ΠΩΣ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΠΡΟΣΤΑΤΕΥΘΕΙ Ο ΟΦΕΙΛΕΤΗΣ;
Από την 1η Ιανουαρίου του 2022 τέθηκε σε ισχύ το νέο άρθρο του 966 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, σύμφωνα με το οποίο, μέσω των διαδοχικών προσπαθειών εκπλειστηριασμού ενός ακινήτου, η τιμή προσφοράς του μπορεί να βρεθεί ουσιαστικά σε «ελεύθερη» πτώση και να εκποιηθεί ακόμη και σε τιμή κατά πολύ χαμηλότερη της πραγματικής εμπορικής του αξίας.
Τί ισχύει όμως στην πραγματικότητα;
Το περιεχόμενο του νέου και ήδη σε ισχύ άρθρου ορίζει ότι, εάν ο αρχικός πλειστηριασμός αποβεί άγονος, τότε πραγματοποιείται για δεύτερη φορά, στην ίδια τιμή πρώτη προσφοράς. Εάν και την δεύτερη φορά ο πλειστηριασμός αποβεί άγονος, τότε, την τρίτη φορά, ο πλειστηριασμός πραγματοποιείται με την τιμή στο 85% της πρώτης προσφοράς κι αν και πάλι ο πλειστηριασμός αποβεί άγονος, την τέταρτη φορά, ο πλειστηριασμός πραγματοποιείται στο 65% της τιμής πρώτης προσφοράς. Εάν και την τέταρτη φορά αποβεί άγονος, υπάρχει δυνατότητα, με αίτηση όποιου έχει έννομο συμφέρον (δηλαδή, μέσω δικαστικής απόφασης) να επιδιωχθεί η εκποίηση του ακινήτου σε ελεύθερη τιμή, ήτοι σε τιμή ακόμη και κατώτερη του 65% της τιμής πρώτης προσφοράς.
Η πρώτη ανάγνωση των ανωτέρω οδηγεί στο συμπέρασμα ότι υφίσταται ένας πολύ ορατός κίνδυνος για τον οφειλέτη να βρεθεί στην πραγματικά δυσάρεστη θέση να εκπλειστηριαστεί το ακίνητό του σε μία πραγματικά εξευτελιστική τιμή – σημειωτέον άλλωστε ότι κατά κανόνα οι Τράπεζες «εκτιμούν» τα ακίνητα σε ήδη παράλογα κι εξωφρενικά χαμηλές τιμές κατά τον προσδιορισμό της τιμής προσφοράς – ώστε είναι πιθανή και η απώλεια του ακινήτου και η μη απόσβεση της οφειλής του οφειλέτη κατά μεγάλο μέρος, λόγω του «ελλειμματικού» εκπλειστηριάσματος.
Υπάρχουν όμως πολύ απλοί και πρακτικοί τρόποι ο οφειλέτης να προστατευθεί από αυτό το πραγματικά απευκταίο σενάριο, το οποίο για έναν αδρανή στις νομικές εξελίξεις οφειλέτη μπορεί να αποδειχθεί δυστυχώς ρεαλιστικό. Το πρώτο που απαιτείται από τον δανειολήπτη είναι να βρίσκεται σε εγρήγορση και τα αντανακλαστικά του να είναι άμεσα. Εφ’ όσον λοιπόν η υπόθεσή του οδηγείται στον πλειστηριασμό, το πρώτο βήμα γίνεται με την κατάθεση ανακοπής ή/και ασφαλιστικών μέτρων κατά της έκθεσης κατάσχεσης, με στόχο είτε την ακύρωσή της (εάν υφίσταται λόγος προς τούτο) ή, ιδίως, την αύξηση της τιμής της πρώτης προσφοράς, στο επίπεδο τουλάχιστον της πραγματικής εμπορικής αξίας του ακινήτου, που σπανίως αποτυπώνει η εκτίμηση των Τραπεζών, ή ακόμη και σε μία «ιδανική» εμπορική αξία. Με αυτόν τον τρόπο, οι αλλεπάλληλες μειώσεις κατά την τρίτη και την τέταρτη φάση του πλειστηριασμού στην τιμή πρώτης προσφοράς δεν θα έχουν τόσο αντίκτυπο σε βάρος του οφειλέτη.
Δεύτερον, ακόμη κι αν φτάσει κανείς σε αυτό το πέμπτο επίπεδο πτώσης τιμής, θα πρέπει να σημειωθεί ότι μία καλά προετοιμασμένη νομική παρουσία του οφειλέτη στο δικαστήριο θα είναι σε θέση να αποδείξει ότι η εκπλειστηρίαση ακινήτου σε εξευτελιστική τιμή αποτελεί όχι απλώς δυσοίωνο και άδικο σενάριο για τον δανειολήπτη, αλλά και εξόχως καταχρηστική ενέργεια εκ μέρους της Τραπέζης. Το οποίο πρακτικά σημαίνει ότι ο οφειλέτης θα είναι σε θέση να εμποδίσει την περαιτέρω πτώση της τιμής πρώτης προσφοράς του προς πλειστηριασμό ακινήτου του.
Πολύ περισσότερο, το ίδιο άρθρο δίνει στον οφειλέτη το δικαίωμα, μετά την τέταρτη άγονη έκβαση του πλειστηριασμού, να απευθυνθεί ο ίδιος στο δικαστήριο, με αίτημα την απελευθέρωση του ακινήτου του, το οποίο θα βασίζεται ακριβώς στον κίνδυνο της εκποίησης του ακινήτου αντί πινακίου φακής, κατά τρόπο όχι απλώς αθέμιτα ζημιογόνο, αλλά και καταχρηστικό προς τον ίδιο. Έτσι, ο προετοιμασμένος νομικά οφειλέτης θα μπορέσει ουσιαστικά να «ανατρέψει» αυτήν την εκ πρώτης όψεως δυσοίωνη για τον ίδιο διαδικασία και να διεκδικήσει την απεμπλοκή του από τον πλειστηριασμό!
Απαραίτητη προϋπόθεση, σε κάθε περίπτωση, είναι η εξ αρχής έγκαιρη απεύθυνση του οφειλέτη σε εξειδικευμένους νομικούς συμπαραστάτες, οι οποίοι, διά της ειδικεύσεώς τους και της εμπειρίας τους, θα μπορέσουν να τον καθοδηγήσουν υπεύθυνα στις καταλληλότερες νομικές ενέργειες, που θα κατατείνουν στη βέλτιστη υπεράσπιση των συμφερόντων και δικαιωμάτων του.
Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με μισθώσεις ακινήτων και ζητήματα πλειστηριασμών καλέστε στο δικηγορικό γραφείο για ραντεβού και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.
Ανθια Κορελα - Δικηγορος παρ' Αρειω Παγω 