ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗ ΔΗΜΟΣΙΑ ΔΙΑΒΟΥΛΕΥΣΗ ΤΟΥ ΝΕΟΥ ΠΤΩΧΕΥΤΙΚΟΥ ΚΩΔΙΚΑ
Στο κεφάλαιο δέκατο τρίτο («ΤΕΛΙΚΕΣ ΚΑΙ ΜΕΤΑΒΑΤΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ») του κατατεθειμένου νομοσχεδίου για το νέο πτωχευτικό κώδικα, στο άρθρο 166, παρ. 2, αναφέρεται ότι: «Σε περίπτωση που ευάλωτος κηρυχθεί σε πτώχευση σύμφωνα με το πρώτο κεφάλαιο του Κώδικα Φερεγγυότητας και Δεύτερης Ευκαιρίας, ή σε περίπτωση που επισπεύδεται σε βάρος της κύριας κατοικίας του αναγκαστική εκτέλεση από ενυπόθηκο ή προσημειούχο πιστωτή, δύναται να υποβάλει αίτημα στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης για τη μεταβίβαση σε αυτόν της κύριας κατοικίας του και την μίσθωσή της από αυτόν.(…)».
Ακολούθως, στην παρ. 7 του ιδίου άρθρου ορίζεται ότι: «Η διάρκεια της μίσθωσης ορίζεται σε δώδεκα (12) έτη. Το μίσθωμα ορίζεται με βάση απόδοση που αντιστοιχεί προς το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο που ίσχυε, σύμφωνα με το στατιστικό δελτίο της Τράπεζας της Ελλάδος κατά τον τελευταίο μήνα για τον οποίο υφίσταται μέτρηση, αναπροσαρμοζόμενο με επιτόκιο αναφοράς αυτό των Πράξεων Κύριας Αναχρηματοδότησης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας. Η αναθεώρηση του μισθώματος γίνεται ετησίως στην επέτειο της κατάρτισης της μίσθωσης.», ενώ στην παρ. 9 προβλέπεται πως: «Εφόσον ο οφειλέτης καταβάλει το σύνολο των μισθωμάτων για την διάρκεια της μίσθωσης, τότε θα δικαιούται στην μεταβίβαση της κυριότητας της κύριας κατοικίας στον ίδιο ή τους νόμιμους διαδόχους του έναντι τιμήματος επαναγοράς που θα καθορισθεί σύμφωνα με την Απόφαση της παρ. 14. Σε περίπτωση που το δικαίωμα αυτό ασκηθεί πριν την συμβατική λήξη της μίσθωσης τότε επιπλέον του ανωτέρω τιμήματος επαναγοράς ο οφειλέτης θα οφείλει να καταβάλει στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης την τρέχουσα αξία των μισθωμάτων που οφείλονται μέχρι τη λήξη της μισθωτικής περιόδου.».
Ως προς το τίμημα της επαναγοράς, αναφέρει η παρ. 14 του ιδίου άρθρου: «Το οριζόμενο σύμφωνα με την Απόφαση αυτή τίμημα επαναγοράς, θα ανταποκρίνεται στην εμπορική αξία του ακινήτου κατά το χρόνο άσκησης του δικαιώματος επαναγοράς και θα διασφαλίζει προς όφελος του Φορέα εύλογη συμμετοχή σε τυχόν υπεραξία του ακινήτου ή, σε περίπτωση όπου η αξία του ακινήτου έχει μειωθεί σε σχέση προς το τίμημα που κατέβαλε για την απόκτησή του ο Φορέας, την εύλογη προσαρμογή του προς όφελος του οφειλέτη.»
Το Πρόβλημα: Εφόσον είναι σαφές ότι το μηνιαίο μίσθωμα που θα καταβληθεί από τον οφειλέτη δεν προσμετράται με κανέναν τρόπο στο ποσό της επαναγοράς του ακινήτου που αποτελεί την κύρια κατοικία του οφειλέτη – πρόβλεψη που εξυπηρετεί συγκεκριμένη δικαιοπολιτική λογική – τίθεται το ζήτημα υπό ποιους όρους και ποιες προϋποθέσεις θα λαμβάνει χώρα η επαναγορά του ακινήτου. Εφ’ όσον το τίμημα αυτής θα προσδιορίζεται κατά τρόπο αρκούντως αντικειμενικό η επίτευξη της επαναγοράς θα είναι εφικτή -για τους μη πλούσιους!!- μόνον υπό τον όρο της εκ νέου στεγαστικής δανειοδότησης του εν λόγω οφειλέτη. Άλλωστε, όπως έχει τονίσει το Γραφείο μας σε προηγούμενη Πρόταση, οι οφειλέτες στους οποίους δίνεται αυτή δυνατότητα είναι όσοι πληρούν τα οικονομικά κριτήρια του νόμου για τις στεγαστικές επιδοτήσεις, που είναι αρκετά αυστηρές – όπερ μεγάλο νομοθετικό σφάλμα. Αποτελεί μεγάλη ευχολογία η δυνατότητα του οφειλέτη να ανταποκριθεί ευχερώς στην επαναγορά του ακινήτου και δεν φαίνεται να υπάρχει άλλος τρόπος από τη δανειοδότησή του.
Αυτό όμως που δεν διευκρινίζεται επαρκώς είναι το εάν ο δανειολήπτης, απαλλασσόμενος διά της πτωχεύσεως από τις προηγούμενες οφειλές του, θα διαγράφεται και από τα συστήματα του Τειρεσία, ώστε να μην παραμείνει σεσημασμένος στο μέλλον, το οποίο θα επιδρούσε δραστικά στη δανειοληπτική του δυνατότητα. Διότι, διαφορετικά, η νέα, κατόπιν πτωχεύσεως, δανειοδότηση του πάλαι ποτέ πτωχεύσαντος, είναι πολύ πιθανό να σημαίνει επιπρόσθετους αυστηρούς όρους και προϋποθέσεις από τα πιστωτικά ιδρύματα, θεμιτούς και μη, για να επιτευχθεί η δανειοδότηση, που ενδεχομένως να καταστήσουν αυτήν την νέα δανειοδότηση εξαιρετικά επαχθή και πιθανώς μη βιώσιμη. Η τοποθέτηση αυτής της διαδικασίας στο μέλλον, κατόπιν δώδεκα ετών, δεν επιτρέπει καμία πιθανολόγηση για την οικονομική δυνατότητα του οφειλέτη ούτε για τις αντίστοιχες διαθέσεις των πιστωτικών ιδρυμάτων. Παρά ταύτα, εφ’ όσον η ρύθμιση του νομοσχεδίου παραπέμπει σε αυτό το μακρινό μέλλον, είναι αδήριτη ανάγκη να ληφθεί πρόνοια ώστε να μην παρεμποδιστεί ουσιαστικά, λόγω της μηχανογράφησης των πτωχευσάντων οφειλετών, η δανειοδότησή τους και να μην παρεμποδιστεί – δια της πλαγίου – η διάσωση της κύριας κατοικίας των οφειλετών λόγω της αμεριμνησίας του νομοθέτη.
Η Πρόταση του Γραφείου μας: Εφ’ όσον ο νομοθέτης είναι διατεθειμένος να προβλέψει την – δυνητική – επαναγορά της κύριας κατοικίας του δανειολήπτη στο απώτατο μέλλον της δωδεκαετίας, κι εφ’ όσον η επαναγορά αυτή δεν είναι εν τοις πράγμασι εφικτή ει μη μόνον με την επαναδανειοδότηση του πάλαι ποτέ πτωχεύσαντος οφειλέτη, θα πρέπει να διασφαλιστεί ότι η δανειοδότηση αυτή δεν θα λάβει χώρα υπό επαχθέστερες συνθήκες για τον οφειλέτη, που κατά τις εξαγγελίες της κυβέρνησης για τους σκοπούς του νομοσχεδίου, θα πραγματοποιήσει, μετά την πτώχευσή του, μία επανεκκίνηση, εν συγκρίσει με έναν «καθαρό» δανειολήπτη. Για να καταστεί αυτό εφικτό, και επειδή δεν είναι δικαιοπολιτικά ορθό ο νομοθέτης να επέμβει με άλλον τρόπο στην ελεύθερη βούληση των μερών, είναι αναγκαία προϋπόθεση η διασφάλιση της διαγραφής του πτωχεύσαντος από τα μητρώα του Τειρεσία, ρητώς κι αναμφισβήτητα, ώστε με κανέναν τρόπο να μην διακρίνεται ο μεν δανειολήπτης από τον δε λόγω του στίγματος της πτώχευσης ή της παλαιάς «αφερεγγυότητάς» του. Η επανεκκίνηση, για να έχει νόημα, πρέπει να αποκαθάρει τον οφειλέτη, κι όχι αυτός να φέρει το στίγμα της πτώχευσης στο μέλλον, όπερ θα καταστήσει την τυχούσα μελλοντική δανειοδότησή του, αν όχι ανέφικτη, σε κάθε περίπτωση επαχθέστατη, ώστε εν τέλει να μην μπορεί να επιτευχθεί και η διάσωση της κύριας κατοικίας του, στην οποία ευαγγελίζεται το νομοσχέδιο ότι αποσκοπεί.
Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο για διάσωση περιουσίας και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 6932455478.
Ανθια Κορελα - Δικηγορος παρ' Αρειω Παγω 