RSS

Για αγορά ακινήτου από πλειστηριασμό

18 Ιαν.

ΝΟΜΙΚΕΣ ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ ΓΙΑ ΑΠΟΚΤΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΑΠΟ ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟ

            Η απόκτηση ακινήτων μέσω πλειστηριασμού αποκλίνει σημαντικά από μία απλή αγοραπωλησία ακινήτων. Είτε πρόκειται για οικιστικό ακίνητο είτε για επαγγελματικό ακίνητο, είτε για απλή αποθήκη είτε για ξενοδοχείο, η ίδια η φύση της διαδικασίας επιβάλει αυξημένη προσοχή από τον υποψήφιο υπερθεματιστή και, ως εκ τούτου, υφίσταται αντιστοίχως αυξημένη ανάγκη για νομική συνδρομή καθ’ όλη τη διάρκεια της διαδικασίας. Αυτό που προσφέρει μία εξειδικευμένη κι έμπειρη νομική συμπαράσταση είναι να καταστεί μία στην πραγματικότητα σύνθετη και πολλαπλώς δυνητικά επισφαλής για τον υποφήφιο υπερθεματιστή διαδικασία πολύ πιο εύκολη και πολύ πιο ασφαλής.

            Ποια είναι όμως η φύση των νομικών υπηρεσιών που προσφέρονται στον υποψήφιο υπερθεματιστή και ποιους κινδύνους καλύπτουν;

            1. Έλεγχος της καταλληλότητας του ακινήτου:

            Ήδη πριν από την εμπλοκή του υποψήφιου υπερθεματιστή στη διαδικασία του πλειστηριασμού, μία εξειδικευμένη νομική συμπαράσταση είναι σε θέση να του προσφέρει τα μέγιστα και δη να γνωμοδοτήσει όσον αφορά στην επιλογή του ακινήτου, το ενδεχόμενο ρίσκο και την αξιολόγηση των κινδύνων που δύνανται να ανακύψουν κατά τη διάρκεια του πλειστηριασμού αλλά και μετά την κατακύρωση του ακινήτου.

            α. Έλεγχος τίτλων:

            Το πρώτο και κύριο έργο που αναλαμβάνει ο νομικός συμπαραστάτης είναι ο έλεγχος τίτλων. Αποτελεί μία συνηθισμένη παρανόηση ότι επειδή το ακίνητο αποκτάται από τον πλειστηριασμό «καθαρό» από βάρη, δεν υπάρχει ανάγκη ελέγχου τίτλων γιατί οποιαδήποτε νομική παθολογία θα θεραπευτεί λόγω ακριβώς του πλειστηριασμού. Στην πραγματικότητα, όμως, το ακίνητο αποκτάται ναι μεν ελεύθερο βαρών, ήτοι ελεύθερο από τυχόν προσημειώσεις υποθήκης, υποθήκες και κατασχέσεις, παρά ταύτα είναι πιθανό να υπάρχουν άλλου είδους νομικές παθολογίες, όπως μία πιθανή δουλεία, μία εκκρεμής διαδικασία απαλλοτρίωσης από το Ελληνικό Δημόσιο ή κάποιο ελάττωμα ή/και έλλειψη στους τίτλους με το οποίο να είναι πιθανό ο υπερθεματιστής να βρεθεί αντιμέτωπος στο μέλλον. Άλλωστε, για να αποκτήσει νομίμως ο υπερθεματιστής το ακίνητο από τον καθ’ ου η εκτέλεση, θα πρέπει και ο καθ’ ου η εκτέλεση να είχε αποκτήσει επίσης νομίμως το ακίνητο.

Παράλληλα, στην ίδια φάση, ήδη πριν από οποιαδήποτε δήλωση ενδιαφέροντος ο υποψήφιος υπερθεματιστής θα πρέπει να γνωρίζει εάν υφίστανται εκκρεμείς διεκδικήσεις του ακινήτου από τρίτα πρόσωπα, τα οποία στο μέλλον να είναι πιθανό να στραφούν κατά του υπερθεματιστή.

            β. Έλεγχος του εκπλειστηριαζόμενου:

            Στον πλειστηριασμό, κατ’ ακριβολογία, εκπλειστηριάζονται εμπράγματα δικαιώματα και όχι κατά κυριολεξία ακίνητα. Αυτό σημαίνει ότι σε έναν πλειστηριασμό δεν είναι απίθανο να εκπλειστηριάζεται ένα ποσοστό επί της πλήρους κυριότητας επί του ακινήτου (π.χ. 50%), ή η ψιλή κυριότητα επ’ αυτού ή κάποιος συνδυασμός των δύο – κάτι που μπορεί να παραβλεφθεί εν όψει μίας φαινομενικά εξαιρετικά προνομιακής τιμής. Μπορεί επίσης ο πλειστηριασμός να αφορά οριζόντια ιδιοκτησία η οποία όμως, μολονότι φαίνεται αυτοτελές ακίνητο, να αποτελεί λειτουργικό σύνολο με κάποιο άλλο ακίνητο (π.χ. του άνω ή κάτω ορόφου). Όλοι αυτοί οι παράγοντες θα πρέπει να ελέγχονται διεξοδικά πριν από την δήλωση συμμετοχής του υποψήφιου υπερθεματιστή, ώστε ο ίδιος να έχει εικόνα των τυχόν κινδύνων που ενέχει το συγκεκριμένο ακίνητο και δη των (νομικών) συνεπειών που θα επιφέρει η απόκτησή του.

            Επίσης, είναι πιθανό το ακίνητο να είναι εκμισθωμένο, το οποίο αποτελεί έναν επιπλέον παράγοντα για τον υποψήφιο υπερθεματιστή, καθώς άπτεται στην πραγματικότητα του χρόνου στον οποίο θα είναι σε θέση εκ του νόμου να εκμεταλλευτεί ή να κάνει εν γένει χρήση του ακινήτου – χωρίς η μίσθωση να αποτελεί απαγορευτικό παράγοντα για την απόκτηση του ακινήτου, όπως θα δούμε κατωτέρω.

            Γενικώς, ένας μη νομικός αλλά επίσης κομβικός παράγοντας ο οποίος συχνά παραβλέπεται είναι το ποιος κάνει χρήση του ακινήτου, ιδίως εάν πρόκειται για κατοικία. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η εμπειρία αποδεικνύει ότι η εγκατάσταση το υπερθεματιστή στο ακίνητο μπορεί να αποδειχθεί μία χρονοβόρα και κοστοβόρα διαδικασία, αφού οι καθ’ ων η εκτέλεση έχουν μεγαλύτερο κίνητρο και συμφέρον να προβάλουν κάθε διαθέσιμο ένδικο βοήθημα στη διάθεσή τους για την παρεμπόδιση της διαδικασίας ή και την ανατροπή της, πέρα από οποιοδήποτε ηθικό ζήτημα δύναται να εγερθεί.

γ. Έλεγχος προηγούμενων νομικών ενεργειών:

            Στη σημερινή χρονική συγκυρία, με τον όγκο των τιτλοποιούμενων απαιτήσεων από τις Τράπεζες προς αλλοδαπές επενδυτικές εταιρείες, εκπροσωπούμενες από εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων στην Ελλάδα, η επισπευσμένη διαδικασία εκτέλεσης την οποία προβλέπει ο νομοθέτης, πριν από την τελεσιδικία μείζονων νομικών βοηθημάτων του οφειλέτη, ο κίνδυνος της ανατροπής μίας ήδη τετελεσμένης εκτέλεσης είναι, αν μη τι άλλο, υπαρκτός. Για αυτό ο υποψήφιος υπερθεματιστής θα πρέπει να γνωρίζει εάν υφίστανται εκκρεμείς Ανακοπές κατά της Διαταγής Πληρωμής που κίνησε το πρώτον τη διαδικασία, κατά των Επιταγών προς Εκτέλεση αλλά και Ανακοπές κατά της Κατασχετήριας Έκθεσης και δη σε ποιο βαθμό εκκρεμούν.

            Η συνεκτίμηση και τα πορίσματα από τους ως άνω ελέγχους μπορεί να προσφέρει στον υποψήφιο υπερθεματιστή μία ικανοποιητική αξιολόγηση του εάν το ελεγχόμενο ακίνητο αποτελεί ασφαλή επιλογή ή όχι, δυνητικά αποτρέποντάς τον από ένα «τοξικό» ακίνητο ώστε να κατευθυνθεί ο οφειλέτης σε πιο ασφαλή ακίνητα.

            2. Συνδρομή κατά την προδικασία και τη διεξαγωγή του πλειστηριασμού:

            α. Αίτηση συμμετοχής – εγγυοδοσία:

            Για να είναι νόμιμη η αίτηση συμμετοχής του υποψήφιου υπερθεματιστή στη διαδικασία του πλειστηριασμού, είναι υποχρεωτική η καταβολή ποσού που αντιστοιχεί στο 30% της τιμής πρώτης προσφοράς σε ειδικό λογαριασμό του Συμβολαιογράφου που έχει αναλάβει τη διεξαγωγή του πλειστηριασμού, ως εγγυοδοσία. Με τον τρόπο αυτό, εμποδίζεται η είσοδος σε υποψήφιους που δεν ενδιαφέρονταν να αποκτήσουν πραγματικά το εκάστοτε ακίνητο, αλλά να θέσουν προσχώματα στη διαδικασία, επηρεάζοντας με τη συμμετοχή τους την τιμή στην οποία εν τέλει κατακυρωνόταν το ακίνητο. Η εγγυοδοσία αυτή είναι ουσιαστικά το εχέγγυο ότι το ενδιαφέρον του πλειοδότη είναι πραγματικό κι όχι εικονικό ενώ, φυσικά, το ποσό επιστρέφεται από τον Συμβολαιογράφο στον υποψήφιο υπερθεματιστή αν δεν αποκτηθεί το ακίνητο από τον ίδιο. Με την αίτηση αυτή, σημειωτέον, ορίζεται αντίκλητος του υποψήφιου υπερθεματιστή ο νομικός του συμπαραστάτης, ώστε, πλέον κάθε επικοινωνία με τον υποψήφιο υπερθεματιστή να γίνεται διά του εξουσιοδοτημένου νομικού συμπαραστάτη.

            β. Παρακολούθηση πλειοδοτικής διαδικασίας:

            Ο χρόνος του πλειστηριασμού ορίζεται κατά κανόνα στις 4 ώρες (από ώρα 10:00 έως ώρα 14:00 κατά πάγια πρακτική), τις ημέρες Τετάρτη και Πέμπτη. Παρά ταύτα, εάν στο τελευταίο λεπτό του πλειστηριασμού υποβληθεί μεγαλύτερη προσφορά, χορηγείται παράταση 5 λεπτών. Τέτοιες πεντάλεπτες παρατάσεις μπορούν να χορηγηθούν μέχρι είκοσι τέσσερις (24) φορές (!!!), ώστε ο πλειστηριασμός να δύναται να διαρκέσει έως και έξι (6) ώρες! Είναι προφανές ότι η διαδικασία, σε συνθήκες αυξημένου ανταγωνισμού, είναι πιθανό να είναι εξαιρετικά αγχωτική, και να προσφέρει ανατροπή μέχρι και την τελευταία στιγμή. Για αυτό, απαιτείται κατά το χρόνο εκείνο πλήρης εγρήγορση και άμεσα αντανακλαστικά που ο υποψήφιος υπερθεματιστής, καθώς και ο καθείς μη εξοικειωμένος με τη διαδικασία και την πλατφόρμα, είναι πολύ πιθανό να μην διαθέτουν.

            γ. Δρομολόγηση της Κατακύρωσης

            Αφότου ολοκληρωθεί η διαδικασία του πλειστηριασμού και κηρυχθεί υπερθεματιστής ο υποψήφιος, απαιτείται η σύνταξη της Κατακυρωτικής Έκθεσης από τον Συμβολαιογράφο και, για την αποτελεσματική ολοκλήρωση της διαδικασίας, η σύνταξη και Περίληψης της Κατακυρωτικής Έκθεσης, ώστε δυνητικά να επιδοθεί με επιταγή για απόδοση του ακινήτου στον καθ’ ου η εκτέλεση. Ο χρόνος στον οποίο θα συνταχθούν οι ως άνω πράξεις είναι ευθέως ανάλογος του χρόνου τον οποίο θα διαθέσει ο υπερθεματιστής για αυτές, που σχετίζεται με το κατά πόσο τον ενδιαφέρει η άμεση χρήση ή άλλη εκμετάλλευση του αποκτηθέντος ακινήτου.

3. Νομικές ενέργειες μετά την κατακύρωση:

            α. Ενώπιον Κτηματολογίων και Υποθηκοφυλακείων

            Για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης του ακινήτου στον υπερθεματιστή δεν αρκεί βέβαια ούτε η καταβολή του σύνολου ποσού της αξίας του εκπλειστηριασθέντος ακινήτου ούτε η σύνταξη της Κατακυρωτικής Έκθεσης από τον Συμβολαιογράφο. Η μεταβίβαση ολοκληρώνεται μόνον εφ’ όσον μεταγραφεί η ως άνω Κατακυρωτική Έκθεση στα οικεία βιβλία των αρμοδίων κατά τόπο Κτηματολογίων ή Υποθηκοφυλακείων και Κτηματολογικών Γραφείων. Τα έξοδα της μεταγραφής μπορούν ευχερώς να υπολογιστούν με ακρίβεια μετά την κατακύρωση του ακινήτου, καθώς προκύπτουν από συντελεστές επί του συνολικώς καταβληθέντος ποσού από τον υπερθεματιστή, το οποίο διαμορφώνεται φυσικά μόνον μετά το πέρας του πλειστηριασμού. Πριν από την ολοκλήρωση της διαδικασίας μόνον κατά προσέγγιση μπορούν να υπολογιστούν τα ποσά. Σημειωτέον ότι τον υπερθεματιστή επιβαρύνει εππιπλέον ο φόρος μεταβίβασης στην Εφορία και στον οικείο Δήμο και η αμοιβή του Συμβολαιογράφου.

β. Σε περίπτωση υφιστάμενης μίσθωσης

Όπως αναφέραμε ανωτέρω, υπάρχει περίπτωση το ακίνητο να είναι εκμισθωμένο κατά το χρόνο του πλειστηριασμού. Διακρίνονται οι ακόλουθες περιπτώσεις:

ι. Αν πρόκειται για επαγγελματική μίσθωση, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, η οποία θα λυθεί μετά την πάροδο έξι (6) μηνών. Με το νέο καθεστώς, ως ισχύει από την 1η.01.2022 δεν παρέχεται άλλη προστασία στο μισθωτή επαγγελματικών ακινήτων.

ιι. Αν πρόκειται για μίσθωση κατοικίας, ο υπερθεματιστής έχει ομοίως το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, η οποία θα λυθεί μετά την πάροδο έξι (6) μηνών, παρά ταύτα η καταγγελία αυτή δεν γίνεται να λάβει χώρα πριν παρέλθει η ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης κατοικίας, ήτοι η τριετία (3 έτη).

ιιι. Αν η μίσθωση συνάφθηκε μετά την κατάσχεση του ακινήτου, όμως, ο υπερθεματιστής μπορεί να την καταγγείλει εντός δύο (2) μηνών από τη μεταγραφή ης περίληψης της Κατακυρωτικής Έκθεσης, οπότε λύεται αυτή μετά από δύο (2) μήνες.

γ. Σε περίπτωση αδυναμίας εγκατάστασης:

            Όπως προαναφέραμε, από τη μεταγραφή της Κατακυρωτικής Έκθεσης του πλειστηριασμού κι εντεύθεν, η μεταβίβαση του ακινήτου έχει πια συντελεσθεί κι ως εκ τούτου ο υπερθεματιστής αποκτά νομίμως κι αυτοδικαίως το ακίνητο. Παρ’ όλα αυτά, είναι πιθανό το ακίνητο να μην αποδίδεται είτε από τον ιδιοκτήτη είτε από τον μισθωτή, παρά τις νόμιμες κι εμπρόθεσμες εκ μέρους του υπερθεματιστή διεκπεραιωτικές ενέργειες και παρά τω νόμω. Σε αυτήν την περίπτωση, ο υπερθεματιστής θα πρέπει να επιτύχει τη βίαιη αποβολή του προηγούμενου κυρίου ή του μισθωτή, η οποία διενεργείται από δικαστικό επιμελητή.

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.

 

Τα σχόλια είναι απενεργοποιημένα.

 
Αρέσει σε %d bloggers: