαμεσολαβητή το κάθε μέρος διαμορφώνει τις θέσεις του, ενώ δύναται να υποβάλει προτάσεις στο άλλο μέρος, μέσω του Διαμεσολαβητή. Η κάθε Διαμεσολάβηση, βέβαια, είναι μοναδική, όσο και η υπαγόμενη διαφορά. Τουτέστιν, δεν είναι προκαθορισμένη ούτε η διαδικασία ούτε και ο χρόνος για την ολοκλήρωσή της. Έτσι, μπορεί να διαρκέσει αρκετές συνεδρίες, κοινές ή κατά μόνας, ή και μόνο μία· η εμπειρία αποδεικνύει ότι πολλές διαφορές επιλύονται πράγματι εντός μίας ημέρας, όπως είναι και το ζητούμενο!!!

Το αποτέλεσμα της Διαμεσολάβησης δεν είναι απόφαση, αλλά συμφωνία, αμοιβαία αποδεκτή, η οποία, όταν επιτευχθεί, αποτυπώνεται εγγράφως, υπογράφεται από τα μέρη και κατατίθεται στο κατά τόπο αρμόδιο Πρωτοδικείο. Εκεί, λαμβάνει εκτελεστό χαρακτήρα, όπως ακριβώς οι δικαστικές αποφάσεις.

Ο ευέλικτος κι ελκυστικός χαρακτήρας της διαμεσολάβησης υποσχόταν την ανατροπή του κλασικού μοντέλου δικαστικής επίλυσης των ιδιωτικών διαφορών από το νεοείσακτο θεσμό. Το καλωσόρισμα της Διαμεσολάβησης όμως στη Χώρα μας ήταν αρκετά ψυχρό. Παρά τις ενημερωτικές καμπάνιες, που πληροφορούσαν τον κόσμο για τον πρωτοποριακό θεσμό, τις υψηλές προδιαγραφές του και την επιτυχία του ιδίως στις χώρες της Ευρώπης και τις Η.Π.Α., η Διαμεσολάβηση αντιμετωπίστηκε με καχυποψία, δισταγμό κι εν τέλει, αδιαφορία.

Έτσι, το 2018, με τον Ν. 4512/2018, ο Έλληνας νομοθέτης επεδίωξε για πρώτη φορά να καταστήσει τη Διαμεσολάβηση υποχρεωτική. Η νομοθετική αυτή πρωτοβουλία δημιούργησε αντιδράσεις από ολόκληρο το νομικό κόσμο της Ελλάδας, που υποστήριζε ότι η Χώρα μας δεν ήταν ακόμη προετοιμασμένη για αυτήν την αλλαγή. Μετά από διαδοχικές παρατάσεις στην εφαρμογή του νόμου, εκδόθηκε τελικά ο Ν. 4640/2019, σκοπός του οποίου ήταν να εξορθολογίσει την ενσωμάτωση της Διαμεσολάβησης στην ελληνική πραγματικότητα, με τρόπο σταδιακό, κλιμακωτό και στην πραγματικότητα, ευκολότερο.

Έτσι, προέβλεψε ο νόμος ότι θα υπάγονται υποχρεωτικά στη Διαμεσολάβηση α. οι οικογενειακές διαφορές (πλην ορισμένων εξαιρέσεων, πχ. περιπτώσεις διαζυγίου, ακύρωσης γάμου, προσβολής πατρότητας – μεταξύ άλλων) και β. όλες οι διαφορές που εκδικάζονται με την τακτική διαδικασία και υπάγονται στην αρμοδιότητα του Μονομελούς (εφ’ όσον υπερβαίνουν το ποσό των τριάντα χιλιάδων ευρώ) και του Πολυμελούς Πρωτοδικείου. Πρόκειται δηλαδή  για τη συντριπτική πλειονότητα των υποθέσεων. Υποχρεωτική όμως δεν καθίσταται η επίλυση της διαφοράς μέσω της Διαμεσολάβησης, αλλά η απόπειρα επίλυσής της. Ειδικότερα, υποχρεωτική κατέστη μόνον η αρχική συνεδρία (Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία: Υ.Α.Σ.), η αποφυγή της οποίας συνεπάγεται σαφέστατες – δικονομικού χαρακτήρα – κυρώσεις. Σκοπός είναι έτσι να πραγματοποιηθεί μία πρώτη επαφή με τον θεσμό της Διαμεσολάβησης από τα μέρη, ώστε να διαπιστωθεί ότι, τουλάχιστον σε μεγάλο ποσοστό, οι διαφορές μπορούν να επιλυθούν μέσω αυτής, χωρίς την ανάγκη της προσφυγής στα δικαστήρια. Παράλληλα, όμως, η προσφυγή ακριβώς στα δικαστήρια δεν αποκλείεται.

            Η διαδικασία της Υ.Α.Σ. είναι απλή. Το ενδιαφερόμενο μέρος επικοινωνεί με έναν Διαμεσολαβητή της επιλογής του, ο οποίος στη συνέχεια επικοινωνεί με το άλλο μέρος, για να εγκρίνει κι εκείνο τον ορισμό του συγκεκριμένου Διαμεσολαβητή ως αυτού που θα διενεργήσει την Υ.Α.Σ. Διότι ο θεσμός της Διαμεσολάβησης διέπεται καθ’ ολοκληρίαν από τη συναίνεση των μερών. Έτσι, και μόνον έτσι, είναι εφικτή η επιδίωξη μίας πραγματικά κοινής, συναινετικής λύσης της διαφοράς.

            Εφ’ όσον οριστεί ο Διαμεσολαβητής και ο χώρος και χρόνος της Υ.Α.Σ., τα μέρη προσέρχονται με το δικηγόρο τους, ώστε να εκτεθούν με τον καλύτερο δυνατό τρόπο οι επιμέρους θέσεις και τα συμφέροντά τους κατά τη διάρκεια της προσπάθειας εξεύρεσης της κοινής συμφωνίας. Τα μέρη είναι δυνατόν ήδη από την Υ.Α.Σ., να συμφωνήσουν να συνεχίσουν μέσω της διαδικασίας της Διαμεσολάβησης έως την εξεύρεση κοινής και συναινετικής λύσης ή απλώς να «συμφωνήσουν ότι διαφωνούν» και να οδηγηθεί η διαφορά τους στα δικαστήρια.

            Έτσι λοιπόν, εάν διαπιστωθεί ότι η λύση είναι εφικτή, αυτή αποτυπώνεται κατ’ αρχάς προφορικά και κατόπιν οι δικηγόροι των μερών, με την καθοδήγηση του Διαμεσολαβητή, αποτυπώνουν κι εγγράφως τη συμφωνία αυτή, επί τόπου, ώστε να συμπεριληφθεί στο πρακτικό συμβιβασμού – επίτευξης της συμφωνίας, η οποία υπογράφεται από τα μέρη κι έπειτα κατατίθεται στη γραμματεία των αρμόδιων δικαστηρίων για να αποτελέσει εκτελεστό τύπο. Εάν όμως τα μέρη διατυπώσουν εντελώς ασυμβίβαστες προτάσεις και διαφαίνεται ότι δεν υπάρχει ελπίδα επίλυσης της διαφοράς, συντάσσεται πρακτικό αποτυχίας, το οποίο επιτρέπει στα μέρη να στραφούν στη δικαστική διαδικασία και το οποίο πρέπει υποχρεωτικά να προσκομιστεί και κατατεθεί στο δικαστήριο – διαφορετικά η συζήτηση της υπόθεσης θα είναι απαράδεκτη!

Ως προς τις οικογενειακές διαφορές, η πρόβλεψη για την Υ.Α.Σ. τέθηκε σε εφαρμογή την 15.01.2020, ενώ για τις υποθέσεις τακτικής διαδικασίας των Πρωτοδικείων της επικρατείας θα ετίθετο σε ισχύ την 15.03.2020, λόγω όμως της έλευσης της πανδημίας του νέου κορωνοϊού στη Χώρα μας, ανεστάλη η διαδικασία, έως την 01.07.2020.

Το γραφείο μας, διαθέτει άδεια πιστοποιημένου διαμεσολαβητή και εμπειρία άνω των 30 ετών στο πλαίσιο της επίλυσης των διαφορών.

Για περισσότερες πληροφορίες καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο – διαμεσολαβητή στα τηλ: 210 8811903 και 6932455478.

 

Ανωτέρα βία -Κορωνοιός: Ακύρωση ή μετατροπή συμβάσεων

Συμβάσεις & απρόοπτη μεταβολή συνθηκών λόγω covid-19

Σπουδαία θέση στο δίκαιο των συμβάσεων έχει η  αρχή pacta sunt servanda σύμφωνα με την οποία τα συμφωνημένα πρέπει να τηρηθούν, υπό την προϋπόθεση, ασφαλώς, ότι δεν αντιβαίνουν σε διάταξη νόμου ή στα χρηστά ήθη.  Η αρχή αυτή αποτελεί έκφραση της ιδιωτικής αυτονομίας (Σ.5 παρ.1) ειδικότερη εκδήλωση της οποίας συνιστά η αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων (ΑΚ 361).

Παρέκκλιση εκ των ανωτέρω συναντάμε στο άρθρο 388 του ΑΚ, βάσει του οποίου, αν τα πραγματικά περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν ύστερα, από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και από τη μεταβολή αυτή, η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, μπορεί να αποφασιστεί η  λύση ή αναπροσαρμογή της σύμβασης προκειμένου να ανταποκρίνεται στις νέες συνθήκες. Έκτακτα και απρόβλεπτα περιστατικά κατά την έννοια του ως άνω άρθρου είναι αυτά που δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων και προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κ.λπ.

Περαιτέρω, η διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ κατά την οποία «ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη» εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 του ΑΚ, παρέχει δε η διάταξη αυτή  τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή περιορίζει με βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης, ώστε να επιτευχθεί η αναπροσαρμογή της παροχής στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη.

Η ανωτέρα βία είναι παράγων ακύρωσης και τροποποίησης συμβάσεων.

Τους τελευταίους μήνες μετά την εμφάνιση της πανδημίας του Κορωνοϊού τα κράτη έχουν λάβει έκτακτα μέτρα για την αντιμετώπιση αυτής της πανδημίας τα οποία όμως επηρεάζουν άμεσα την οικονομία τόσο σε διεθνές όσο και σε εθνικό επίπεδο. Μέσα σε αυτή τη διαρκώς μεταβαλλόμενη και απρόβλεπτη κατάσταση είναι επόμενο να επηρεάζονται οι πάσης φύσεως συναλλαγές και συμβάσεις. Ενδεικτικά:

  • Έμποροι που προμηθεύτηκαν πρώτες ύλες και αναλώσιμα από προμηθευτές δεν μπορούν να τα διαθέσουν στην αγορά στο μέτρο που προσδοκούσαν και έτσι δεν έχουν τα απαιτούμενα έσοδα για να είναι συνεπείς στις οικονομικές τους υποχρεώσεις απέναντι τους.
  • Δανειολήπτες ή Μισθωτές οι οποίοι λόγω των επαγγελματικών μεταβολών που προκύπτουν με την εξέλιξη της επιδημίας καθώς και την αναγκαιότητα για απρόβλεπτη ιεράρχηση εξόδων με προτεραιότητα την κάλυψη των βασικών αναγκών διατροφής, ιατροφαρμακευτικής περίθαλψης και προσωπικής υγιεινής, ενδεχομένως να βρεθούν στη δυσάρεστη θέση  να μην μπορούν εξοφλήσουν τις ληξιπρόθεσμες υποχρεώσεις τους.
  • Δανειολήπτες που είχαν λάβει επιχειρηματικά δάνεια για τις επιχειρήσεις τους (καταστήματα εστίασης, ξενοδοχεία) αλλά λόγω των συνθηκών αναγκάστηκαν να τις κλείσουν με τα έσοδά τους να μηδενίζονται και τα έξοδά τους να τρέχουν καθημερινά έχουν βρεθεί  σε αδυναμία εξόφλησης των υποχρεώσεών τους προς τις Τράπεζες.

Σε παρόμοιες περιπτώσεις τα μέρη μπορούν να εξεύρουν έναν εξωδικαστικό δρόμο επίλυσης της διαφοράς τους, με τη συνδρομή εξειδικευμένου δικηγόρου, έτσι ώστε να  προστατευτούν τα συμφέροντα του αδύναμου μέρους, δεδομένης της απρόοπτης και απρόβλεπτης οικονομικής πραγματικότητας που έχει προκύψει μετά την πανδημία του Κορονοϊού. Επιπλέον, θα μπορούσαν να προσφύγουν στα δικαστήρια προκειμένου να ζητήσουν την λύση ή αναπροσαρμογή της σύμβασης που συνήψαν, επιφέροντας έτσι την αποκατάσταση των οικονομικών τους συμφερόντων.

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.





 

Ο ΚΟΡΩΝΟΪΟΣ ΩΣ ΑΠΡΟΟΠΤΗ ΜΕΤΑΒΟΛΗ ΣΥΝΘΗΚΩΝ:

Η ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΤΩΝ ΣΥΜΒΑΣΕΩΝ ΜΟΝΗ ΛΥΣΗ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΟΦΕΙΛΕΤΕΣ εμπορικών συμβάσεων και δανείων.

            Η επέλαση της πανδημίας του κορωνοϊού στη Χώρα μας, αλλά και παγκοσμίως, έχει επηρεάσει την καθημερινότητα όλων των συμπολιτών μας με πολλούς και διάφορους τρόπους. Σε αυτή τη νέα πραγματικότητα, όσα θεωρούσαμε άλλοτε βέβαια και ασφαλή έχουν ανατραπεί, και το περιβάλλον που έχει δημιουργηθεί πολύ διαφέρει από αυτό που γνωρίζαμε μέχρι εχθές.

            Χαρακτηριστικό και πολύ απτό είναι το παράδειγμα των πολλών δανειοληπτών συμπολιτών μας, επιχειρηματιών που έκλεισαν αναγκαστικά κι έτσι γνώρισαν την ελάττωση, αν όχι την απώλεια της πελατείας τους και τη συνακόλουθη κατακόρυφη πτώση των εισοδημάτων τους ή των εργαζομένων που βρέθηκαν δίχως εργασία. Οι συνάνθρωποί μας αυτοί, μολονότι είδαν τον οικονομικό τους προϋπολογισμό να κατακρημνίζεται από τις νέες συνθήκες που επέβαλε μία κατάσταση υπέρ και πέρα από κάθε πρόβλεψή τους, καλούνται μέχρι σήμερα να σταθούν πλήρως αξιόχρεοι και φερέγγυοι στις πιστωτικές τους υποχρεώσεις, καθώς τα πιστωτικά ιδρύματα, οι Τράπεζες και οι λοιποί χρηματοπιστωτικοί φορείς έχουν επιδείξει πρωτοφανή αναλγησία απέναντι στους πληττόμενους δανειολήπτες τους, απαιτώντας να συνεχίσουν κανονικά την καταβολή των δόσεών τους ή προτείνοντάς τους φαινομενικά καινοτόμες μορφές αποπληρωμών (π.χ. μέθοδος balloon) που στην πραγματικότητα παραμένουν εξαιρετικά δυσβάσταχτες. Δυστυχώς, όπως αποδεικνύεται, είναι πολύ λίγοι οι δανειολήπτες που επωφελούνται από τις  τόσο προωθούμενες από την Κυβέρνηση νομοθετικές πρωτοβουλίες για διευκόλυνση δανειοληπτών, μιας και απευθύνονται σε πολύ μικρό αριθμό περιπτώσεων, που πρέπει να πληρούν πολύ συγκεκριμένες προδιαγραφές.

            Ως εάν, μολονότι όλοι ανεξαιρέτως οι ιδιώτες τη σήμερον ημέρα πλήττονται, μαζικά και με πρωτοφανή τρόπο, από τις επιπτώσεις της πανδημίας του κορωνοϊού, οι Τράπεζες, για κάποιον «ανεξήγητο» λόγο θεωρούν ότι θα πρέπει να εξαιρεθούν από το σύνολο και να χρήζουν εξαιρετικής μεταχείρισης, ακολουθώντας ένα πρότυπο business as usual.

            Ας αναλογιστούμε τον επιχειρηματία ξενοδόχο, ο οποίος προχώρησε σε δανεισμό για την εργασία του και βλέπει σήμερα την σεζόν ήδη να χάνεται, την πελατεία του να εκμηδενίζεται, το εισόδημά του να καταβαραθρώνεται και να έχει παράλληλα την αντισυμβαλλόμενη Τράπεζα να απαιτεί την αποπληρωμή των δανειακών υποχρεώσεών του, σαν να μην συμβαίνει τίποτε! Το ίδιο συμβαίνει με τον εργαζόμενο στον τουρισμό και σε άλλες επιχειρήσεις. Επίσης κάποιοι παρήγγειλαν  προϊόντα που δεν μπορούν να πουλήσουν και να αποπληρώσουν τα χρέη τους. Και πάμπολλα τέτοια παραδείγματα…

            Η επαναλειτουργία της δικαιοσύνης, όμως, μπορεί να παράσχει τη διέξοδο στους δανειολήπτες, και το εργαλείο για να οδηγήσουν τις Τράπεζες στη – για τον μέσο πολίτη αυτονόητη – συμμόρφωση, με την κατάθεση αγωγής στη βάση του άρθρου 388 του Αστικού Κώδικα. Συγκεκριμένα, η διάταξη του άρθρου προβλέπει τα κάτωθι εξής: «Αν τα περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν υστέρα, από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει και να αποφασίσει τη λύση της σύμβασης εξολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη. Αν αποφασιστεί η λύση της σύμβασης, επέρχεται απόσβεση των υποχρεώσεων παροχής που πηγάζουν απ’ αυτήν και οι συμβαλλόμενοι έχουν αμοιβαία υποχρέωση να αποδώσουν τις παροχές που έλαβαν κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό.»

            Ίσως να μην έχει υπάρξει μέχρι σήμερα μία τόσο πρόδηλη και προφανής περίπτωση «έκτακτων κι απρόβλεπτων λόγων»  και αδυναμίας στην εκπλήρωση υποχρεώσεων λόγω ανωτέρας βίας, όσο αυτή της πανδημίας του κορωνοϊού σήμερα και η επιρροή της στην ομαλή εξέλιξη της δανειακής σύμβασης και στη δυνατότητα των οφειλετών να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους. Έτσι, η αγωγή που βασίζεται στο άρθρο 388 του Αστικού Κώδικα μπορεί να οδηγήσει στη μεταρρύθμιση της δανειακής σύμβασης, ώστε να πάψει αυτή να είναι υπέρμετρα επαχθής για το ένα μέρος. Μάλιστα, την αγωγή αυτή δύνανται να συνοδέψουν ασφαλιστικά μέτρα, που θα εμποδίσουν την αντισυμβαλλόμενη Τράπεζα ή οποιονδήποτε ιδιώτη να καπηλευθεί τα δικαιώματα που άλλως θα είχε από την (αντικειμενική βέβαια) αδυναμία του οφειλέτη να εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις, που θα την εμποδίσουν δηλαδή να καταγγείλει τη σύμβαση και να προχωρήσει σε μέτρα εκτέλεσης εις βάρος του δανειολήπτη, σε διαταγή πληρωμής, κατάσχεση και πλειστηριασμό, αφού πρόκειται πλέον για μία σύμβαση υπέρμετρα επαχθή, κι η εκτέλεσή της κατά τα προβλεπόμενα αντιβαίνει πρόδηλα στην καλή πίστη.

            Η πανδημία του κορωνοϊού στην Ελλάδα, αλλά και σε όλο τον κόσμο, έχει οδηγήσει πολλούς συμπολίτες μας σε οικονομικά αδιέξοδα, ενώ είναι γεγονός ότι πολλές επιχειρήσεις γνωρίζουν ζημίες που θέτουν σε κίνδυνο την επιβίωσή τους την επόμενη ημέρα. Είναι άδικο και κακόπιστο οι συνάνθρωποί μας που βρέθηκαν σε τέτοια θέση δίχως υπαιτιότητά τους, να κληθούν να «πληρώσουν τα σπασμένα», καθώς οι Τράπεζες θα παραμένουν στο απυρόβλητο, προβάλλοντας καταχρηστικά έναν οιονεί θεσμικό ρόλο ως ρυθμιστές της οικονομίας. Σε κάθε Χώρα, η αναπόδραστη ζημία στην οικονομία θα πρέπει να είναι ένα ζήτημα που θα επωμιστεί όλη η κοινωνία, κι όχι μόνον ένα μέρος της.

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο –διαμεσολαβητή για αποφυγή πλειστηριασμών στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.

 

Κορωνοϊός και ενοίκια 40% μείωση λόγω covid-19

Διαδικασία για τις μειώσεις των μισθωμάτων λόγω της Πανδημίας

 Μείωση του μισθώματος της επαγγελματικής στέγης:

O επιχειρηματίας – εργοδότης θα παραδώσει στον ιδιοκτήτη – εκμισθωτή του ακινήτου στο οποίο στεγάζεται η επιχείρησή του αντίγραφο της υπεύθυνης δήλωσής του που έχει ή θα καταθέσει στην ΕΡΓΑΝΗ (https://eservices.yeka.gr/) μέχρι 10.4.2020 ότι  έχει διακοπεί η ΚΥΡΙΑ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΑ της επιχείρησής του  γιατί υπάγεται σε κάποιον από τους κωδικούς δραστηριότητας από αυτούς που το Κράτος έχει διατάξει τη διακοπή λειτουργίας τους. 

 Μείωση του μισθώματος της πρώτης κατοικίας:

O επιχειρηματίας – εργοδότης θα παραδώσει σε κάθε εργαζόμενό του του οποίου έχει ανασταλεί η σύμβαση εργασίας και η μισθοδοσία του, αντίγραφο της υπεύθυνης δήλωσής του που έχει ή θα καταθέσει στην ΕΡΓΑΝΗ ότι έχει διακοπεί Η ΚΥΡΙΑ  ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΑ της επιχείρησής του και ότι έχει ανασταλεί η σύμβαση εργασίας και η μισθοδοσία του συγκεκριμένου εργαζόμενου.

Ο εργαζόμενος αυτός, θα χρησιμοποιήσει το αντίγραφο της υπεύθυνης δήλωσης για την εγγραφή του στην πλατφόρμα με τον τίτλο ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΑΚΟ ΣΥΣΤΗΜΑ ΕΞΥΠΗΡΕΤΗΣΗΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ του ΥΠΟΥΡΓΕΙΟΥ ΕΡΓΑΣΙΑΣ (στη νέα  ηλεκτρονική πλατφόρμα supportemployees.yeka.gr) από 1.4.2020 και μετά, τόσο για την είσπραξη των 800€, όσο και  για την ειδοποίηση προς τον ιδιοκτήτη – εκμισθωτή της πρώτης κατοικίας του που αφορά τη μείωση του μισθώματος των μηνών Μαρτίου και Απριλίου κατά 40%.

Δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ Α68/30.3.2020 η πράξη νομοθετικού περιεχομένου με την οποία μειώνονται τα μισθώματα, το άρθρο 2 της οποίας προβλέπει τα εξής:

«Μείωση μισθώματος επαγγελματικών μισθώσεων και μισθώσεων κύριας κατοικίας

1. Ο μισθωτής επαγγελματικής μίσθωσης προς εγκατάσταση επιχείρησης, για την οποία έχουν ληφθεί ειδικά και έκτακτα μέτρα περί αναστολής ή προσωρινής απαγόρευσης λειτουργίας για προληπτικούς ή κατασταλτικούς λόγους που σχετίζονται με τον κορωνοϊό COVID-19, απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής του 40% του συνολικού μισθώματος για τους μήνες Μάρτιο και Απρίλιο 2020, κατά παρέκκλιση των κείμενων διατάξεων περί μισθώσεων. Τέλος χαρτοσήμου και ΦΠΑ κατά περίπτωση υπολογίζονται εκ νέου και επιβάλλονται επί του μισθώματος που προκύπτει από την ανωτέρω μερική καταβολή. Η μερική μη καταβολή του μισθώματος του πρώτου εδαφίου δεν γεννά δικαίωμα καταγγελίας της σύμβασης εις βάρος του μισθωτή ούτε οποιαδήποτε άλλη αστική αξίωση.

Τα οριζόμενα στα προηγούμενα εδάφια ισχύουν και για την περίπτωση μισθωτών στους οποίους έχει παραχωρηθεί έναντι μισθώματος η χρήση πράγματος, κινητού ή ακινήτου, ή και των δύο μαζί, που προορίζεται αποκλειστικά για επαγγελματική χρήση, στο πλαίσιο χρηματοδοτικής μίσθωσης, και αφορά σε επιχειρήσεις για τις οποίες έχουν ληφθεί ειδικά και έκτακτα μέτρα περί αναστολής ή προσωρινής απαγόρευσης λειτουργίας για προληπτικούς ή κατασταλτικούς λόγους που σχετίζονται με τον κορωνοϊό COVID-19.

2. Η παρ. 1 ισχύει και για τις συμβάσεις μίσθωσης κύριας κατοικίας, στις οποίες μισθωτής είναι εργαζόμενος σε επιχείρηση της ίδιας παραγράφου, του οποίου έχει ανασταλεί προσωρινά η σύμβαση εργασίας λόγω των μέτρων αποφυγής της διασποράς του κορωνοϊού COVID-19. Για την εφαρμογή του προηγούμενου εδαφίου απαιτείται ο εργαζόμενος να συνδεόταν με σχέση εργασίας με την επιχείρηση κατά τον χρόνο έναρξης εφαρμογής των ειδικών και έκτακτων μέτρων περί αναστολής ή προσωρινής απαγόρευσης λειτουργίας για προληπτικούς ή κατασταλτικούς λόγους που σχετίζονται με τον κορωνοϊό COVID-19.»

Πηγή ΠΟΜΙΔΑ.

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903 και 6932455478.

 

Ενόψει αναστολής λειτουργίας Δικαστηρίων

Με ακέραιο το αίσθημα ευθύνης μας απέναντι στους συμπολίτες μας κι ενόψει της πρωτόγνωρης για τη Χώρα μας συγκυρίας, θα θέλαμε να επισημάνουμε πως για την καλύτερη δυνατή εξυπηρέτηση των εντολέων μας, σκόπιμη είναι η ταχύτερη δυνατή επικοινωνία με το γραφείο μας, ώστε να δρομολογηθεί άμεσα ο προγραμματισμός των υποθέσεών σας.

Η επανεκκίνηση των δικαστηρίων και των αρμόδιων αρχών θα σημάνει την αναπόδραστη συσσώρευση υποθέσεων, κι ως εκ τούτου η προηγούμενη σύνταξη προγραμματισμού και η θέση προτεραιότητας είναι απαραίτητη για την καλύτερη δυνατή κινητοποίηση των απαραίτητων διαδικασιών ώστε να μη διακινδυνεύσει η απώλεια προθεσμιών και κάθε είδος νομικής προφύλαξης (επί παραδείγματι απέναντι σε ζητήματα που αφορούν επιχειρηματικές-εμπορικές ανάγκες, μηνύσεις, πλειστηριασμούς, διατροφές, αποζημιώσεις, διεκδικήσεις, υποθέσεις κληρονομιών, ακινήτων, πνευματικής ιδιοκτησίας, ρύθμισης δανείων, διαζύγια και πολλά άλλα).

Η μεγάλη καθυστέρηση στην ενημέρωσή μας και την οργάνωση της εκάστοτε υπόθεσης μπορεί να αποδειχθεί εξαιρετικά επιζήμια για εσάς, καθώς ενδεχομένως δεν θα υπάρχει ικανός χρόνος συγκέντρωσης εγγράφων και σύνταξης δικογράφων, γι’ αυτό σας παρακαλούμε όπως μεριμνήσετε άμεσα για την δρομολόγηση των θεμάτων που σας αφορούν.

Επικοινωνήστε μαζί μας τηλεφωνικά ή με email ώστε άμεσα και υπεύθυνα να εξυπηρετήσουμε  όπως κάθε υπόθεση απαιτεί για να την κερδίσουμε.

Για περισσότερες πληροφορίες μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.

Email akorela.lawfirm@gmail.com

 

Αναπροσαρμογή-αύξηση ενοικίου

(ΜΗ) ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ ΣΕ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΜΙΣΘΩΣΗ ΜΕΣΟΥΣΗΣ ΤΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΚΡΙΣΗΣ

Μία εξαιρετικά ενδιαφέρουσα απόφαση εξέδωσε το Δ΄ Πολιτικό Τμήμα του Αρείου Πάγου (Α.Π. 328/2019), η οποία συνεκδίκασε δύο αντίθετες αγωγές με περιεχόμενό τους της αναπροσαρμογή του συμφωνημένου μισθώματος εν όψει υφιστάμενης σχέσης εμπορικής μίσθωσης καταστήματος αρτοπαρασκευασμάτων μεταξύ των εναγόντων. Από τη μία, οι εκμισθωτές επεδίωκαν την αύξηση του μισθώματος, ενώ ο μισθωτής, επικαλούμενος τις συνέπειες της οικονομικής κρίσης, επεδίωκε τη μείωσή του.

Αυτό που εξέτασε το δικαστήριο στην πραγματικότητα είναι το εάν συντρέχουν οι απαραίτητες κι απαιτούμενες προϋποθέσεις για την αναπροσαρμογή του μισθώματος, αν δηλαδή υφίσταται μόνιμη μεταβολή των συνθηκών στο παρόν συγκριτικά με τον χρόνο που η μίσθωση συνάφθηκε, αν το μίσθωμα που καταβάλλεται αποκλίνει από αυτό που τα συναλλακτικά και χρηστά ήθη θα επέβαλαν, με αποτέλεσμα να προκαλείται βλάβη στο μισθωτή κι εάν τέλος αυτή η μεταβολή των συνθηκών συνδέεται αιτιωδώς με αυτή την «μεταβολή» των επιταγών των συναλλακτικών και χρηστών ηθών. Έτσι, το δικαστήριο ανέλαβε το έργο να κρίνει αν συντρέχουν οι συνθήκες για να θεωρηθεί ότι υφίσταται ανάγκη αναπροσαρμογής.

Ο Άρειος Πάγος εκτίμησε το γεγονός ότι, εν όψει της κρίσης του χρέους λήφθηκαν μέτρα δημοσιονομικής προσαρμογής, τα οποία με τη σειρά τους οδήγησαν σε συρρίκνωση της οικονομικής δραστηριότητας και σε ύφεση της οικονομίας, λόγω των φορολογικών μέτρων, της αύξησης του Φ.Π.Α., της μείωσης των μισθών και συντάξεων του Δημοσίου και ιδιωτικού τομέα, της αύξησης της ανεργίας και της μείωσης της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών (sic). Παρά ταύτα, έκρινε το ανώτατο δικαστήριο ότι η γενικότερη οικονομική κρίση, και παρά τις ως άνω εκτεθείσες συνθήκες που δημιουργήθηκαν, «δεν έπληξε τις επιχειρήσεις αρτοπαρασκευασμάτων και γρήγορου φαγητού, των οποίων η οικονομική πορεία είναι σταθερά ανοδική»!!!

Οι μισθώτρια μάλιστα προσκόμισε οικονομικές καταστάσεις των ετών 2012, 2014, 2015 και 2016, οι οποίες εμφάνιζαν όλες ζημία, όμως το δικαστήριο αποδόμησε την οιαδήποτε αποδεικτική αξία τους, κρίνοντας ότι η ζημία οφειλόταν περισσότερο στη δαπάνη ποσών για την απόσβεση της αγοράς του εξοπλισμού κι όχι στην υφιστάμενη οικονομική ύφεση. Από την άλλη, δέχθηκε ο Άρειος Πάγος ότι η θέση του καταστήματος, δηλαδή στα βόρεια προάστια, όπου η αγοραστική δύναμη του κοινού είναι αυξημένη, εμφάνιζε αυξημένη εμπορική κίνηση, και μάλιστα, δεδομένης της απουσίας ανάλογων καταστημάτων της ευρύτερης περιοχής, η κίνηση που θα εμφάνιζε έπρεπε να είναι και να παρέμενε, ανεξαρτήτως κρίσης, ικανοποιητική σταθερά.

Επομένως, ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι δεν υπήρξε κάποια μεταβολή συνθηκών που θα επέτρεπε την αναπροσαρμογή του μισθώματος με την μείωσή του, ενώ η όποια ζημία εμφάνισε το κατάστημα δεν οφειλόταν στην οικονομική κρίση, αλλά στην απόσβεση του εξοπλισμού που είχε προμηθευτεί.

Μία πολύ ενδιαφέρουσα απόφαση, πράγματι, η οποία ορά με πολύ διαφορετικό από την πεπατημένη τρόπο τις συνέπειες της οικονομικής κρίσης στις ελληνικές επιχειρήσεις, ανοίγοντας το δρόμο για μία νέου τύπου νομολογία.

 Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.

 

Ετικέτες: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Airbnb μίσθωση-εμπόδια

ΑΠΟΦΑΣΗ – ΦΡΕΝΟ στην  ΑΣΥΔΟΣΙΑ των  ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ AIRBNB

            Η τάση της λεγόμενης βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb) έχει ριζώσει στην ελληνική κοινωνία, καθώς ολοένα και περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων προτιμούν την λύση αυτή έναντι της κλασικής μίσθωσης. Και τούτο διότι, όπως αποδεικνύεται από την πρακτική, η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί μία πολύ πιο προσοδοφόρα αξιοποίηση για τους ιδιοκτήτες. Παρά ταύτα, ιδιαίτερα όταν το ακίνητο που εκμισθώνεται βρίσκεται σε πολυκατοικία, είναι πολύ συχνό φαινόμενο οι υπόλοιποι ένοικοι να βρίσκονται στη δεινή θέση να ταλαιπωρούνται από φασαρία σε ώρες κοινής ησυχίας, ζημίες και φθορές στους κοινόχρηστους χώρους κλπ. Πρόσφατη απόφαση Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου βάζει φρένο, καθώς αποτελεί πλέον «προηγούμενο», στους παρανομούντες και  αμελείς ιδιοκτήτες ακινήτων.

            Συγκεκριμένα, με την εν λόγω απόφαση, το δικαστήριο δέχθηκε αίτηση ασφαλιστικών μέτρων των υπόλοιπων ενοίκων της πολυκατοικίας κι απαγόρευσε στην ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος κάθε μελλοντική επαγγελματική χρήση ως τουριστικό κατάλυμα, απειλώντας την μάλιστα με προσωπική κράτηση ενός μηνός και χρηματική ποινή 1.000 ευρώ για κάθε παράβαση. Στη συγκεκριμένη περίπτωση, η ιδιοκτήτρια όχι μόνον αγνόησε τον κανονισμό της πολυκατοικίας που ρητά απαγόρευε τη χρήση των οριζοντίων ιδιοκτησιών ως τουριστικών καταλυμάτων, αλλά κώφευε στις διαρκείς διαμαρτυρίες των υπόλοιπων ενοίκων για φασαρία, κατάληψη θέσεων στάθμευσης και πολύωρη χρήση της πισίνας από τους φιλοξενούμενους, μεταξύ άλλων.

            Θα πρέπει να σημειωθεί ότι δεν είναι σωστό ούτε και νομικά ορθό να υπάρξει μία «οριζόντια» απαγόρευση βραχυχρόνιων μισθώσεων στις πολυκατοικίες, όπως αποδεικνύει άλλωστε και η σχετική πρόσφατη υπ’ αριθμ. 1259/2019 απόφαση του Πρωτοδικείου Αθηνών που ήταν υπέρ του ιδιοκτήτη airbnb. Στην τελευταία όμως αυτή υπόθεση, από την εκτίμηση όλων των περιστάσεων και δεδομένων, προέκυψε ότι είχε υπάρξει μόλις μία διαμαρτυρία για φασαρία, οι δε επισημανθείσες φθορές δεν μπορούσε να αποδειχτεί ότι οφείλονταν στους φιλοξενούμενους, διότι ούτως ή άλλως οι οριζόντιες ιδιοκτησίες της πολυκατοικίας χρησιμοποιούνταν από πολλούς ενοίκους με επαγγελματικό τρόπο, σε κτίριο με γραφεία, με αποτέλεσμα να υπάρχει πληθώρα επισκεπτών καθημερινά.

            Δηλαδή, και στις δύο αποφάσεις, έγινε στάθμιση όλων των περιστατικών, κι έτσι, όπως στην περίπτωση του Ναυπλίου η πλάστιγγα έγειρε υπέρ των ενοίκων, καθώς είχαν μεσολαβήσει τακτικές διαμαρτυρίες και αδιαφορία του ιδιοκτήτη, έτσι στην περίπτωση της Αθήνας, δικαιώθηκε ο ιδιοκτήτης, αφού υπήρξε μόλις μία επίσημη διαμαρτυρία, οι δε φθορές δεν μπορούσαν να αποδοθούν αποκλειστικά και μόνον στους φιλοξενούμενους. Γίνεται δηλαδή κάθε φορά στάθμιση των περιστάσεων, ώστε να διευκρινίζεται εάν πράγματι ο ιδιοκτήτης είναι παράνομος, αμελής κι αδιάφορος, ώστε να δοθεί προτεραιότητα στην προστασία των λοιπών ενοίκων. Ειδάλλως, από νομικής τουλάχιστον άποψης, δεν πρέπει – κι ορθώς – να θίγεται το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να εκμεταλλευτεί κατά βούληση το ακίνητό του.

Σημειωτέον ότι το γεγονός πως υπήρχε καταστατικό που απαγόρευε την τουριστική χρήση των οριζοντίων ιδιοκτησιών δεν είναι σε κάθε περίπτωση δεσμευτικό για το δικαστήριο, αφού, σε πολλές περιπτώσεις, ιδίως στα παλαιότερα καταστατικά των πολυκατοικιών, αποτυπώνονται παλαιωμένοι και παρωχημένοι όροι που στη σύγχρονη κοινωνία που ζούμε θεωρούνται εντελώς καταχρηστικοί. Κι αντιθέτως, μπορεί να υπάρξει απαγόρευση από το δικαστήριο ενώ δεν αναφέρεται στο καταστατικό, όπως επίσης κι αποζημίωση για την παρακώλυση χρήσης και τις φθορές.

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο για διάσωση περιουσίας κι αποζημιώσεις στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.

 

Ετικέτες: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,