Διάρκεια μίσθωσης

ΠΟΤΕ ΛΗΓΕΙ ΕΝΑ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟ ΜΙΣΘΩΣΗΣ;

            Οι ανατιμήσεις κι αναπροσαρμογές των αντικειμενικών αξιών που εφαρμόστηκαν από την αρχή του έτους, σε συνδυασμό με την αύξηση των τιμών των αγαθών, των προϊόντων και των υπηρεσιών που γνωρίζει η Χώρα μας τους τελευταίους μήνες, έχει οδηγήσει σε μία απότομη αύξηση και στο ύψος των ενοικίων τόσο στις αστικές όσο και στις εμπορικές μισθώσεις – ιδίως στην Πρωτεύουσα, αλλά και στην υπόλοιπη Ελλάδα. Το γεγονός αυτό έχει οδηγήσει στο συχνό φαινόμενο ιδιοκτήτες ακινήτων (εκμισθωτών) να απαιτούν την αντίστοιχη επί τα άνω αναπροσαρμογή των ενοικίων ή και την αποχώρηση των μισθωτών τους από το μίσθιο ώστε να είναι εφικτή η εκ νέου εκμίσθωση του ακινήτου με πιο επωφελείς για τους ίδιους όρους – ακόμη και πριν από τη λήξη της τριετίας.

            Ποιο είναι όμως το πραγματικό νομικό καθεστώς και ποιες είναι οι εκατέρωθεν υποχρεώσεις και δικαιώματα των μερών;

            Σύμφωνα με τον Ν. 1703/1987, όπως τροποποιήθηκε με τον Ν. 2235/1994, η μίσθωση ακινήτου για κατοικία έχει ισχύ για τρία (3) τουλάχιστον έτη, ακόμη κι εάν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα, εκτός, φυσικά, του ενδεχομένου νεώτερης συμφωνίας μεταξύ των συμβαλλομένων, που θα πρέπει να λάβει συμβολαιογραφικό τύπο. Το οποίο σημαίνει ότι, ακόμη κι αν η σύμβαση μίσθωσης έχει καταρτιστεί, π.χ. για δύο έτη, η παρέλευση των δύο ετών δεν επιφέρει και την λήξη της μίσθωσης. Τούτου δοθέντος, τυχόν απαίτηση του εκμισθωτή είτε για αναπροσαρμογή του μισθώματος (ενοικίου) επί τα άνω είτε για αποχώρηση του μισθωτή δεν είναι νόμιμη.

            Εδώ θα πρέπει να σημειωθεί ότι βάσει του ιδίου νομοθετικού καθεστώτος, εάν πράγματι ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος της τριετίας και δεν υπάρχει διαφορετική συμφωνία μεταξύ των μερών, υφίσταται ένας τύπος αναπροσαρμογής του μισθώματος για το υπόλοιπο του χρόνου, ο οποίος βασίζεται στο 75% του τιμαρίθμου του κόστους ζωής, όπως έχει καθορισθεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα μήνες.

            Επομένως, η κάθε μίσθωση κατοικίας ισχύει για τρία (3) χρόνια, κατά τα οποία ο μισθωτής έχει δικαίωμα να κατοικεί στο μίσθιο και φυσικά την υποχρέωση να καταβάλλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Στο ενδεχόμενο δε της άρνησης του ιδιοκτήτη να λάβει το συμπεφωνημένο μίσθωμα, ο μισθωτής διατηρεί το δικαίωμα να το καταβάλει στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, υπέρ του εκμισθωτή του και να του αποστείλει τα γραμμάτια, ώστε να εκπληρώνει απρόσκοπτα τις υποχρεώσεις του από τη σύμβαση μίσθωσης.

            Στην παρέλευση δε της τριετίας, φυσικά, το κάθε μέρος δύναται να καταγγείλει τη μισθωτική σχέση ελεύθερα και δίχως περιορισμούς – με εξαίρεση το ενδεχόμενο αντίθετης συμφωνίας.

            Η τριετής τουλάχιστον διάρκεια της μίσθωσης ισχύει σήμερα και για τις εμπορικές μισθώσεις, δυνάμει του Ν. 4242/2014. Παρά ταύτα, μέχρι την 28^η.02.2014, η ελάχιστη διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων αντιστοιχούσε στα δώδεκα έτη, κι εάν ο ιδιοκτήτης, στην παρέλευση της μίσθωσης, δεν ασκούσε αγωγή απόδοσης μίσθιου εντός εννέα μηνών από την λήξη της μίσθωσης, παρατεινόταν η μίσθωση για ακόμη τέσσερα έτη, ήτοι συνολικά για δεκαέξι έτη. Στην περίπτωση δε που ασκούσε ο εκμισθωτής την ως άνω αγωγή, ο μισθωτής είχε το δικαίωμα να αξιώσει αποζημίωση είκοσι τεσσάρων (24) μισθωμάτων για την άυλη εμπορική αξία του μίσθιου.

Για τις υφιστάμενες λοιπόν εμπορικές μισθώσεις κατά την 28^η.02.2014, δεν θίγεται αφ’ ενός το δικαίωμα για δωδεκαετή μίσθωση, πλην όμως δεν ισχύει πλέον η υποχρέωση για αποζημίωση εκ μέρους του εκμισθωτή ούτε και η παράταση των τεσσάρων ετών.

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.