RSS

Εμπορική μίσθωση-διάρκεια-παράταση-αποζημίωση-καταγγελία

05 Οκτ.

 

Επαγγελματικές μισθώσεις

H τροποποίηση που επέφερε ο ν. 4242/2014 στο Π.Δ. 34/1995, το οποίο ρυθμίζει τις εμπορικές μισθωτικές συμβάσεις, με χρόνο έναρξης ισχύος την 28.02.2014, επέφερε αμηχανία στις συναλλαγές, τόσο από πλευράς εκμισθωτών όσο και μισθωτών καταστημάτων, χώρων προορισμένων για επαγγελματική χρήση εν γένει. Ιδίως για τις συμβάσεις που είχαν συναφθεί υπό το προηγούμενο καθεστώς,  ο νέος νόμος λαμβάνει μνεία και περιλαμβάνει τη ρύθμισή τους στις διατάξεις του. Πολύ περισσότερο δε, σύγχυση ανακύπτει για τη λήξη αυτών  των μισθώσεων.

Σύμφωνα με τον ανωτέρω νόμο, ο νέος ελάχιστος χρόνος διάρκειας των εμπορικών μισθώσεων είναι πλέον τριετής, οπότε και οι συμβάσεις που συνάπτονται κατόπιν της 28.02.2014, διέπονται από αυτήν την οριοθέτηση.

Διαφορετική αντιμετώπιση έχουν οι μισθώσεις που ήδη έτρεχαν πριν τις 28.2.2014,  για τις οποίες ορίζεται ότι ο μισθωτής διατηρεί το δικαίωμά του να παραμείνει ακώλυτα στο μίσθιο για 12 έτη συνολικά, ο οποίος ήταν και ο ελάχιστος χρόνος διάρκειας των μισθώσεων υπό το προηγούμενο καθεστώς.

Σε κάθε περίπτωση, σε όποιο χρόνο και υπό όποιο καθεστώς κι αν συνάφθηκε  η σύμβαση, δυνάμει του νέου νόμου, καταργήθηκε η υποχρέωση του εκμισθωτή για αποζημίωση ύψους 24 μηνιαίων μισθωμάτων, καθώς και η αυτοδίκαιη παράταση της μίσθωσης για μία 4ετία, που προβλέπονταν μέχρι την ισχύ του ν. 4242/2014.

Είναι μείζον δε να γίνει διάκριση μεταξύ συμβάσεων εμπορικών μισθώσεων που συνάπτονται ως ορισμένου και ως αορίστου χρόνου. Οι μεν πρώτες, μη υπάρχουσας ειδικής διάταξης στον ειδικό νόμο περί επαγγελματικών μισθώσεων, λήγουν με ανάλογη εφαρμογή των διατάξεων του ΑΚ (βλ. αρ. 599 παρ. 1 και 608) κατά τις οποίες, μόνο με την παρέλευση του χρόνου, λήγει αυτοδικαίως η σύμβαση και ο μισθωτής υποχρεούται να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το έλαβε. Πρόκειται για γενική αρχή που διέπει όχι μόνο τις εμπορικές συμβάσεις, αλλά και κάθε μισθωτική σύμβαση ορισμένου χρόνου.

Ειδικώς για τις προϊσχύουσες συμβάσεις, όπου, ως αναφέρθη ανωτέρω, διατηρείται το δικαίωμα για 12ετή παραμονή από το μισθωτή, ενώ, σύμφωνα και με την σχετική νομολογία, σε αυτές τις περιπτώσεις, η λήξη της μίσθωσης εξαρτάται κι από τις ενέργειες του εκμισθωτή, ήτοι, μετά την πάροδο της 12ετίας, αν ασκήσει την αξίωση απόδοσης του μισθίου, δυνάμει των ανωτέρω άρθρων του Αστικού Κώδικα, επέρχεται η οριστική λήξη της σύμβασης. Αυτήν την αξίωση, ο μισθωτής πρέπει να την ασκήσει εντός αποσβεστικής προθεσμίας 9 μηνών από την πάροδο της 12ετίας, ειδάλλως, επέρχεται (τότε και μόνον) αυτοδίκαιη τροπή σε σύμβαση αορίστου χρόνου, η οποία πλέον λύεται με καταγγελία, κατά το 609 ΑΚ και τα 15επόμ. του π.δ. 34/1995. Τούτο προέκυπτε από νυν κατηργημένο άρθρο του νόμου, του οποίου γίνεται όμως ακόμη χρήση από τα δικαστήρια στις εν λόγω περιπτώσεις.  Από την άλλη, αν η σύμβαση συνήφθη, οποτεδήποτε, το πρώτον ως αορίστου χρόνου ή αν πέρασε άπρακτη η ως άνω αποσβεστική προθεσμία, λήξη της σύμβασης μπορεί να επέλθει μόνον με έγγραφη καταγγελία αυτής. Ιδίως αν η καταγγελία γίνεται για λόγους ιδιόχρησης ή ανοικοδόμησης, τίθενται περιορισμοί για τη διενέργεια της καταγγελίας, ενώ η εν λόγω καταγγελία επάγεται και αποζημίωση προς τον μισθωτή, για την άυλη εμπορική αξία, η οποία αποζημίωση, αν η ιδιόχρηση έγκειται σε όμοια χρήση, είναι αρκετά υψηλότερη.

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 210 8251894, 6932455478.

 

 
Σχολιάστε

Posted by στο 05/10/2016 in Uncategorized

 

Τα σχόλια είναι κλειστά.

 
Αρέσει σε %d bloggers: