Τι δικαιούται ο ενοικιαστής μετά τον πλειστηριασμό;

Η ΤΥΧΗ ΤΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΜΕΤΑ ΤΟΝ ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Η αυξημένη διωκτική διάθεση των πιστωτικών ιδρυμάτων και των funds τους τελευταίους μήνες έχει οδηγήσει στην κατακόρυφη αύξηση των εκπλειστηριαζόμενων ακινήτων. Όπως είναι φυσικό, τα συγκεκριμένα ακίνητα δύνανται να στεγάζουν όχι απαραίτητα τους ιδιοκτήτες αυτών, αλλά να τελούν υπό καθεστώς μίσθωσης, κατοικίας ή επαγγελματικής στέγης. Προφανώς, δε, δεν είναι απαραίτητο – στην πραγματικότητα είναι εξαιρετικά σπάνιο – να έχει γνώση ο μισθωτής για τις οφειλές του εκμισθωτή του, ώστε να είναι πολύ πιθανόν, μολονότι καλόπιστος, ο μισθωτής να βρεθεί σε ακίνητο που εκπλειστηριάζεται.

Τί συμβαίνει λοιπόν σε αυτές τις περιπτώσεις;

Το ισχύον μέχρι την 13^η.10.2021 νομοθετικό καθεστώς διαφέρει σημαντικά από το ισχύον σήμερα καθεστώς. Ειδικότερα:

1. Παλαιό Καθεστώς:

α. Εμπορικές μισθώσεις: Σύμφωνα με το άρθρο 1009 του Κ.Πολ.Δ. (και του 997 Κ.Πολ.Δ.), όπως ίσχυαν μέχρι την 13^η.10.2021, ο υπερθεματιστής και νέος ιδιοκτήτης του ακινήτου είχε το δικαίωμα να καταγγείλει την έννομη σχέση της μίσθωσης, η οποία θα λυόταν μετά την πάροδο δύο (2) μηνών από την καταγγελία, υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο χρησιμοποιούνταν για την άσκηση επιχείρησης.

β. Αστικές μισθώσεις: Ελλείψει ειδικότερης μνείας (όπως ισχύει σήμερα, βλέπε κατωτέρω), ίσχυαν τα άρθρα 614 και 615 Α.Κ., σύμφωνα με τα οποία, εάν η μίσθωση αποδεικνυόταν με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας (κατά κανόνα το ηλεκτρονικό μισθωτήριο), σε περίπτωση πλειστηριασμού, ο νέος ιδιοκτήτης υπεισερχόταν στα δικαιώματα αλλά και τις υποχρεώσεις του παλαιού ιδιοκτήτη, ώστε να μην είναι σε θέση να καταγγείλει τη μίσθωση. Σε περίπτωση που εξέλιπε το έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, ο νέος ιδιοκτήτης διατηρούσε το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης.

2. Νέο Καθεστώς:

Σύμφωνα με τη νέα διάταξη των άρθρων 1009 και 997 Κ.Πολ.Δ., ο υπερθεματιστής και νέος ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα, τόσο στις εμπορικές μισθώσεις όσο και στις αστικές μισθώσεις να καταγγείλει τη μίσθωση, με τις κάτωθι διακρίσεις:

Εάν υφίσταται έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, η μίσθωση λύεται κατόπιν έξι (6) μηνών από την καταγγελία.

Εάν δεν υφίσταται έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, η μίσθωση λύεται κατόπιν δύο (2) μηνών από την καταγγελία.

Είναι σημαντικό το γεγονός ότι μολονότι η διάταξη των άρθρων τροποποιήθηκε ακριβώς την 13^η.10.2021, το νέο καθεστώς τέθηκε σε ισχύ την 1^η.01.2022.

Επομένως, για όσους πλειστηριασμούς πραγματοποιούνται από την 1^η.01.2022, σε ισχύ τίθεται το νέο καθεστώς, ενώ για όσους πλειστηριασμούς πραγματοποιήθηκαν μέχρι την 31^η.12.2021, ισχύει το προηγούμενο καθεστώς.

Αυτό που παρατηρείται είναι η θέση του μισθωτή σε δυσμενέστερο πλέον καθεστώς, με την δικαιοπολιτική εξήγηση να έγκειται στην παρουσίαση των πλειστηριασμών ως ασφαλέστερου και ελκυστικότερου τρόπου απόκτησης ακινήτων από τους επίδοξους υπερθεματιστές, που προφανώς θα απέφευγαν την απόκτηση ενός ακινήτου η οποία θα τους δέσμευε με μισθωτικές υποχρεώσεις. Παράλληλα, όμως, τούτο σημαίνει ότι ο μισθωτής, όσο καλόπιστος κι εάν είναι, κι ανεξαρτήτως της υποχρεωτικής διάρκειας της ισχύος της μίσθωσης, δεν μπορεί να διασφαλίσει ή αποκρούσει την άσκηση δικαιώματος καταγγελίας από τον υπερθεματιστή, αφού, με το νέο νομοθετικό καθεστώς, θεσμοθετείται ουσιαστικά ένας καινούργιος λόγος καταγγελίας της μίσθωσης, δηλαδή η απόκτηση του ακινήτου από πλειστηριασμό.

Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με μισθώσεις ακινήτων και ζητήματα πλειστηριασμών καλέστε στο δικηγορικό γραφείο για ραντεβού και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.